来源 :证券市场红周刊2022-09-01
近日，上海锦和商业经营管理股份有限公司，下称“锦和商管”（603682.SH）发布2022年半年度报告。公告显示，2022年上半年锦和商管实现营业收入5.21亿元，同比增长27.04%；实现归母净利润6327万元，较去年同期下降5.1%。
对标境内和境外上市可比公司后，报告认为，“折摊息税前利润（EBITDA）”和“经调整折摊息税前利润（adjusted EBITDA）”更能反映公司实际经营表现。报告期内，公司折摊息税前利润约4.17亿元，较2021年度同期上升约0.93亿元，同比增长28.68%。其中，2022年度1-6月财务利息支出为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入，公司实际有息负债仍为零。
2022年上半年，国内疫情反复给房地产商业服务业带来一定程度影响，本轮疫情持续时间长，对经济影响显著有别于过往几轮疫情。锦和商管归母净利润同比减少5.1%，主要受疫情影响，在建工程延误，招商进度慢于预期，意味着受新租赁准则影响下财务费用增加的同时，对应并没有实现收入。但通过新拓上海2个轻资产管理项目，明天广场物业管理业务、平武路仁达商务楼委托管理业务，以及从2021年开始加大轻资产管理项目的拓展力度，以克服疫情、新租赁准则对自身经营的不利影响，展现出较强发展韧性。报告期内公司经营活动产生的现金流净额2.44亿元，同比增长161.16%，为公司抵御风险及灵活进行发展规划积累了一定的资金基础。
盈利能力方面，报告指出公司利润来源主要由租赁和物业服务业务组成。其中2022年上半年租赁业务毛利率为40.91%，物业服务及其他毛利率为33.22%，主要得益于公司经营规模扩大带来营业收入和毛利稳步增长，分别较2021年同期增长27.04%和16.9%。规模优势是业绩增长的硬道理。
值得注意的是，锦和商管同时发布了中期分红预案：向全体股东每10股派发现金红利2.2元(含税)，合计派发现金红利总额约1.04亿元。通常上市公司主要集中在年报中进行分红，中期分红公司相对较少，锦和商管此次中期分红与其它100多家分红企业成为市场关注的焦点。据统计，锦和商管自2020年4月上市至今，累计现金分红（含本次2022年中期分红预案）超3.8亿元，分红比例高于50%，增强了投资者的信心。
城市更新，一门永续的生意
随着中国城镇化进程的不断推进，以及一二线城市的高速发展，存量时代已经到来。在国家“十四五”规划及2035年远景发展目标中，已明确提出实施城市更新行动。2022年5月，国务院办公厅下发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出了三大重点领域的更新，城市建成区内产业空间、公共空间和居住空间三大空间的更新将成为房地产企业新的投资领域。可以看到中国城市更新行动的力度和扩展速度在全国范围内全面铺开，所蕴藏的市场空间不可估量。
具体到锦和商管而言，自2007年成立以来从旧厂房改造切入城市更新赛道，出道便定位为一家轻资产运营的服务型公司，快速成长崛起并成功上市，具有行业先发优势。但在巨大的市场潜力面前，整个城市更新产业圈仍为形成龙头效应，规模相对分散。锦和商管目前在管项目72个；在管面积逾120万平方米，较年初增长超12%。分地域看，上海62个项目，北京7个项目，杭州2个项目，南京1个项目。从整体项目数量、管理面积两项指标看，在行业内处于领先地位，但仍有可拓展的空间。
从市场规模扩展来看，锦和商管的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。目前，承租运营的项目有44个，可供出租运营的物业面积约72万平方米，上半年公司承租运营项目租赁收入合计3.93亿元，收入占比约75.56%，较去年同期增长约31.08%。受托运营项目增至25个，可供出租运营的物业面积约42万平方米，同比增长100%。其成长的速度和效率有望助推其成为行业龙头企业。
国家利好政策反映在证券市场方面，2022年6月证监会发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，支持符合条件的重点领域、重点区域、重点企业开展资产证券化业务。反映出市场和政府需要一批有专业能力、在行业内具有深度实践经验，在城市更新项目中具有定位、改造、招商、运营、管理和服务全价值链体系的综合实力较强的企业来支持盘活国有存量资产，做好新经济产业的服务。《通知》对锦和商管的主营业务拓展具有指导性意义，在报告期内，与上海久事旅游（集团）有限公司合作平武路仁达商务楼委托管理业务便是良好的开端。
虽然受疫情反复的不利影响，新增项目拓展导致规模增速低于预期，但中泰证券以及中信建投证券两家券商仍对锦和商管给出“买入”评级，理由主要包括营收稳健增长，盈利能力稳定；租赁收入增厚，上海外营收占比提升；项目规模扩大，运营能力提升。反应出资本市场的认可和预期。
城市更新是个永续的过程，目前市场最主流的投资仍然是成长性投资、长期主义投资。锦和商管选择专注于一门长期的生意，未来继续以轻资产模式与政府、国有企业合作盘活存量资产，助推城市更新。