党的二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这为住房制度改革和房地产市场平稳健康发展提供了根本遵循。
11月8日，建设银行在京举行建信住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式。此前，建行曾发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元。这是建行深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给的重要举措。
作为在租购并举房地产发展模式和住房金融模式上的全新探索，该基金有何与众不同之处？将如何运作以确保尽快落地见效？该基金的设立将如何推动建行住房租赁战略和住房金融业务的发展？为此，《金融时报》记者近日专访了建行董事长田国立、建信住房租赁基金筹备组组长孙庆文。
《金融时报》记者：作为首家试点设立住房租赁基金的金融机构，建行在住房金融、住房租赁领域有哪些优势？基金的设立，对于推动长租房市场发展、促进房地产市场良性循环和健康稳定发展有何意义？
田国立：多年来，建行始终紧跟国家住房制度改革步伐。上世纪90年代，为适应房改需求，建行率先推出个人住房按揭贷款，“要买房，到建行”从那时起就家喻户晓。进入新时代，建行坚决贯彻落实国家“房住不炒”“租购并举”政策要求，于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场。截至目前，建行住房租赁相关贷款余额近2100亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房APP也在211个城市上线。“要租房，到建行”逐渐深入人心。“探路”住房租赁的实践经验，为建行更好服务新时代住房改革奠定了基础。党中央、国务院批准建行试点设立住房租赁基金，这既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定，也对建行的专业能力提出了更高要求。
2000多年前，李冰父子秉持“堵而抑之，不如疏而导之”的治水理念，修建了著名的都江堰工程。面对滔滔不绝的江水，不是修建堤坝硬堵，而是在浅滩处修堰分流，一方面引水灌溉万亩良田，另一方面顺势而为治理水患，造福了千千万子孙后代。
当前，房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。我理解，房地产发展的新模式不是简单地筑起拦截房地产“洪水”的堤坝，而是要抓住房地产市场调整的时间窗口，顺势打造一个“金融都江堰”。
我们既要因势利导，有效化解行业风险，又要顺势而为，把握资产价格回调期的机遇，带动各方资金盘活存量资产，向市场上“引流”一批性价比高、分类分层的租赁住房，满足不同群体特别是新市民“住有所居”的需求，提升他们的生活品质，助力完善国家住房保障体系。
住房租赁REITs以具有稳定租金收益的住房资产为支撑，将规模大、流动性较差的不动产产权份额化、标准化，在不确定的市场中，为机构和个人投资者提供收益相对稳定的投资产品。前期，建行推出了国内第一个私募住房租赁REITs项目。今年8月，建行又以咨询顾问、战略投资、基金托管等多种角色积极深度参与，推出了我国首批3只保障性租赁住房公募REITs，引起强烈反响，认购份额数量均超过100倍，这表明市场对REITs产品有非常旺盛的投资需求。我们还将积极参与住房租赁公募REITs的发行和推广，增强住房租赁项目的商业可持续性，同时，培育新型财富管理市场，消解投机性购房需求，落实“房住不炒”要求。
《金融时报》记者：为推进住房租赁基金尽快取得实效，建行将从哪些方面入手开展工作？为实现基金的商业可持续发展，建行将如何进行项目选择？
孙庆文：住房租赁基金是一项专业性非常强的新业务。在加快推进的同时，我们必须坚持市场化、法治化、专业化运作的基本原则，形成长期可持续的商业模式。
一是要严格遵循商业可持续原则，在基金“募、投、管、退”各个阶段都要按照市场化原则组织运作，设定符合市场预期的收益目标和准入条件，确保风险可控、回报合理，实现社会效益和经济效益的统一、投资规模和收益水平的平衡。
二是要在法律法规和政策框架内开展工作，对内要注重流程制度规范，在操作过程中严格按制度和程序办事；对外要把握好政策边界和法律法规，自持资产转让、规划用途调整等关键事项争取地方政府支持。
三是要充分发挥建行在金融和租赁方面的专业优势，把项目筛选、权益投资、信贷支持、项目运营、资本运作等各环节的工作都做实做细，在方案和条款设计上下功夫，在风险控制和效益实现方面体现专业性。
为实现基金的商业可持续发展，在基金设立初期，主要投向房企自持住宅、存量商办物业等存量资产。
对于自持住宅项目，房企的建设成本已经在项目中分摊，往往可以争取相对较好的价格，利于保障投资成本与收益的平衡。对于商办物业，更关注当地支持改造为租赁住房或纳入保障性租赁住房的政策。
在项目区域选择上，主要聚焦于人口净流入、租赁需求旺盛、配套政策完善、政府合作意愿强的地区，特别是一线城市和部分热点二线城市。结合各地政策和项目的成熟情况，分阶段稳步推进试点。
《金融时报》记者：通过试点设立住房租赁基金，建行将如何推动租购并举的住房制度加快形成？这些探索对建行住房租赁战略的推进、住房金融业务的转型与发展，将带来哪些机遇？
田国立：试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建行的重大任务，也是建行贯彻落实党的二十大精神的重要举措。我们将聚焦三个着力点。
一是着力探索房地产发展新模式。建行将与地方政府合作设立配套子基金，并建立开放的“项目接口”，撬动更多社会资本参与其中，解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题，帮助房地产行业盘活存量资产，降低库存和资产负债率，增加租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
二是着力构建住房金融服务新体系。以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。
三是着力引导居民住房消费新理念。我国现有近3亿新市民，随着城市化进程加速，“十四五”时期还将有1亿新市民进城。住房租赁基金将通过多种方式，增加市场租赁住房供给，让广大的城市建设者、创业者以及新市民等找到温暖的家，推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，让“房子是用来住的，租挺好”成为新的生活时尚。
孙庆文：建行的住房租赁战略实施已有5年，从建行总行到各地分支行都在实践中总结出了大量经验，从服务方式到金融产品都实现了重大的突破和创新。基金的设立，是建行住房租赁“投、贷、管、退”金融服务闭环的最后一环。随着基金的获批，建行的住房租赁探索画成了一个完美的“圆”。
无论是购房市场还是租赁市场，核心是要有契合市场需求和发展规律的产品。住房租赁基金是一次跳出传统银行固有模式和业务范畴的探索，将商业银行服务与投资银行服务相结合，对于建行在住房金融领域的经营方式会有深远的影响。