凤凰网财经讯 11月8日，建设银行在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）（以下简称“租赁基金”）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立。“租赁基金”总规模300亿元人民币，其中建设银行认缴299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴0.01亿元。建设银行通过出资设立住房租赁基金，深入推进住房租赁战略，“以市场化、法治化、专业化运作，投资房企存量资产，与有关方面加强协作，增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。”
11月8日，建设银行在京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式。
签约仪式上，“租赁基金”分别与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。
建设银行董事长田国立出席签约仪式，并发表致辞。他表示，试点设立住房租赁基金是党中央、国务院赋予建设银行的重大任务，也是建设银行贯彻落实二十大精神的重要举措。建行将聚焦三个方面重点发力。一是着力探索租购并举的房地产发展新模式，与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。二是着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环。三是着力引导居民住房消费新理念，宣传培育“房子是用来住的，租挺好”的新风尚，增加一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。
1、多种方式给社会提供更多的租赁住房
在“租赁基金”正式成立之前，建设银行已经做了长达5年的探索。董事长田国立表示，“建设银行于2017年将住房租赁确定为全行战略，主动创新金融产品，积极培育租赁市场，助力纾解百姓安居的痛点难点问题，多渠道探索新形势下住房制度改革的新模式新路径，取得了良好的战略创新引领和综合社会效应。”
在此基础上，“租赁基金”形成了“投、融、管、退”的全流程、完整运营模式。
建行有关负责人对凤凰网财经《银行财眼》介绍，“租赁基金”在“投”方面主要包括两类目标资产：商业物业转租赁住房、自持住宅转租赁住房。“这些目标资产多为具有盘活需求的资产，双方更容易达成交易，实现社会效益和经济效益的统一、投资规模和收益水平的平衡”，建行有关负责人说道。
相对于商品房交易，“租赁基金”主要投资于持有型、经营性资产，以获取稳定经营收益为主要投资目标。在这种模式下，运营管理就变得尤为重要。基金如何管理规模如此庞大的资产？
对此，建行有关负责人表示，“一是要遵循市场化、专业化原则，遴选优质运营机构提供项目管理服务，并建立相关激励约束机制；二是注重将资管与科技深度融合，实现项目的全流程监督管理”。
据凤凰网财经《银行财眼》了解，截至目前，“租赁基金”重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元，首批项目已于基金实缴出资当日实现投放。
近期，“租赁基金”与绿地集团就其位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内智汇健康城项目（以下简称“绿地项目”）达成收购协议。该项目业态为商业、办公，共6栋办公楼及2栋低层商业楼，总建筑面积14.58万平米，已在2020年12月完成竣工备案，目前为闲置状态。“租赁基金”拟收购其中的4栋办公楼，总建筑面积约为7.5万平米。首期收购的6号楼，总建筑面积约1.86万平米，预计可改造为长租公寓525间，其中包括单间和多人间宿舍等多种户型，可满足基地内不同群体、超过1000人的租房需求。
“绿地项目”是典型的“商改租”项目。建设银行有关负责人表示，此类“非居改居”项目投资将是“租赁基金”未来重要的业务内容。既有助于盘活房企存量资产，又可以增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举。
2、一件难而正确的事
如今，很多网友都“谈长租公寓色变”。因为前几年，轻资产运营的长租公寓不断暴雷，即便是已经上市的独角兽型企业都未能幸免，这难免让人对重资产模式运营的“租赁基金”的前景感到担忧。
对于困难，建设银行有着充足的预期，有关负责人对凤凰网财经《银行财眼》表示，“这是一件难而正确的事。”
具体难在哪里？
用该负责人的话说，“难点贯穿整个业务链的全阶段！‘租赁基金’投、融、管、退全流程是一个非常长的链条，其中有任何一个环节做不好，都会对项目产生比较大的影响，进而影响商业可持续。”
“如在‘投’方面，住房租赁项目投资是一项专业性非常强的新型业务，涉及的专业领域和操作事项非常复杂，如在前期尽调环节，诸如法律、财务、工程等方面均需要有严谨详细的评估。”建行该负责人表示，对于部分项目而言“纳保”是其中很关键的一环。“因此，我们也非常注重加强与地方政府沟通合作，努力推动具备条件的项目被认定为保障性租赁住房项目。”
“另一方面，我们也观察到诸如公募REITs发行、税务优惠、信贷产品、土地政策等一系列政策的实施和落地，坚定了我们对住房租赁市场投资的信心。”
3、如何实现商业可持续
既然住房租赁投资充满挑战，那么如何才能破局？
对此，建行有关负责人给出的答案简明扼要：躬身入局！
“建设银行将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续提升建设银行在住房金融领域的服务优势。”
而且，建设银行并不是在打一场“无准备之仗”。“租赁基金”成立之前，建设银行已经先行成立了建信住房服务公司，通过轻资产运营模式，对住房租赁市场进行了长达5年的探索，现在运营着204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；打造了开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4,200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也已经在211个城市上线。田国立在致辞中表示，“探路”住房租赁的实践经验，为建行更好服务新时代住房改革奠定了基础。
凤凰网财经《银行财眼》了解到，建设银行在投资环节已经有了比较完备且切实可行的方案。有关负责人表示，“租赁基金”会按照相关标准和要求筛选项目，设计交易方案，聘请专业三方机构进行详细尽调与风险评估。
为实现商业可持续，“租赁基金”对项目选择的商业价值标准，是根据项目区位、产业发展、租赁需求等因素，结合项目未来可获得的租金收入评估资产价格，以项目收入覆盖项目运营成本、财务成本、合理回报等综合评估的。
以“投”为例，在选择项目的时候，侧重于人口、产业聚集的城市。在城市内，会侧重于新市民比较集中的区域、地铁沿线物业，以及产业园区等地带。为园区内的高管、刚毕业的大学生、蓝领工人等提供不同规格的租赁住房，“对于高管，可以提供更好的服务式公寓；技术人员、蓝领，可以提供一些单间，包括宿舍等。”
正如前文所说，建设银行并不是在打一场“无准备之仗”，更不是盲目去做，而是已经有了长期且丰富的经验。另一位建行相关人员表示，“在‘商业物业转租赁住房、自持住宅转租赁住房’等模式的支持下，住房租赁基金已经到了水到渠成的地步。”
4、建设银行：努力让基金的一小步，成为房地产业健康发展的一大步
“成立住房租赁基金既是对建行住房租赁战略实施成效的肯定，也对建行的专业能力提出了更高要求。”董事长田国立在签约仪式上也表示，“建设银行愿同各方一道，齐心协力、稳妥有序推进试点工作，努力让成立基金迈出的一小步，成为带动房地产业朝着健康均衡发展迈出的一大步。”