来源 :东沙湖小隐2026-04-02
一、2025年报核心数据：巨亏来自会计计量变化
2025年红星美凯龙主要业绩：
营业收入 65.82 亿元，同比下降 15.85%；
归母净利润-237.22 亿元:
扣非净利润-57.29 亿元；
投资性房地产公允价值变动损失 234.42 亿元；
从结构看，当年大幅亏损主要来自投资性房地产估值变动，属于会计计量层面的变化，并不等同于经营性现金损失。
二、两种计量模式的核心差异
公司自2015年起对投资性房地产采用公允价值模式计量，这种计量方法的核心规则是:
1.不计提折旧与摊销；
2.每年按评估价值确认公允价值变动损益；
3.利润随地产估值波动而大幅变化。
若采用成本模式计量，则:
1.需按期计提折旧，体现资产正常消耗；
2.不存在公允价值变动损益；
3.利润更平稳，更贴近经营本身。
两种模式均为会计准则允许的会计政策，本文仅对两种模式下的利润差异进行客观对比与还原，比较下利润情况，看看会计选择的空间的意义。
三、2015–2025 两种会计模式利润对比（单位：亿元）
2015年
公允价值模式净利润：34.2
加：公允价值变动收益：-23.8
减：模拟成本法折旧：13.2
成本模式下净利润：-2.8
两种模式利润差异：37.0
2016年
公允价值模式净利润：36.7
加：公允价值变动收益：-24.2
减：模拟成本法折旧：14.5
成本模式下净利润：-2.0
两种模式利润差异：38.7
2017年
公允价值模式净利润：40.8
加：公允价值变动收益：-20.6
减：模拟成本法折旧：16.3
成本模式下净利润：3.9
两种模式利润差异：36.9
2018年
公允价值模式净利润：44.9
加：公允价值变动收益：-11.1
减：模拟成本法折旧：18.1
成本模式下净利润：15.7
两种模式利润差异：29.2
2019年
公允价值模式净利润：44.8
加：公允价值变动收益：-7.5
减：模拟成本法折旧：19.6
成本模式下净利润：17.7
两种模式利润差异：27.1
2020年
公允价值模式净利润：17.3
加：公允价值变动收益：2.5
减：模拟成本法折旧：21.5
成本模式下净利润：-1.7
两种模式利润差异：19.0
2021年
公允价值模式净利润：19.6
加：公允价值变动收益：7.3
减：模拟成本法折旧：23.2
成本模式下净利润：3.7
两种模式利润差异：15.9
2022年
公允价值模式净利润：6.8
加：公允价值变动收益：7.3
减：模拟成本法折旧：23.0
成本模式下净利润：-8.9
两种模式利润差异：15.7
2023年
公允价值模式净利润：-24.1
加：公允价值变动收益：8.4
减：模拟成本法折旧：22.6
成本模式下净利润：-38.3
两种模式利润差异：14.2
2024年
公允价值模式净利润：-34.9
加：公允价值变动收益：19.3
减：模拟成本法折旧：21.8
成本模式下净利润：-37.4
两种模式利润差异：2.5
2025年
公允价值模式净利润：-237.2
加：公允价值变动收益：234.4
减：模拟成本法折旧：20.8
成本模式下净利润：-23.6
两种模式利润差异：-213.6
四、11年整体差异汇总
2015–2025 年合计：
公允价值模式累计净利润：-71.0 亿元
成本模式下累计净利润：-131.8 亿元
两种会计模式累计利润差异：60.8 亿元
这一差异，完全由投资性房地产公允价值变动与成本法折旧两项会计因素共同形成。
五、2025年经营层面观察
在剔除估值波动后，公司经营呈现以下特征：
有利方面：
1.经营活动现金流显著改善，持续实现现金净流入。
2.毛利率保持稳定，内部降本增效有所体现。
3.控股股东变更后，信用环境与资金安排得到改善。
需要关注方面：
1.营收仍处于下滑通道
2.出租率与租金水平仍受行业与地产周期影响
3.扣非亏损规模仍然较大，经营压力依然存在
六、周期视角下的总结
红星美凯龙的业绩曲线，本质是家居行业周期+商业地产估值周期+会计计量模式三者共同作用的结果。
2015–2019 年资产估值上行，公允价值模式显著推高报表利润
2020 年后行业走弱，估值开始回调，利润逐步承压
2023–2025 年估值集中调整，形成报表上的大额亏损
从长期看，两种会计模式只是利润在不同年度间的分布不同，并不改变企业整体的资产消耗与经营现实。
未来能否走出周期，核心仍取决于：出租率与租金的修复、经营现金流的持续改善、以及债务结构的优化。