美凯龙：公司投资性房地产绝对金额较大，截止24年末投资性房地产账面价值约910.4亿元

　　美凯龙(601828)投资性房地产采用公允价值计量每年都要请审计机构专业测试，为什么管控比较严重的2020年、2021年、2022年实体店人流管控期间最影响租金收入预测的期间没有大幅减值？2023年-2025年前三季度，管控放开后家具建材需求疲软租赁收入下滑对公允价值变动-8.4亿-19.3亿-33亿共减值60.7亿，然而2025年第四季度要减值90亿至180亿，一个季度减值额超过前几年甚至管控期间的减值额很不合理，符合会计准则吗？

　　感谢您的提问，公司及评估机构在以前年度对投资性房地产公允价值的确认是审慎且基于当时可获得的最佳信息与市场共识的。2024年是房地产市场剧烈变化的第一年，2024年美凯龙自有商场租赁及管理费收入由于多重因素叠加的作用，呈现阶段性显著波动，主要系由于企业主动增加租金优惠策略稳商留商、业态调整与新品类引入的过渡期影响、宏观经济与行业景气度不足等多方面因素影响所致。2024年9月至10月之间，为止跌回稳，国家密集出台了若干项力度极大的房地产救市政策，如“降首付、降利率、换房退税”等。在政策的刺激下，楼市短暂时间出现了积极向好的态势，成交量有了回升，管理层在看到积极影响后，对后续租金价格的预期维持在一定时间内恢复至历史正常出租价格的假设，同时形成了详细的未来业绩提升计划。基于管理层提供的盈利预测、结合业绩提升计划，评估机构对相关盈利预测进行了复核，通过市场案例对商场目前的租金水平及预测期的租金水平、公允价值水平的合理性进行分析和验证。公司2023年、2024年及2025年前三季度已累计确认公允价值净损失约61亿元，体现了会计处理的谨慎性，并未在行业下行初期高估资产价值。公司在当时刺激政策的背景下，基于实际租金单价、出租率及市场调研数据，采用的评估参数是合理的，其确认的公允价值变动反映了当时市场共识下的最佳估计。而管理层对租金价格修复的预期减弱，是本次公允价值大幅下调的核心驱动因素。随着2025年全年的房地产统计数据出台，以及公司2025年度实际经营数据的呈现，支撑投资性房地产估值的租金价格修复预期发生了根本性的转变，直接导致了本年度公允价值下调幅度远超过往年度水平。另外，公司投资性房地产绝对金额较大，截止24年末投资性房地产账面价值约910.4亿元，占期末总资产的比重约78.3%。由于投资性房地产账面值基数大，评估参数的细微变化，导致公允价值变动的绝对金额出现较大下降。详情可参看公司2026年2月14日披露的公告《关于红星美凯龙家居股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函的回复》。