车建新终于还是卖了美凯龙的股权。
6月1日，建发股份发布公告称，拟以62.86亿元现金购买美凯龙29.95%股份，交易单价确定为4.82元/股。
在公告发布后，建发股份于6月7日收到了上海证券交易所下发的问询函，要求说明控股的合理性。
这两次公告发布后，建发引得地产界高度关注，因为在行业下行阶段还能大手笔收购股权确实少见。
而美凯龙也再次曝光在聚光灯下方，众人纷纷猜测，这样的上下游联姻会擦出怎样的火花？
说实话，建发的实力确实非常强。
今年1-5月，建发房产全口径销售金额达776元，新增土地建面222万平方米，两组数据均位列行业前十。
而车建新，这位从木匠做到家具卖场的大佬，也拥有过昔日的辉煌。
如今，转让股权后，美凯龙在建发的掌控下，能否继续往日的风采，还有待时间的考验。
今天艳姐特别想扒拉算算，建发用一年净利润收购美凯龙到底值不值。
01
美凯龙真香？
6月1日是儿童节，正当很多家长陪孩子们享受欢乐时光的时候，老牌厦门房企建发也公布了一则让大家心悬了有段时间的收购事宜。
根据公告，建发股份及其控股子公司联发集团拟向红星控股支付62.86亿元现金购买其持有的美凯龙29.95%股份（对应13.04亿股A股股份），交易单价最终确定为4.82元/股。
本次交易完成后，建发股份持股比例为23.95%，联发集团持股比例为6%，建发股份将取得美凯龙控制权。
图片来源：上海证券交易所
但发布公告后，建发股份就在6月7日收到了上海证券交易所下发的问询函。
上交所要求建发股份结合交易完成后双方持股比例较为接近、董事会席位安排、管理层任免、日常生产经营决策等，进一步说明认定美凯龙控股股东变更为建发股份的依据及合理性。
问询函的下发也表明交易所也十分关注本次股权收购，毕竟62亿可不是什么小数目，而且是否涉及关联交易、减值计提是否充分、会计处理方式是否合规都需要一一说明。
图片来源：上海证券交易所
其实，在年初的时候，建发股份就对控股美凯龙打起了小算盘。
1月8日，建发股份公告称，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过30%的股份，一时激起了不小的关注度。
和房企牵手外，美凯龙还和电商巨头阿里巴巴结下了友谊。
1月13日晚间，美凯龙发布公告称，阿里巴巴通过债转股获得2.48亿股份。
加上之前阿里巴巴(成都)软件技术有限公司已经持有的股份，阿里系最终在美凯龙的持股比例约为6.68%。
2023年一季度美凯龙十大股东情况
图片来源：上海证券交易所
如果此次建发股份入驻成功，将顺利成为美凯龙第一大股东，红星控股则退居第二大股东，而阿里巴巴继续稳居第三大股东。
02
车建新的家具梦
说起美凯龙，那就不得不谈谈他的创始人。
车建新出生于1966年，一个普普通通的常州农村家庭。
在那个年代，家庭经济条件一般是很多人的真实写照，车建新自然也不例外。
初中毕业后，因家里人口较多，车建新就开始找工作，试图帮助家里改善经济状况。
最初，车建新的梦想是当个裁缝，但是一台缝纫机却要100元。
经济条件的限制使得车建新只能作罢，选择了木匠作为职业的起点。
1985年，19岁的车建新就带着5个徒弟，4个客师独自接活。
要知道，这时候的他还没学会多少技能，就开始带徒弟了，不安分守己的性格在他身上展露无疑。
车建新当时接到一个生意是制作一套组合家具，但是却面临着两个问题。
第一个是材料费不足，第二个是不会看图纸。
对于第一个问题，车建新寻求自己的姨夫，软磨硬泡地问他借了600元。
对于第二个问题，他熬夜疯狂看图纸，还四处向别人请教。
终于皇天不负有心人，家具样品做出来了，老板颇为满意，一共给了车建新1700元，扣除成本和人工，车建新赚了200元。
1985年11月，车建新成立了红星家具厂，并开始了自产自销一条龙服务模式。
通过这种模式，车建新即能挣家具代工的利润也能赚家具销售的利润，可谓一举两得。
到了1988年，车建新接了500多份订单，净赚50万。
进入90年后，下海经商成了很多人大干一番事业的选择。
得益于在80年代打下的知名度，车建新于1991年在老家常州成立了红星家具城。
红星家具城的运作模式也很简单，把家具制作和卖家具融为一体，全面占领上下游。
经过几年的扩张，车建新的红星家具城已经进驻无锡、南京、苏州、上海等长三角主要城市。
营业收入在1995年也飙升到了1.5亿，不满30岁的他渐渐成为了家具卖场的标志性人物。
在扩张的同时，车建新结合时代潮流给自己的商场起了个略带洋气的名字——红星美凯龙。
进入新世纪，房地产红利不仅让开发商赚的盆满钵满，身处地产下游的家居卖场也分到了一杯羹。
2008年的时候，红星美凯龙已经拥有50座连锁大卖场，销售金额突破200亿。
随后的几年中，车建新也丝毫没有停下前进的脚步。
2009年成立红星地产，2016年开始布置O2O战略，2019年成立美凯龙爱家中介。
尤其是2015年港股上市和2018年A股上市，这两个时段是车建新最为高光的时刻，其身家也达到了385亿。
风起云涌，时代造就了车建新，但就在他一路处于上升势头时，房地产调控的大幕也徐徐拉开了。
2016年起，高层始终强调房住不炒的理念，楼市也进入了平稳运行的通道。
2020年出台三道红线政策，这另房企“高周转、高负债”的开发模式走到了尽头。
与此同时，红星美凯龙的业务板块过多使车建新逐渐处于被动地位。
中介领域，美凯龙需面对贝壳、我爱我家、链家等竞争对手，难以占有一席之地；
电商领域，更是与阿里、京东等互联网巨头不在一个档次；
地产开发领域，红星的布局偏向三四线城市，但近几年三四线市场进入了低迷期。
外部环境的恶化叠加公司内部的决策失误，红星美凯龙慢慢进入了调整期。
自2021年起，车建新先后出售7家物流公司股权给予远洋资本、将红星企发70%股权作价40亿出售给远洋集团、将美凯龙物业80%股权以近7亿出售给旭辉等。
从财报披露的数据显示，2019年红星美凯龙的营业收入达164.7亿元，归母净利润44.8亿元。
随后几年处于缓慢下降的态势，到2022年营业收入降到了141.4亿元，归母净利润则大幅滑落至7.49亿元。
同时，疫情也使得美凯龙的商场出租率在2022年降至了85.2%，相较于2021年的94.1%，空置率明显提升。
图片来源：东方财富交易软件
2023年一季度，红星美凯龙的经营状况仍然没有好转，营业收入26.17亿，同比下滑22.47%，归母净利润仅1.46亿元，同比下滑近80%。
在这个危难时刻，车建新年初毅然决定将美凯龙卖给建发股份，也算是自我的救赎。
或许对于美凯龙来说，这也是一个新时代的开启。
03
新晋十强房企：建发一路“发发发”
这次控股美凯龙的建发股份可谓大有来头。
2022年的房地产市场可谓风雨飘摇，规模下滑、企业亏损、债务违约、交楼风波、疫情扰动、居民购买力透支等不利因素，冲击着本就处于泥潭的房地产行业。
能在逆风下还保持稳健经营、销售增长、高调拿地的房企并不多，建发就是其中之一。
要知道，62亿的收购价格已经是建发股份一年的净利润了。
那么，花这么多钱收购股权值得吗？
弗若斯特沙利文数据显示，2022年红星美凯龙国内市场份额为8.4%，公司在商场数量、经营面积、覆盖区域等方面均为行业第一，未来的拓展空间较大。
从业绩看，虽然近几年受行业不景气影响，美凯龙净利润有所下滑，但毛利率能够保持在60%左右的高位。
市场复苏后，美凯龙的净利润大概率将得到修复，未来或能为建发贡献不少利润。
要知道建发股份旗下已经拥有钢铁、纸浆、汽车、农产品、矿产等多个集团，在收购美凯龙股权后，建发也将新增家居商场服务，进一步夯实业务版图。
图片来源：建发股份官网
正如建发股份在交易所互动平台上表示，美凯龙作为连锁家居卖场的龙头企业，品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司的形象和全国影响力。
众所周知，建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业，旗下拥有“建发房产"与"联发房产"两大品牌，已在全国70多个城市开展了业务。
建发房产是房地产开发一级资质企业，旗下控股建发国际、建发物业、合诚股份三家上市公司，已构成完整的开发配套产业链。
联发集团成立于1983年10月，总资产超过1000亿元，累计开发面积超2100万平方米，布局全国27个城市。
目前，建发股份拥有建发房产54.65%的股权，拥有联发房产95%的股权。
克而瑞数据显示，2022年建发房产全口径销售金额达1703亿元，与2021年相比，仅下滑8亿元，首次跻身十强。
而建发股份旗下另一地产平台联发集团，2022年销售规模为455亿，排在第43名。
图片来源：克而瑞
今年，建发房产继续保持快速增长。
销售方面，1-5月全口径销售金额达776元，同比大幅增长65%以上；
拿地方面，1-5月新增土地建面222万平方米，新增土地价值291.3亿元；
两组数据均位于行业前三位。
图片来源：克而瑞
应该说，建发股份还是有实力的，能在内卷的房地产行业做到逆势增长，值得敬佩。
而且，大家也期待建发股份能给美凯龙带来质变。
04
建发高光时刻高管团队大换血
建发系能获得良好的业绩也与近两年组织架构调整和人事变动有一定有关。
去年初，建发房产进行了组织优化，将原有海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为海西、华东、东南3个集群。
其中华南区域并入海西集群，华中区域项目分别被并入海西集群和华东集群。
调整后，建发房产更聚集核心区域发展，并推动人员精简，以提高工作效率。
在人事变动方面，建发系也是掀起了不小的波澜。
去年8月25日，建发系旗下建发房产、建发国际、建发物业、建发合诚先后发布了人事变动公告：
郑永达被选举为建发房产董事长，并出任法人；
彭勇被补任为建发房产董事；
赵呈闽获委任为建发国际董事会主席、提名委员会主席；
田美坦获委任为建发国际执行董事；
林伟国获委任为建发物业董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会成员以及建发合诚董事长、战略委员会主任委员；
许伊旋获委任为建发物业非执行董事。
从这次大调整看出，新任命的高管都是熟悉业务的老将，能更快更深入的帮助建发走出行业的阴霾。
如郑永达出生于1971年，历任建发股份党委书记、董事长，厦门建发党委副书记、总经理，建发股份进出口六部副总经理及总经理等职。
建发国际新任掌门人赵呈闽，现年54岁，1990年9月加入厦门建发和建发房产，在建发系工作超30多年。
林伟国是2007年9月加盟建发房产的，曾历任建发房产财务总监、总经理助理、副总经理、建发国际财务总监、首席运营官等职。
在管理层变动之后，建发系自然将目光瞄准了红星美凯龙。
今年1月18日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布关于部分董事变更的公告：
郭丙合提出辞去副董事长及执行董事职务
车建芳及蒋小忠辞去执行董事职务
郭丙合、蒋小忠辞去公司战略与投资委员会职务
陈淑红辞去非执行董事职务
美凯龙的四位老将悉数离开，而聘任者中有三位来自建发系。
郑永达是建发股份董事长，王文怀曾任建发集团党委委员，邹少荣则是建发集团的总法律顾问。
除管理层变化外，建发坚守对“新中式”产品的打磨，形成了以传统元素为基石，主张产品本地化为特色，并逐渐拉开了与同类型产品的差距。
这说明建发是非常注重产品特色以及品牌形象的房企，专业做大门，特别重视“脸面”的房企。
建发品牌中心总经理龚玲也可谓功不可没。
她曾表示，建发房产在全国多个城市打造了新中式标杆作品，成为公认的“新中式生活匠造者”。
如今，随着新中式产品大受欢迎，建发也在低迷的世道下走出独立行情，迎来了它的高光时刻。
结语
行业发展固有周期，潮起潮落是事物运行的常态。
当潮水褪去的时候才知道谁在裸泳，显然建发正在布局一盘属于自己能力范围内的棋。
而红星美凯龙和车建新也通过这次股权转让得到了喘息的机会。
未来，红星美凯龙和建发会擦出怎样的火花，我们将拭目以待。