除了经营面上难言乐观外，红星美凯龙的负债压力更为沉重。
每况愈下，是"中国家居零售 A＋H 第一股"红星美凯龙近来的现实境况。
最新披露的 2022 年中期业绩报告显示，这个家居卖场绝对的头部企业，今年上半年营业收入和净利润录得双双下滑。
绩后，红星美凯龙本就低迷的股价继续下探，再创年内新低。截至 9 月 5 日收盘，红星美凯龙总市值仅余下 213.38 亿，相比曾经的千亿市值缩水约八成。
深陷业绩股市双困迷局，红星美凯龙何时才能重回正向发展轨道？
【业绩双降不及 19 年水平】
8 月 30，红星美凯龙发布了 2022 年半年度报告。
财报显示，今年上半年，红星美凯龙实现营收 69.57 亿元，同比下降 7.28%；归属上市公司股东净利润 10.35 亿元，同比下降 32.1%；归属上市公司股东扣非后净利润 9.37 亿元，同比下降 6.89%。
从创收业务类别来看，营收欠佳主要系委管商场委管等业务收入同比下滑较为明显所致。
上半年，委管商场委管业务收入为 12.96 亿元，较上年同期下降 22.7%，其中的品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、商业咨询费及招商佣金收入等均较上年同期有所减少。
除了收入同比减少陷入滞涨局面，红星美凯龙的赚钱能力也在持续下滑。毛利率下降 1.3 个百分点；净利率由去年同期的 20.1%下滑至 14.7%，甚至不及 2019 年净利率水平的一半。
虽然红星美凯龙在中报中将问题归结为上半年疫情环境下的相关服务进度延缓，但实际上，其业绩自 2020 年以来，一直表现不良。
去年，红星美凯龙实现营收 155.1 亿元，归母净利润 20.5 亿元，扣非归母净利润 16.6 亿元。而 2019 年，红星美凯龙的营收为 164.69 亿元，净利润为 46.86 亿元。
明显可以看出，红星美凯龙的业绩，仍远达不到 2019 年疫情前的水平。更值得忧虑的是，其去年的净利润水平甚至还不如 2013 年表现。
在疫情反复的大环境下，红星美凯龙的业绩或将持续承压，想要恢复恐怕难度不小。
【债务规模行业第一】
除了经营面上难言乐观外，红星美凯龙的负债压力更为沉重。
由于红星美凯龙是"重资产"模式，其主要业务就是买地自建，对外招商，是富含商业地产基因的，有着较大的前期投入。随着地产行业近两年遭遇滑铁卢，"重资产"成了红星美凯龙的最大掣肘，其遭遇不亚于房地产企业的经营困局。
再加之，红星美凯龙前几年不断拓展商业版图，将触角伸到家电、物流、金融、人工智能和传媒等多业态，造成严峻的债务隐忧。
多方作用下，截至去年底，红星美凯龙的负债总额已经达到 776.7 亿元，位列家居上市企业之首。
据相关统计数据，去年 90 家上市的同行业企业的负债合计为 5.33 千亿元，平均负债金额是 59.26 亿元。而红星美凯龙的负债总额不仅超过均值十几倍，甚至还比排行二、三位的居然之家及中国联朔的负债相加还多一倍。
庞大的负债规模之下，红星美凯龙不得不做出改变，在提出"轻资产、重运营、降杠杆"的新战略后，也将业务以此为基础做了调整，可惜效果并不能尽如人意。
最新的半年报显示，截至今年上半年末，红星美凯龙负债总额依然高达 763.2 亿元。债务结构中，有息负债总额为 374.69 亿元，年内到期或回售的有息债务总额是 57.75 亿元。
而截至上半年末，红星美凯龙的现金及现金等价物余额，仅为 55.94 亿元。
为此，红星美凯龙只能频繁变卖资产补血，控股股东也多次质押股权。但在巨大的债务规模面前，以及现金流与偿债压力之间焦灼的局面下，这些降债的效果显得太过乏力，经营风险不容轻视。
【资产有待重估股价低迷】
事实上，抛开浮在面上肉眼可见的债务危机，红星美凯龙面临的最大问题其实在于，其近千亿投资性房地产的估值问题。
此前，红星美凯龙已经多次被投资者和媒体们追问其投资性房地产的估值是否合理。根据 2022 年半年报，红星美凯龙的总资产为 1339 亿元，而投资性房地产就高达 961.6 亿元。
要知道，在红星美凯龙 2020 年的年报中，其投资性房地产价值为 931.5 亿元。
从那时到现在，红星美凯龙基本没有再购买新的投资性房地产，而现有投资性房地产的价值几乎是"不增不减"。
但是，过去两年间，绝大部分城市的商铺等投资性房地产，事实上是呈现出明显的降价趋势。也就是说，红星美凯龙的投资性房地产虽然在财报中未贬值一直维持高位，可实际价值显然有待重估。
就像投资者质疑的那样，目前商铺价格已经远远低于住宅价格，说明红星美凯龙按公允价值计算的商铺价格存在着很大水分，如果这个问题一旦爆发，其房产价格将大幅缩水。
红星美凯龙的半年报上，其股东权益为 576.11 亿元，然而当前公司市值仅有 200 亿出头。资本市场给出的估值，不到财报上股东权益的一半。
导致这种"奇观"的原因，除了业绩不佳以外，更多是投资人对其商业地产价值贬损的顾虑。
半年报发布次日，红星美凯龙还披露了股份回购的进展情况。早前的回购方案显示，红星美凯龙将支付 1.5 亿元-3 亿元间的自有或自筹资金，以不超过 11.04 元/股的回购价格回购公司股份，用于公司员工持股计划或股权激励计划。
在诸多隐患爆点存在的情况下，即便红星美凯龙积极主动开展回购，却依然难以提振市场信心。如今跌破发行价过半的股价，似乎已经足以说明红星美凯龙的现状了。