来源 :乐居财经2023-06-19
乐居财经李礼 6月19日，中银证券发布房地产行业2023年5月70个大中城市房价数据点评。
国家统计局发布 2023 年 5 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比增长 0.1%，同比下降 0.5%；二手房价格环比下降 0.2%，同比下降 2.5%。
核心观点
5 月 70 个大中城市新房房价环比整体涨幅回落，二手房房价环比转跌。70 大中城市新房房价环比增长 0.1%，涨幅较上月回落 0.2 个百分点，同比下降 0.5%，降幅较上月收窄 0.2 个百分点；二手房房价环比下跌 0.2%，环比增速由正转负，率先开跌，同比下降 2.5%，降幅较上月收窄 0.2 个百分点。70 个大中城市中，房价环比上涨城市个数持续减少，5 月新房、二手房房价环比上涨城市分别有 46、15 个，比上月分别减少 16、21 个；新房房价同比上涨城市有 26 个，比上月增加 4 个；二手住宅同比上涨城市有 9 个，个数与上月相同。5 月以来，销售动能转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足，房价面临一定的下行压力。根据我们所跟踪的高频数据显示，5 月新房、二手房成交增长动能均持续转弱，38 个重点城市新房成交面积同比增长 11.8%，同比增速较上月下降了 12.5 个百分点；14 个重点城市二手房成交面积同比增长 64.4%，同比增速较上月下降了 7.0 个百分点。
一线城市新房价格上涨动力减弱，二手房全部转跌。1）新房市场仅深圳出现环比下跌，但整体房价下跌压力显现，其他三个城市的环比涨幅也都在收窄。一线城市新房房价环比增速为 0.1%，较 4 月回落 0.3 个百分点，同比增速为 1.7%，仍是所有能级中同比涨幅最大的，但同比增速较上月下降了 0.3 个百分点。其中，北京环比上涨 0.2%，涨幅收窄 0.4 个百分点；上海环比上涨 0.3%，涨幅收窄 0.1 个百分点；广州环比上涨 0.1%，涨幅收窄 0.1 个百分点；深圳环比由上月上涨 0.3%转为下降 0.2%。2）二手房方面，一线城市二手房房价环比由上月上涨 0.2%转为下降 0.4%。二手房市场一线城市环比全部下跌，跌幅最大的是上海，环比下跌 0.8%，跌幅最小的是深圳跌幅 0.1%。我们认为，一线城市政策没有明显松动，局部微调不会对交易量价产生重大影响。经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性，房价也有所回调。
二线城市中新房房价方面，26%的城市环比下跌、48%同比下跌；二手房房价方面，81%的城市环比下跌、84%的城市同比下跌。二线城市新房房价环比上涨 0.2%，涨幅比上月回落0.2 个百分点；二手房房价由上个月的环比持平转为下降 0.3%。二线城市新房、二手房房价同比增速分别为 0.5%、-2.1%，同比增速分别较上月提升了 0.3、0.1 个百分点。二线城市中26%的城市新房房价环比下跌，新房房价环比增速在本月由正转负的城市有：长春、南京、厦门、郑州、昆明、重庆，下跌幅度均在 0.1-0.4%之间；大连已经连续 20 个月新房房价持续下跌；天津、石家庄、太原、杭州、宁波、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、长沙、成都、西安、西宁、银川、乌鲁木齐今年以来新房房价环比持续正增长。48%的城市新房房价同比下跌，其中成都 5 月新房房价同比涨幅高达 8.3%。81%的二线城市二手房房价环比下跌，仅天津、太原、长沙、成都、昆明、西宁二手房房价环比正增长。
三线城市是各能级中唯一新房房价同比增速为负的。新房房价方面，46%的城市环比下跌、74%的城市同比下跌；二手房房价方面，74%的城市环比下跌、94%的城市同比下跌。三线城市新房房价环比持平，涨幅比上月回落 0.2 个百分点；二手房房价由上个月的环比持平转为下降 0.2%。三线城市新房、二手房房价同比增速分别为-1.6%、-3.3%，同比增速均较上月提升了 0.3 个百分点。三线城市中 46%的城市新房房价环比下跌，74%的城市新房房价同比下跌。其中，跌幅相对较大的城市有大理（环比-0.8%，同比-3.2%）、宜昌（环比-0.7%，同比-4.5%）、南充（环比-0.6%）、济宁（同比-3.6%）、秦皇岛（同比-4.8%）、岳阳（同比-4.4%）。二手房房价方面，除三亚和南充外，其余所有城市二手房房价同比增速均为负。
从不同面积段产品的房价变化幅度来看，新房中改善型产品的房价相对环比涨幅更大。70大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上新房房价同比增速均为 0.5%，较上月降幅分别收窄了 0.3、0.2、0.4 个百分点，环比增速分别为 0.1%、0.1%、0.2%，环比涨幅分别较上月收窄了 0.2、0.2、0.1 个百分点。70 大中城市中 90 平以下、90-144 平、144 平以上二手房房价同比增速分别为-2.7%、-2.4%、-2.4%，较上月降幅分别收窄了 0.10.1、0.2 个百分点，环比增速均由上月的 0.0%降至-0.2%。短期内随着刚需刚改退潮，楼市热度转降，但是大面积段的改善项目韧性逐步显现。根据克而瑞的数据显示，从 12 个典型城市 2023 年 1-5 月不同总价段成交套数来看，1000-3000 万、3000-5000 万、5000 万以上同比持增，涨幅分别为45%、13%和 35%。
投资建议
5 月新房二手房成交增长动能持续转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足，前期成交放量后，市场回归理性，房价增幅也开始回落。6 月是房企冲刺中期销售业绩的关键时点，因此预计不少项目会积极开展降价促销等营销手段，销售均价有进一步回落的可能。
我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。