来源 :华创地产研究2024-09-04
事项
公司发布2024年半年度业绩，2024年上半年实现营业收入15.11亿元，同比下降20.88%；归母净利润5.62亿元，同比下降27.14%。
点评
土地出让下滑，营收承压。1）公司2024年上半年实现营业收入15.11亿元，同比下降20.88%；归母净利润5.62亿元，同比下降27.14%。营收下滑主要因为土地出让面积减少，如上半年苏州工业园区斜塘项目并无住宅用地出让。2）分业务结构来看，2024年上半年园区开发运营营收11.5亿元，同比下降23%；绿色公用营收2.97亿元，同比下降12%。当前商品房销售下滑，房企以销定产，公司园区开发运营中的一级土地出让收入面临一定的压力。3）公司投资收益1.18亿元，同比下降44.73%，主因上年同期处置中新环技等子公司股权取得投资收益较高。此外，其他收益、公允价值变动收益下滑均导致归母净利润下滑幅度更大。
积极发展区中园运营，营收保持增长。1）2024年上半年公司土地开发运营业务中租赁业务营收为3.97亿元，同比增长11%，公司在管产业园具有区位优势，且招商引资能力强，保障区中园物业租赁收入持续增长。2）其中苏州工业园区自持载体200万平，入驻企业约430家，综合出租率超90%，入驻世界500强企业20家、科技领军人才企业53家、苏州市“独角兽”培育企业10家。3）此外中新园舍平台专注于高品质蓝白领公寓领域，积极抢占“工改租”公寓资源。
园区开发运营主业与两翼相互赋能，绿色公用与产业投资稳步推进。1）截至2024年上半年，中新绿能、中新春兴新增光伏电站并网179MW,主要分布在长三角区域，客户已超400家。公司分布式光伏电站累计并网653MW，已完成“2GW”光伏电站并网目标的32.7%。2）基金参投方面，新增认缴投资外部市场化基金4支，认缴金额1.6亿元，拉动基金投资总规模41亿元；积极发挥投招联动优势，新增落地项目21个。公司累计认缴投资外部市场化基金51支，总金额约43.5亿元，促成96个招商项目落户园区，其中苏州工业园区56个，其他园区40个，拉动总投资641亿元，项目上市和已报会项目26个。
投资建议：公司作为中新合资的苏州工业园区开发主体，业绩暂时性承压，但公司招商引资能力强，产业园区位好，积极转型园区运营、绿色公用等业务，逐步增强业务稳定性。土地出让具有不确定性，我们调整中新集团2024-2026年EPS预测分别为0.72、0.78、0.83元（24-25年前值1.53、1.85元），但考虑到公司在管产业园运营业务稳定增长，参考行业可比公司估值，给予公司2024年12倍PE，目标价为8.69元，维持“推荐”评级。
风险提示：行业继续大幅下行；不同园区招商引资竞争加剧；产业投资风险。
