近日，上海联合产权交易所挂出转让成都华鼎房地产开发有限公司股权和债权的公告，底价4.48亿元，转让方为成都百利丰（中国中铁旗下房产开发企业）。
这是近5年来，成都百利丰多次试图转让其股权及债权未果后，再一次挂牌上架，底价较最初下滑了1.7亿。这次能否转让成功，值得关注。
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底价降到4.48亿元！
转让成都华鼎置业100%股权和债权
具体来看，成都百利丰将捆绑让成都华鼎置业100%股权和12591.387301万元债权，设置的底价为4.48亿元，相比三年前，降低了1.7亿元。
资料显示，成都华鼎注册成立于2012年，注册资本3.1亿元，成都百利丰投资集团为唯一出资股东，背后实控方为中铁二局地产集团。
中铁二局地产成立至今已有30年，业务已经布局四川、福建、海南、贵州、北京、浙江等全国20余个省（市、自治区），旗下拥有都市系、旅游地产系、中铁城系三大作品系。
作为中国中铁的地产板块，数据显示，中国中铁近三年营业总收入复合增长率为9.03%，业绩节节攀升，但房地产板块一蹶不振，2023年，房地产开发收入509.14亿元，同比下降4.76%，占营业收入的4.03%。
今年一季度，签约面积为46.3万平方米，同比减少52.7%；签约金额67.3亿元，同比减少60.5%；开工面积18.5万平方米，同比减少87.1%；竣工面积为14.6万平方米，同比减少90.8%。
在土地获取方面，新增土地储备面积14.8万平方米，同比增加29.8%。
不过中铁二局地产成都区域处于收缩状态，公开的拿地动作需追溯到2015年，而且频繁出售资产。
去年底，挂牌转让四川宏新建筑公司100%股权，转让底价40万元。
不久后，成都华鼎置业就被摆上货架。
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买家需接手锦南汇项目
开发约69.6亩纯商业地块
截止2023年底，成都华鼎取得营收约425万元，净利约-30625元，总负债约42175.04万元。
计算下来，净资产32288.35万元，正是其100%股权对应的转让底价。
接盘方还需要，承担与转让相关的其他条件：
1、标的企业涉及7宗财产损害纠纷，接盘方需赔偿7位原告损失暂计总额 1029.77 万元(以实际判决为准)
2、承担锦南汇项目建设完成竣工验收且围挡全部拆除之日前的物业费
3、截止2024年4月2日，还应缴纳税金27368.275368万元。
4、企业股权完成工商变更后，须及时变更“中铁城锦南汇项目”名称，在项目推广、宣传、营销中，不得再使用“中国中铁”、“中铁”、“中铁二局”、“中铁二局房地产”、“中铁城”及包含上述字样的品牌和名称；
5、承担锦南汇项目
这里提到的“中铁城?锦南汇”项目，是成都华鼎手上主要资产，地处成都高新区中和镇新华社区，也就是新川科技园核心板块。
它原本定位为中铁二局地产在成都城南打造的首个综合体，净用地141.8053 亩，性质为商业用地（可兼容不大于 50%住宅），综合容积率5.0，计容总建筑面积≤472684.5 ㎡（可兼容住宅≤236342.25 ㎡）。
后来，中铁二局地产将其分为四期开发，其中一、二、三期为住宅项目，开发用地72.2亩，总建筑面积34.36万㎡，均已全部卖完，2018年11月最后一天取证，8976-10666元/㎡的价格引爆成都楼市，整体摇中概率只有4.26%。
而四期为纯商业，占地69.6亩，计容面积约21.3万㎡。原计划计划打造包含商业街区、酒店、公寓为一体的商业综合体。根据此前协议，应于2012年12月14日前开工，竣工时间为2015年12月12日之前，但至今未开发。
从地块位置来看，距离地铁6号线新通大道站仅800米左右，周边有中建天府公馆、华润时光、中建锦澜壹号、高投ICON铂郡、金隅金成府等项目，具有良好的消费人群基础，且商业竞争不大，如果这一个69.6亩的商业地块再修建呈现，预计能够实现较好的运营成绩。
在成都高新区商贸服务业发展“十四五”规划中，明确将新川商圈定位为“城市级商圈”，也就意味着，这里还具有辐射全城的潜力，值得期待。
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专家观点
回笼资金，是房企的重要策略
严跃进
文轩智库专家
易居研究院研究总监
这个项目的出售，因为剩下的是商业用地，跟产品有关系，不能简单理解为市场、企业的原因，商业地产整个开发的周期比较长，商业地产背后现金流跟企业实际现金流的需求不匹配。
首先，本身成都商业体量过剩，需要遵从市场行情；其次，从城市的角度，成都市场这几年地供地多、开发量也比较大，有一些供求一些矛盾，一些未开发土地，会面临重新调整的可能；第三，不能说开发商资金压力非常大，但是回笼资金，也是很重要的一种策略。
这个企业总体还是可以的，传统的高周转的开发商有压力，但类似中铁系这种企业问题不大。