来源 :中国消费网2022-08-05
中国消费者报报道（记者聂国春）随着存款利率和理财收益持续下行，“是否提前还房贷”的话题一度冲上热搜。8月1日，交通银行在官网发布“关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告”，引发社会广泛关注。
提前还房贷该不该收费？目前有哪些银行在收费？为什么银行会出台收费的规定？另一方面，银行能否以一纸公告调整提前还款补偿金费率？《中国消费者报》记者就此进行了采访调查。
提前还贷将收1%补偿金
8月1日，交通银行发布公告称，自2022年11月1日起，包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款在内的个人按揭类贷款及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。
据了解，在调整前，交通银行的提前还款补偿金收费标准分为两种情况：第一种为部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％；第二种为全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1％。也就是说，调整后提前还款收费一刀切，不再享受减免。
该公告一出，立即引发广泛争议。贷款中介林先生告诉《中国消费者报》记者，所谓补偿金也就是提前还款违约金，大部分房贷业务在一定期限内（比如贷款发放后两年内）提前还款都会约定收取一定的违约金。“不过，一线城市的房贷大都是好几百万元，如果收还款本金的1%，那就相当高了。”林先生说。
刚刚换完房的北京市民王女士也质疑这一收费。王女士说，为了换房，她必须将原来的房子卖掉，而卖出的前提就是要提前还房贷。“200多万元的房贷，如果按1%收取，那得给银行2万多元。本来银行房贷利率就高，再收提前还款补偿金，太不合理了”。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼在接受《中国消费者报》记者采访时指出，银保监会去年5月印发的《关于进一步规范信贷融资收费降低企业融资综合成本的通知》明确要求，对于小微企业信贷融资，不得在贷款合同中约定提前还款或延迟用款违约金。虽然是针对小微企业融资，但降低实体经济融资成本的原则和精神同样适用于居民。而且，普惠小微贷款统计口径包括以自然人名义申请贷款的个体工商户。因此，交通银行发布公告，对个人贷款提前还款“补偿金”收紧收取条件、提高相应标准，既不明智，也违背了监管部门文件精神。
各行补偿金收取规则有所不同
记者调查发现，目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金均有所不同。
消费者崔先生告诉记者，他有两次提前还款经历：一次是2015年初在招商银行提前还款30万元，本来预计会有违约金，结果没收；第二次是在今年7月在农业银行提前还二套房贷，农行说已经满了两年，也没有收费，只是提前一个月进行了预约。
有着和崔先生一样经历的消费者不在少数。记者从北京多家银行客服人员处了解到，目前在工商银行、建设银行、招商银行等提前还房贷，均无需缴纳补偿金。不过，也有消费者在水木社区发帖称，自己在提前还贷时被中国银行收取了费用。
董希淼说，在实践中，很少有银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存入存款获得豁免。
银行单方公告调高收费不合法
值得注意的是，在引发争议后，交通银行于8月2日撤下了上述公告。
那么，撤下公告是否意味着不再收费呢？对此，交通银行客服8月4日对《中国消费者报》记者表示，由于各个分行对补偿金的收取方式有不同规定，具体情况要详询个贷经理。实践中，应按照贷款合同的相关约定执行。
北京两高律师事务所律师董正伟在接受《中国消费者报》记者采访时表示，提前还款银行收取约定的违约金，符合合同法律原则，交通银行提前还房贷收费在法律上是可行的。不过，银行通过公告方式随意调整提前还款收费方式，侵犯了买房人的合同协商权。而且，如果此前借款合同约定了提前还款收费方式，银行公告的收费方式不高于约定的费用时，属于减轻买房人负担，可以接受。如果借款合同没有约定提前还款的收费方式，现在又调整收费方式，银行单方公告调高收费是不合法的。
“今年以来，金融管理部门多次要求银行采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本。因此，在交通银行发布此公告后，预计其他商业银行不会同步跟进。”董希淼建议，监管部门、行业协会应对个人贷款提前还款违约金收取进行规范、加强监管。