引言
2024年，行业仍处深度调整中，企业经营压力有增无减，都试图寻找破局之道。在这样的大环境下，新城控股也是以变应变，强化“双轮驱动”的战略平衡，提升开发业务发展质量，深化商管“深度运营”，强化商管运营能力，并依托现有的资源禀赋和产业链及平台优势布局轻资产赛道，致力于走一条可持续、有质量发展的道路。
提升经营质量，持续实现正向盈利
报告期内，行业阵痛持续，新城控股则贯彻“住宅+商业”双轮驱动战略，深入落实“稳运营、守价值、谋发展”的经营方针，在保障安全的基础上，维持一定的规模，实现了有质量、有效益的发展。
业绩稳健，正向盈利，利润率逆势回升。2024年上半年，新城控股实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平米，营业收入339.04亿元；实现净利润13.6亿元，归属于上实公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利润率更是逆势（同比）增长2.57个百分点至21.6%。
截止到2024年6月末，新城控股已售未结面积（含合联营项目）达到1916.44万平米，未来将逐步结转至报表，保障了业绩的稳定性和确定性。
在各个经营指标表现稳健的同时，新城控股也在积极践行企业使命，为居民交付“好房子”、“好生活”，切实履行“让幸福变得简单”的企业使命。
在产品端，以风格与客群目标两个维度划分，形成风格维度上包括“新中式”—樾系、“大都会”—隽系、“现代”—昱系三大产品系列；客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线，通过不同维度产品的搭配组合满足各类消费群体迥异的住房需求。
产品设计上，从住宅到商业，新城控股持续挖掘项目所在地文化资源，以迭代的产品力，斩获国内外多项殊荣——泰兴新城湖畔天境荣获美国IDA国际设计大奖赛荣誉奖；温州新城江湾云筑荣获AHLA亚洲人居景观社区景观类优秀奖；常州飞龙吾悦广场荣获美国MUSE国际创意设计金奖等等。
在交付端，完成从“好房子”到“好生活”的顺利过渡，2024年上半年，在深圳、广州、苏州等51座城市交付商品房5.7万余套。
进取有力，追求商管运营的质效平衡
在“双轮驱动”战略指引下，新城控股的第二曲线—商业地产发展已越发成熟，利润优势明显，业绩贡献稳步提升，并能持续贡献稳定的盈利及现金流。
轻重并举，稳步扩张。2024年上半年，新城控股在合肥、太原、平潭、云浮、泰安等地新增开业6座吾悦广场，继续为各地商业新地标的打造添砖加瓦。截止2024年6月末，新城控股已实现37个大中城市、201个综合体项目的布局，已开业吾悦广场166座，在上市房企中处于第一梯队，吾悦广场开业商业面积达到1527.98万平米，出租率在97.24%的高位。
资料来源：企业官微，亿翰智库
规模增长的同时，也在寻求更高的发展质量，新城控股也是实现了规模与质量的双赢。2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍。2024年上半年，新城控股实现商业运营收入62.12亿元，完成年度目标的一半，同比涨幅近20%，为19.44%；不含税物业出租及管理收入58.04亿元，对营业收入的贡献率达到17%，全年租金收入已经稳定到百亿水平；物业出租及管理业务毛利润41.91亿元，占公司毛利润的比重同比提升14个百分点至57.21%，物业出租及管理毛利率高达72.21%。
经过多年发展，商业地产也逐步进入到存量时代，新城控股率先察觉到行业的脉搏变化，主动应对，持续推进“深度运营”策略落地，在继续抓增量的同时，高度重视强化存量运营，挖掘更高价值。
其一，充分发挥规模化和平台化效应，强化构建“商场—商户—用户”多方共赢的消费场域，持续推动商场销售和客流的提升；
其二、商管事业部从组织体制建设和管理机制迭代入手，打造差异化、专业化的“吾悦商管标杆队”，通过强组织、强体系、强基础实现强运营；
其三、坚持聚焦商业内容引进，以与时俱进的内容迭代迎合大众不断更新的消费需求变化。
强化内生造血能力，筑牢财务安全底线
行业低谷期，新城控股坚持安全第一原则，强化现金流管理，对负债和杠杆管控严格，牢牢守住财务底线。
有序管理负债，夯实安全财务基本面。在有序偿债方面，新城控股积极筹划债务偿还，确保提前或到期偿还每一笔到期债务。2024年上半年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。截至2024年6月末，融资余额为558亿元，较年初压降13亿元，较2020年年末降债近360亿元。公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比2024年初再次下降12.56亿元。
图表：新城控股有息负债总额（融资余额）变化（亿元）
资料来源：企业（半）年报，亿翰智库
内生造血，现金流充裕。在信用缺失，整体融资趋紧的背景下，新城控股更加注重强化“内生造血”能力，2024年上半年，实现回款247亿元，回款率105%，经营性现金流净额20.88亿元，经营性现金流净额已连续6年为正。截至2024年6月末，新城控股在手现金余额157.82亿元；净负债率为47%，继续保持行业低位水平。
信用优势凸显，融资渠道畅通。得益于企业的稳健经营、健康的财务状况，新城控股的信用优势凸显，融资渠道保持畅通。2024年5月，新城控股成功发行年内第一期中期票据，并获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，获得超2.7倍的认购，并实现了低成本发行，其中，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%。
此外，吾悦广场的资产价值也同步呈现，为企业融资提供增量支持。2024年1-8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷和其他融资达到120亿元，为新城的融资破局提供了新渠道。
发挥业务协同和资源优势，拓展轻资产新赛道
在行业深度调整期中，新城控股持续以自身的确定性应对外部的不确定性，最大化自身资源禀赋和优势，充分发挥各板块协同效应，拓宽发展赛道，向轻资产领域进军，成立房地产代建、代管业务平台—新城建管。
目前，代建代管业务发展也是逐见成效。2024年上半年，新城建管新增签约江苏南通如东住宅项目、山西临汾饶都商业街项目等，总签约面积超352万平米。代建的天津武清品悦万澜，凭借高品质社区的专业营造经验，落地新城高端产品“品悦”系，推出天津武清区首个拥有架空层、3D空中花园、高定悦会所的现代化住区，逆势首开热销。截至6月末，累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个。
行业虽在深度调整中，但未来仍有广阔的发展空间，而身处其中，唯有顺势而变，主动突围才有可能实现持续发展。新城控股通过前瞻的谋篇布局，在商管领域已经掌握了先发优势，选定了一条有挑战但却确定的赛道，踏上了取经路，正稳步走向灵山。