进入2024年，房地产政策继续宽松的主基调不变，市场长期处于筑底维稳的状态。这样的环境，无疑对房企的稳定、安全和成长性都提出了更高要求。
这每一道似乎都是难题，因为当行情持续震荡，公司必须有充足且夯实的“地基”才能稳住，需有“护城河”才能防风抗潮，得有“第二曲线”才更可能持续成长。
相应的，是否具备上述这些要素，成为审视企业优劣和发展潜力的重要标准。带着这些标准来分析新城控股2023年度的财报，会看到一些新的结论。
逆行“基底”渐稳
作为示范房企，新城控股修复后的红利已经开始显现。
根据3月28日新城控股披露的年报数据，2023年公司实现营业收入1192亿元，同比增长3.22%；归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，整体毛利率19%，核心指标保持稳定。
在稳定的基础上，2023年新城控股可售土地储备调整至3884万平方米（45%为综合体地块、55%为纯住宅地块），其中一二线及长三角三四线城市，此类高潜力城市的土储占比约61%，为未来销售发展奠定了基础。
实际上，截至2023年报告期末，新城控股已售未结转面积约2170万平方米（含合联营项目），已经基本能提前锁定未来业绩。
并且上述结转是有一定质量保障的。一方面，2023年新城控股合同销售金额759.83亿元，实现回款金额812亿元，回款率达到107%，有回款的销售给公司结转收入提供了稳定前提。
另一方面，通过近年的存货调整，新城控股的在建土储成本持续下降，存货减值也逐渐触底，预示着未来存量安全性和土储价值的提升。
所以可见，风险出清和修复过程中，新城控股已经逐渐将货值调整到了健康且合适的状态，这为公司持久发展提供了足够支持。
安全“护城河”已筑
长期向好是建立在安全基础上的。从数据来看，新城控股经过近年的调整，筑造了不少“护城河”。
首先债务方面，新城控股持续大幅压降有息负债。2023年年报显示，公司期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。
新城控股在报告中披露称，“公司坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。”据悉2023年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，2024年需偿还境内外公开债仅51亿元。
同时，新城控股在新增融资方面持续优化。数据显示，2023年新城控股的整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.20%，在民营房企中属前列水平。
据披露，新城控股境外子公司新城环球已在2023年5月完成了1亿美元无抵押固定利率债券的发行；6月新城控股成功发行11亿元公司债，7月成功发行一笔8.5亿元中期票据和一笔13.16亿元绿色CMBS，12月在中债增全额担保支持下再次发行一笔8.5亿元中期票据；通过吾悦广场为抵押物，新城控股还获取了约140亿元的经营性物业贷及其他融资，公司整体融资渠道通畅。
负债处于安全线之内，反观现金流便更显从容。截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正，为公司发展留出了足够的空间。
未来“曲线”增强
新城控股作为早一批培育“住商双翼”的企业，开发业务之外，商业板块同样是公司的营收主力和未来成长的关键部分。
从年报可见，2023年新城控股商业运营总收入已达到113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%。
商业也是利润主力，2023年新城控股的物业出租及管理业务毛利达到74.31亿元，占公司总毛利的32.73%，且占比持续扩大。由于物业出租及管理毛利率高达69.90%，这部分业务将持续推动公司整体毛利水平的提升。
分析未来，新城控股已经在全国135个城市布局了198座吾悦广场，2024年还计划新开业吾悦广场12座，计划实现商业运营总收入125亿元，这将是新城控股未来业绩成长的重要动力。
从目前的经营来看，这份动力具备持久性。财报披露，2023年22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列，截至2023年年末累计开业吾悦广场161座，开业面积1499.11万平方米，出租率达96.48%。并且吾悦广场年服务用户已达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。
无论开业率、出租率，还是用户数量，都充分证明吾悦广场的招商能力、商管能力、运营实力和商业盈利能力持续在提升，这也为新城控股的未来增长注入了更多信心。