近期行业复苏的热乎劲把我整的有点懵逼，确实从销售端口有点动静，人才市场方面很多民企开始招聘投资，说明多数老板还是在看好地产下半场。
回顾上周南京土拍，伟星集团又是大手笔拿地，并且溢价都不高，说明目前能在一二线拿到土地就有利润空间，有钱的民企这个时候拿地就是机会。
在国央企闹腾几个月之后，几个标杆民企似乎又回到主流声音上，近期龙湖的超强年报确实秒杀一众房企，双轮驱动战略的持续践行让龙湖真正穿越了周期。
今天我来重点聊聊另外一个双轮驱动战略的典型房企：“新城控股”，近期市场的声音是各种汇集在我耳边，今天我们聊聊更深入的视角。
模仿万达，杀出重围
纵观新城控股这十年的高速发展路径，其实基本上是完全按照双轮驱动战略实施的，龙湖商业起源2011年，新城吾悦品牌起源2012年，两者是几乎同步，但是发展模型有着天壤之别。
首先龙湖起源重庆，这种产品思维沉淀超强的一二线城市，新城控股起步江苏常州这种四线城市，两者对于产品运营的思路就在此刻有所差异。
在万达老王的带领下，整体内陆城镇化进程在加速，三四线城市建设迎来巨大机会。此刻专注住宅的碧桂园率先在2013年进驻全国四五六线城市，此刻的新城控股也瞄准了这个巨大机会。
此刻的新城控股战略清晰，就是一手学万达的高周转商业地产开发运营逻辑，一手学习碧桂园这种快速的住宅开发逻辑，双轮驱动全国发展，形成了住宅开发养成商业的运营逻辑。
其实这个时期的地产行业，属于只要拿地就可以赚钱的时代，通过商业勾地的逻辑可以获取低价土地，通过高周转住宅销售的利润来反扑商业运营成本，这种思路也是早期万达的基本思路。
这个时候同时发展的万达学徒：宝龙，红星，龙湖等房企，几乎都是一样的模板一样的套路，只有龙湖剑走偏锋布局二线城市为主，牺牲了规模发展放弃了一些三四线城市布局。
在全盛期，新城的吾悦广场与万达广场是同步建设的，两家房企几乎都是一套人马班底，同时在一个县城打擂台的局面，三四线城市的商业地产瓶颈此刻已经形成。
2017年之后，万达已经很明显减少了重资产拿地，新城控股这边也很明显感觉早期可以完全覆盖商业运营成本的项目也越来越少，持续重资产拿地风险也在加剧。
行业整体下行，三四线商业地产运营状况堪忧，早期新城住宅板块开发也无法体现产品运营优势，新城控股的整体经营瓶颈就此凸显。
纵横整个商业地产江湖，前期有港资占据一线城市高端市场，后期有央企万象系+大悦城两座标杆在前，同质化的三四线城市复制逻辑肯定是无法走的长远了，高质量的运营逻辑才是未来持续发展的关键。
通过多年的持续发展，新城控股目前持有了超过百座吾悦广场，能够持续每年有超过50亿的现金流，这波持有资产让新城有了再融资的底气，目前来看算是顶住了这波市场压力。
王振华事件背后：去地产化加剧
有很多人说过，新城控股至今没有暴雷的核心原因：就是那次“轰动全国的案件”，小王老板果断的处理资产决策，也让新城控股轻装上阵挺住了市场压力。
以上言论从结果角度可以说的通，但是从经营角度来看，新城控股在2015年之后这边布局的城市确实太过下沉，这批吾悦广场的商业经营含金量很明显不高。
如果还是这种高歌猛进的战略传导，加上市场急速下行，三四线城市销售额急速降低，这批商业项目能否按时开业都成很大问题，谈何未来的存量运营价值。
2019年之后的吾悦广场，很明显商业价值偏低，持续再融资的成功率也明显降低，经营性物业贷也成为新城控股未来发展的核心点。
前有万达转型轻资产，这么多年强大的商业运营能力积累，也让老王在商业地产建造与运营方面有足够的底气，此刻新城也在轻资产方面开始有所准备。
2021年底，新城控股商业+住宅合并动作如期进行，其实明眼人来看这个动作是迟早的，因为新城重资产商业拿地在持续减少，商开合并住开已是必然。
此刻的新城控股开发板块明显在降速，加大商业运营管理，加强商管团队经营能力才是未来可持续发展的关键，毕竟新城控股的核心资产还是吾悦广场。
裁员背后，去万达化在加剧
与其说商业住宅合并是企业战略，不如说是企业必须要转型的必然动作，裁员的逻辑必然是战略的传导实施，一句话：新城控股不需要开发的人了。
自从商业住宅开发合并之后，新城控股基本上进行了多次的大规模裁员，从目前内部员工反馈来看，截止目前新城控股开发板块最少减少了50%的人。
新城控股整体来看运营节奏几乎还是商业地产开发逻辑，早期住宅板块虽然引进过一批万科，中海的经理人，但是几乎很少有存活下来。
商开商管板块从经营逻辑，开发节奏，组织管控方面几乎100%复制万达，从新城控股引进万达老将陈德力开始，新城商开+新城商管迎来了万达高管扎堆的盛世。
2015年到2018年这三年时间，万达的人才只要愿意去新城，几乎都是职位+薪酬急速提升。当年在猎头界有“南新城，北华夏”的双雄争霸盛世，新城通过大批量的猎头挖掘万达人才。
有人的地方就有江湖，万达企业文化与新城的企业文化有着很明显的差异，万达老王是大开大合，激情的执行力为王：
新城控股起源三四线，内敛低调为主，万达帮与新城嫡系部队的融合肯定存在问题，去万达化这方面，这几年新城控股已经形成了一些数据体现。
目前小王老板对外的思路有些变化，早期学习万达的商业开发运营思维，新城控股手握百城超级资产，如今商业经营方面遇到调整，有些嫌弃万达的声音放出。
加上前段时间新城商管总裁曲老板失联，两个节点碰撞到一起，近期老王更是亲自挂帅新城商管，新城商管小王老板在花大力气在整顿，时间投入明显加强。
不过小编也多说一句，既然是开始就对标万达打法+100%人才搬运，如今有了本钱就开始嫌弃万达，内部现在又在对标龙湖商管，有点打脸的意思。
早在2022年底，新城商管南区商管总黄驾宙就已经离职，原北区商管总钱文虹也提前退休，小王老板可以用的人确实不多了。
也有内部员工反馈，其实小王老板早期就想输送一批自己人进入商管学习，可惜曲老板一直也没开这个口子，如今曲老板失联，小王老板执掌商管公司大干特干时机也已经成熟。
如今的新城控股急需要培养自己的商业人才，轻开发重运营，强资管的战略已经是未来的核心，但是至于能够持续实施多久，这个问题目前确实很难回答。