地产行业进入深度调整期，销售和利润下滑成为新城控股以及多数房企难过的一道关。
9月2日，新城控股举行了2022年半年度业绩说明会。管理层在会上表示：“开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。”但是在“住宅+商业”双轮驱动的运作模式下，上半年新城控股营收和归母净利润双双下滑，合约销售额下跌超4成。
下半年，面对市场信心缺失、行业格局洗牌等复杂多变形势，这家千亿房企是否还能保持足够的韧性？
营收下滑超45%维权事件频发
新城控股2022年半年报显示，上半年新城控股营业收入为428.03亿元，相比去年同期下降了约45.89%；归母净利润为30.10亿元，相比去年同期减少约30.11%；扣非归母净利润则同比下滑了32.50%。
对于营收下滑的原因，新城控股董事长王晓松在业绩说明会上回应称，是2022年上半年公司物业交付面积较上年同期减少较多所导致。半年报显示，上半年新城控股交付近4万套物业，实现60个子项目竣工交付，竣工面积为653.56万平方米（含合联营项目），相比去年同期的竣工面积1545万平方米下降约57.70%。
从销售数据来看，新城控股报告期内完成合同销售金651.60亿元，比上年同期下降44.62%；实现合同销售面积657.20万平方米，比上年同期下降39.54%。对于业绩下滑，王晓松归因于市场，指出2022年行业销售普遍承压，叠加7、8月份为行业传统销售淡季。
过去，新城控股曾是快速冲上千亿的地产“黑马”，但其激进扩张之路在其创始人、前任董事长王振华因猥亵儿童入狱后按下暂停键。而在今年多数房企销售业绩下滑的市场行情下，新城控股也没有成为例外。今年6月，新城控股南京一项目还推出了“西瓜换房”的活动，有业内人士认为这显现出企业较大的去化压力。
因销售下降超过预期，标普在8月下调了新城发展与新城控股的信用评级，展望“负面”，并预计其流动性缓冲可能会进一步缩减，不仅是房地产销售产生的现金减少，还因为公司要动用内部资源偿债。此前穆迪也下调了新城控股评级，并将其评级列入进一步下调观察名单中。
另外值得注意的是，新城控股近期在天津、重庆、北京多地的部分项目发生维权事件。8月，据媒体报道，重庆渝北吾悦广场业主维权遭遇开发商暴力对待，引发热议。北京禧悦学府项目今年7月因购房人反映施工进度缓慢等问题，被石景山区住建委约谈。大兴新城熙红印项目去年被北京市住建委要求整改违规问题，并暂停了项目网签，但今年又有网友在领导留言板反映该项目开发商违规收取预售资金以及涉嫌对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。预售资金问题大兴区住建委已责令企业整改，对误导宣传一事新城控股华北大区公司则回应记者称，大兴区市场监督管理局已来项目调查取证并详细了解相关情况，公司积极配合工作，但同时也指出，“我司对外展示宣传的材料来源于政府网站公示的交通规划，我司进行了明显的提示说明，最终以政府批示为准。”
商管毛利率超72%全国布局189座吾悦广场
房地产开发业务显露出“疲态”，“双轮驱动”的另外一环商业地产则被寄予“提供穿越周期、稳定收入现金流”的厚望。
王晓松透露，2022年1-6月商管毛利占公司毛利比重达34.14%，毛利率达72.22%，而同期其房地产开发销售业务的毛利率仅为16.12%。
△图源：新城控股2022年半年度报告，央广网发
而在房产开发利润率下滑的同时，更多的对手开始布局商管赛道，这意味着，新城控股将面临更为激烈的市场竞争与挑战。
不过，新城控股具备一定的先发优势。据半年报披露，截至2022年6月底新城控股已在全国范围内布局189座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。
先发完成全国布局，并与商业模式和商业开发运营能力三者打通，新城控股董事兼联席总裁曲德君认为这是公司核心竞争力所在。
他指出，公司采用“住宅+商业”双轮驱动的商业模式及轻重并举的吾悦广场拓展模式，开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流，各个事业部间协同开发，相互促进，这是新城核心优势的最基本前提。并且新城控股拥有从开发到运营完整的商业地产开发运营产业链，有效保证项目2年左右满铺开业；针对不同城市的特点精准优化商业定位，打造吾悦广场的经营特色；“总部-区域-项目”的三级架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的商业运营管理团队。
上半年，新城控股实现商业运营总收入约47亿元，同比增长20%。曲德君表示，下半年公司将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。对于规模拓展计划，他表示考虑到目前行业情况，公司将运营回暖、稳定经营作为商管工作的重点，在轻重并举的规划下，保持规模平稳增长。
多举措降负债暂缓拿地收缩投资规模
眼下，房企流动性成为投资者关注的重点。新城控股上半年在降低有息负债和优化债务结构上做了不少尝试。
7月，新城发展发布公告称拟将自主孵化的影院品牌星轶影院以30亿元出售。有业内人士指出，影院作为新城的非核心业务之一，出售能够为其带来更多资金保障；同时影院收入近年受到疫情影响，若持续运营仍将消耗不少成本。
出售资产回笼资产的同时，新城控股继续发行新债。5月，新城控股成功完成1亿美元优先绿色票据发行；同期完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。9月5日，新城控股发布2022年度第二期中期票据募集说明书，此次拟募集10亿元资金，用于普通商品房住宅项目开发建设、购回及偿还发行人及股东新城发展境外美元债券、购回及偿还发行人债务融资工具等法律法规允许的用途。
吾悦广场也成为新城控股融资的重要工具。据其董事兼总裁梁志诚介绍，公司持有116座重资产吾悦广场，今年1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。同时他指出经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。
今年新城控股公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。其中美元债方面，2022年累计偿付3笔、总计7亿美元债，年内无到期美元债。管理层表示，公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债券到期偿付。
上半年着重缓解债务压力，新城控股账面货币资金降至448亿元。同时其经营活动产生的现金流量净额从去年同期的-75亿元回升至115亿元。主要原因则是新城控股收缩投资规模，拿地支出减少，王晓松在业绩说明会上表示，截至6月底，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，能够满足未来2-3年的开发运营所需。
不过，从土储结构来看，新城控股约37%的土储位于一二线城市，29%位于长三角区域的三四线城市，34%位于其他区域的三四线城市，重仓三四线城市对新城控股是机会还是隐忧？多位投资者也在业绩说明会上问及三四线城市新城控股住宅及吾悦广场项目的前景。
而王晓松回应表示，公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中长三角以外的三四线区域以综合体为主，具有较强的市场竞争力。同时，他也指出，公司不会刻意选择特定能级城市作为目标市场，一二线和三四线的综合体投资模型存在差异，一二线更关注流动性，三四线更关注回报率。
对于下半年是否会恢复拿地，王晓松则表示公司会充分考虑行业、市场的变化，并结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。