覆盖着地产行业的冰雪正有融化迹象。
刚刚过去的房企中报季，多家头部房企掌舵人不约而同提及了一个关键词——筑底。经历了过去两年间激烈的调整重构后，业内普遍认为，市场已经筑底，将进入一个缓慢、温和的回暖期。
浪潮归去又即将来兮，地产行业却已经发生了翻天覆地的变化：“唯规模论”成为过去式，昔日高杠杆黑马偃旗息鼓，场域中留下的玩家几乎都是践行长期主义的稳健者。不过，面对市场上的“寒气”，各家又有独特的“御寒之术”。
在新城控股，这种“御寒术”名为“住宅+商业”双轮驱动战略。
2022年上半年，新城控股双轮驱动战略持续发力，期内公司实现营收428.03亿元，实现利润合计30.10亿元；实现合同销售金额651.6亿元，实现合同销售面积657.2万平方米。
新城控股半年报发出后，包括平安、开源等在内的多家券商纷纷给出买入评级。券商集中看好背后，坚持双轮驱动、轻重并举的新城控股正在展示出十足的韧性。
资金回笼率117%，住宅业务提质经营
2022年上半年，房地产行业规模触顶后回落，整个行业的发展逻辑从以往的冲规模逐步转变为提质量。“提质量”的目标落在销售层面上，可以从两个维度进行解读，一个是交付，一个是回款。
上半年，在多重因素影响下，房地产行业的“交付力”受到考验。基于此，新城控股提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。
新城控股相对优良的战略布局和丰富的土地储备为公司的交付计划提供了充足弹药。
据了解，截至今年上半年，新城在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2到3年的开发运营所需，其中一、二线城市约占37.05%，长三角区域三、四线城市约占29.46%。
“粮草”备好，接着来看交付。今年上半年，新城控股已组织交付近4万套物业。根据半年报披露，公司下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。
好的交付能力，是市场信心修复并促进销售转化的必要土壤。
在此基础上，有回款的销售，则是进一步促进房地产企业健康内循环的重要指标。财务数据显示，今年上半年，新城控股累计实现760.3亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%，资金回笼率业内居前。
中报业绩会上，新城控股董事长王晓松用三个短语总结了公司在这一阶段的经营动作和管理思路，“有回笼的销售”正是其中之一。至于剩余两个，则分别是“有利润的增长”以及“有品质的产品与服务”。
上半年，新城控股整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%。毛利率逆势上涨，新城控股的商业板块功不可没。
半年营收47亿，商业板块成长发力
根据公司半年报披露，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。
把商业板块放到整个公司层面来看，新城的商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率高达72.22%。
截至报告期末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局。新城控股的管理层在业绩说明会上透露称，下半年公司将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。
产品与服务方面，新城控股在保持着高水准产品交付的同时，始终将“让幸福变得简单”作为企业的使命。
作为国内当下拥有最多商业广场的上市公司，新城控股做商业的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发布局，三是商业开发运营能力，三者打通才是核心竞争力所在。将三者打通的密钥或许正是新城从客户出发，对打造幸福街区的探索。
对于新城控股而言，商业板块的意义不止于此。
不断成长的商业板块，既是新城控股不可或缺的引擎之一，同时也是护航财务安全的重要“水源”。
用新城管理层的话来讲，“开发业务是公司区域深耕的压舱石；商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。各个事业部间协同开发，相互促进，这是新城核心优势的最基本前提。”
据了解，今年前八个月，新城控股台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合新城优化债务结构的长期规划。
据管理层透露，目前，新城控股合计持有116座重资产吾悦广场，截至今年上半年，还有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。这意味着，新城的商业板块还有相当大的融资空间。
在手现金447.82亿，加固财务安全线
地产行业进入重构的时刻，不确定性因素层出不穷，如何在不确定中寻求确定性的发展，考验着一个公司的财务安全底色。
以最直观体现企业负债水平的“三道红线”为例，半年报显示，新城控股按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。负债结构持续优化，三道红线指标继续处于绿档。
财务报告还进一步显示，今年上半年，新城控股获得了115.03亿元的经营性现金净流入，而且在净归还76.67亿元有息债务，以及完成利息支付之后，账上依然留有447.82亿元的现金。若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，新城的现金短债比则为1.75倍。
据悉，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，其中前8个月已到期偿还或提前偿还金额达到103亿元。
今年上半年以来，房企融资环境开始逐渐放松。目前，新城控股与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。上半年，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1084 亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元，余量充足。
除了吾悦广场经营性物业贷外，新城还在今年上半年相继完成了多笔融资，其中成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证；成功完成1亿美元境外债发行，为4月份以来第一笔民企地产境外新发。
9月2日，上海清算所公告披露，新城控股拟于近期在银行间市场发行2022年度第二期中期票据。公告显示，本期中票计划发行不超过10亿元，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％-4.30％，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。
这意味着，新城控股成为继龙湖之后，第二家成功通过中债信用增进投资股份有限公司担保发债的房企。
“住宅+商业”双轮驱动撬动增长，稳健经营财务安全跨越周期，新城控股及公司管理层对未来发展充满信心，先后推出回购、增持等计划对外释放积极讯号。
上半年，新城控股以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元；截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。除此之外，新城控股股东的家族信托基金还在7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港币。