“经过2021年，企业会进行深刻的自我审视。所以未来高杠杆高周转的行业属性也会发生变化，转向有质量的发展。”2021年业绩发布会上，新城控股董事长如此说道。
“房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动，我们想说，浪是可以看到的，但是风却不在，唯有不断提升自身的能力，找准风向，才能迎风而上。”
谈及对过去一年形势的看法，2021年业绩发布会上，新城控股管理层以“冲浪”和“帆船”两种运动做了类比。
当“冲浪”依赖的潮水不再流动，房企发展就更加趋近于逆风前行的“帆船运动”。历史经验表明，房企若想在这种情况下逆风前行，“对风向的感知”，以及“自身的造血能力”缺一不可。
3月底，新城控股披露了2021年年度经营业绩，期内实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；期内实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。
逆风前进背后，新城控股的“住宅+商业”双轮驱动战略持续发力。
开发业务保持稳定
2021年，地产动荡之年。三道红线、集中土拍、融资收紧……行业逻辑出现变化。
房企研究机构克而瑞数据显示，2021年百强房企累计业绩增速持续放缓。截至去年12月末，百强房企累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长，有约8成房企未完成全年业绩目标。
监管强势落地，行业加速出清。大浪淘沙，唯有少数自律的民企以及现金流充沛的国企、央企留在舞台之中。坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股是其中一个。
3月30日晚间，新城控股披露了2021年年度报告。报告显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%。同期，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。
行业寒冬期，新城控股交出了一份稳健的答卷。在新城控股的双轮驱动战略之下，“住宅+商业”这双轮正在持续发力。
首先是住宅开发业务。
2021年，新城控股全年实现合同销售金额2338亿元，回款金额2387亿元。按城市能级划分，新城控股地域深耕策略主要围绕的一二线城市以及长三角地区是销售“主力军”。其中，一二线城市占比约44%，长三角地区的三四线高潜力城市占比约37%。至于中西部、环渤海以及粤港澳大湾区等地占比则分别为28%、15%以及4%。
截至报告期末，新城控股2021年新增竣工面积3290.34万平米，已签约待结转面积3421.88万平米，这意味着，新城控股未来营收及利润的可结算资源充足。
至于决定地产企业未来规模的土储货值，据年报，新城控股去年累计拿地77幅，对应总建筑面积2157.66万平方米。截至目前，新城控股合计拥有土地储备1.38亿平方米，其中一、二线城市约占总土储的37%，长三角区域三、四线城市约占30%。
据管理层透露，预计2022年可售货值不少于2800亿元。
住宅业务规模保持稳定，另一边，新城控股的商业板块保持良好势头。
增长的“第二曲线”
“住宅+商业”的双轮驱动战略运转了11年，新城控股的商业板块成为其增长的第二曲线。
年报显示，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，较2020年同期增长15.64%，其中，房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增幅为46.62%。
80亿营收背后，新城控股布局多年的商业版图浮现。去年，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业及委托管理项目共计30座。截至2022年3月25日，新城控股在135个大中城市布局189座吾悦广场，从开业数量来看，新城控股的商业板块已经位居我国境内外上市公司首位。
与住宅的业务分布相似，新城控股的商业板块也深耕长三角并布局全国化，其中55%的项目位于一二线及优质三线城市。高潜力城市与商业综合体互相赋能，得益于优势布局，新城控股的商业资产质量不断提高。
有这样一组数据：截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率达97.63%。剔除5座交接过渡期的项目，2021年新城控股已开业的125座广场实现商业运营总收入86亿元，较2020年增长51%、其中同店增长11%；客流总量10.59亿人次，较2020年增长62%、其中同店增长17%；销售总额572亿元，较2020年增长79%、其中同店增长32%。
从数据层面来看，无论是整体规模还是同店增长，新城控股的商业板块都领跑行业。
高质量带来高盈利，财报显示，2021年物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升、达72.64%。
2021年，整个地产行业的利润率都有着不同程度的下滑，新城控股双轮驱动战略的优势之处在此时体现出来。利润率不断上升的商业板块已经成为新城控股未来发展的第二曲线。
在新城控股管理层看来，“住宅+商业”双轮驱动战略的两轮有着这样的关系：“开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。”
“未来房地产开发业务利润率会趋于常态化，房地产行业也会由高杠杆、高利润率的类金融行业逐步趋向于类制造业，因此公司相应地去做管理体系的升级，也会去做更多的业务探索。目前行业毛利率虽然在底部，但会进一步慢慢修复。”谈及对未来行业利润率的研判，新城控股管理层在业绩会上说道，“随着吾悦广场的不断开业和成熟，毛利占比和毛利率水平会进一步提高。”
吾悦广场的持续落地，也帮助新城控股不断验证着轻重并举的商业模式运营思路。据悉，2021年，新城控股新拓展轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座，其中4座为净地项目。截至2022年3月25日，新城控股累计合作轻资产项目合计32座。
地产寒冬之际，房地产企业的轻资产运营能力显得尤为重要，这是帮助企业减重的重要方式，也是零资金沉淀穿越周期的筹码。
梳理近几年的报表，可以从中窥见新城控股“减重”的决心。
绿档！“骆驼放下稻草”
去年以来，房企的负债问题已经成为悬在整个行业头上的达摩克利斯之剑。从某种程度上讲，一家房企的债务规模线，就是其生命线。
过去一年间，新城控股的减重举措再显成效。以行业普遍遵循的三道红线为例，2021年年报显示，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较2020年同期下降4.18个百分点。按监管口径计算，新城控股已达绿档。
再看有息负债，年报显示，新城控股2021年末有息负债规模共计899亿元，较2020年末下降18亿元，其中在合联营公司中的权益有息负债为115亿元。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。
连续四年保持净流入的经营性现金流为新城控股提供了财务稳健的先要条件。新城控股的融资端也有着很大的盘活空间。
融资方面，截至2021年末，新城控股公司整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降15个BP。同期，银行授信总额度1129亿元，其中公司及子公司已使用授信377亿元，余额充足。除此之外，上述899亿有息负债中，有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，随着吾悦广场进一步发展，未来还有更多的盘活空间。据悉，新城控股目前做了抵押和融资的吾悦广场只有30%左右。
一般而言，三四月份是房企偿债的高峰期。对于债务问题，王晓松表示，今年新城控股公开市场债务到期为126亿元，今年1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%，其中3月单月偿还43亿元为全年的偿债高峰期，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布。
今年以来，新城控股先后在2月和3月分别宣布提前赎回一笔2亿美元债券并注销，以及完成两笔合计25.92亿元公司债券及票据的支付。早在去年11月，行业流动性最紧张的时期，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。
三月中旬，面对行业动荡引发的债券波动，新城控股管理层还自掏腰包，拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。三月底，与年报一同披露的还有一则回购公告：新城控股拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。
身处地产行业的大变局之年，这一连串的举措，表明新城控股对公司及行业的未来仍然充满信心。
“不管行业多么难，新城依然保持对土地市场密切的关注，我们会进一步加强对土地市场的研究力度，在保障现金流安全的情况下，择时、择城、择地，保证新城长期稳定的发展。”业绩会上，新城控股管理层如此说道。
