如果要比喻房市现在所处的季节，2022年春天和2021年冬天的气候状态可以算得上是恰如其分。
2021年的冬天，虽然比较寒冷，但是寒冷的日子却并没有太多，而楼市也是一样的情况。在2021年上半年楼市成交逐渐下行的态势下，央行、银保监会在2021年四季度以来多次释放维稳的积极信号，力求促进房地产信贷平稳有序投放，推动房地产项目有序进行。因此楼市成交在2021年的11月开始呈现回升企稳的迹象。据克尔瑞研究中心数据，2021年12月，重点城市商品住宅成交规模上升，成交面积环比增逾10%。
图源：财联社
2022年的春天，虽然天气甚好，但是由于疫情的“回马枪”，很多人都心怀忧虑。这和房市现在的状况也是一样的。多地发声稳预期信号利好楼市：苏州市降低房贷利率至5年新低；武汉首套房贷款利率下调43BP；哈尔滨市拟废止房地产区域性限售政策；福州市放松了外地户籍的购房资格，等等。根据中指研究院数据，2022年3月楼市整体成交上行，但是如果与去年同期相比，成交数据仍为下滑状态，其中上海降幅显著，为51.2%，深圳降幅约为44.9%。
面临季节性的变化，处于“无风带”的商业地产显示出一种要“走回大家视野”的苗头。商业地产的龙头上市公司新城控股也于3月31日披露了2021年的年度报告。业绩有所承压，虽喜忧参半，但是前路可期。
2021年度报告中披露，新城控股全年实现合同销售金额2337.75亿元，累计销售面积2354.73万平方米，营业收入为1682.32亿元，同比增长15.64%。虽然收入增速有所减缓，但是所幸是在继续增长的。但是净利润的数据则相对没有那么好看。报告期内，归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，同比减少17.42%；扣非净利润102.45亿元，同比减少21.53%。盈利能力的数据可谓是不喜也不悲。
如果透视进入利润表也许能看出这增收不增利的一些端倪。利润表中有两项极大的科目引人注意，一个是资产减值损失，从2020年的15.97亿元大增至2021年的48.37亿元；一个是信用减值损失，从2020年的1.56亿元大增至2021年的4.65亿元。
虽然增幅较大，但是新城控股也给出了较为合理的回答。对于资产减值损失的增多，主要原因在于2021年部分地区房价下跌，令手中的房子价值下降，因此出现了比2020年更多的资产减值损失。而信用减值损失则是，由于贷款连带责任担保的存在，2021年更多客户出现了违约：或是由于拒绝付款，或是由于破产，或是其他原因给公司带来了负面影响。不过新城控股在财报中表示，评估后认为这些“风险可控”，而且其金额确实没有大到不可接受，所以可以算得上是有惊无险。
从资产负债表的一些指标来看，新城控股的基本面非常健康。新城控股在剔除预收账款后的资产负债率为69.95%,净负债率为48.12%,现金短债比为1.07，“三道红线”均处于绿档。然而，2021年年末的货币资金552.6亿元却比2020年减少了近72亿元，预付款项也同比减少了近85亿元，约减少了64%。这也意味着公司面临着融资意愿降低，可开发的优质项目减少的窘境。
掌控自己的节奏
从财报上来看，新城控股2021年的表现用一个关键词来形容就是“稳健”。和一些面临困境公司内部闹得鸡犬不宁的企业来比较，新城控股确实做到了“稳中求进”。这实际上很大一部分因素是因为新城控股在商业地产领域有着长期以来深远的布局。而商业地产则一直有着属于自己的节奏。
据Mob研究院预测，2022年商业地产投资规模将会创造新高。其第一个原因是相较于政策有所波动的住宅地产来说，商业地产获得的相关积极政策偏多；第二，2020年的疫情迫使商业延迟开业，因此2021年以及2022年将看到增速迅速回弹；第三，消费群体的年轻化令商业地产有新的增量空间，特别是Z世代的年轻人，他们的消费意愿强烈，热爱探索和发现，能给商业地产项目带来活力。
图源：Mob研究院
新城控股作为商业地产的龙头企业，旗下标志性产品“吾悦广场”就是一块重要的广告板。新城控股长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，在住宅开发以外，一直保持着商业运营的补充。2021年全年新获取32座吾悦广场，开业及委托管理在营共30座，实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比增长51%。截止至报告期内，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。
在商业拓展方面，新城控股坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。与此同时，新城控股将在商业地产上继续发力，计划2022年实现商业总收入105亿，新开业广场及委托管理项目25座，继续保持积极拓展态势。华泰证券点评认为，新城控股的商业运营板块持续增长，成熟度也在逐步提升，双轮驱动格局得以夯实，公司对抗行业周期的能力也在增强。
从具体的项目数据来看，2022年，新城控股计划新开工项目154个，新开工建筑面积1502.11万平方米，其中，住宅项目717.35万平方米，商业综合体项目784.76万平方米。公司计划竣工项目247个，预计竣工总建筑面积2,801.69万平方米，其中，住宅项目1,533.73万平方米，商业综合体项目1,267.96万平方米。也就是说商业与住宅开发数量几乎呈1:1的水平。
不过有一个风险点需要注意的是，新城控股在三线以下城市拥有的商业地产项目较多。实际上，头部企业比如万达、红星美凯龙、华润、大悦城等企业在三线以下城市的拿地态度非常谨慎，而三四线城市商业地产需求较一二线城市有巨大差距。这也是新城控股需要持续改进发力的一点。
图源：新城控股微信号
尾声
新城控股无疑是一个在地产行业中有着自己节奏的企业，住宅和商业都没有绝对偏重，因此可以在潮来潮往之际把握好属于自己的位置。
商业地产仍然有着非常良好的发展前景，无论是轻资产的运营模式，还是“新零售”、“新业态”的尝试，未来仍将刺激从业者继续挖掘其中价值，给消费者带来更好体验。
新城控股作为A股商业地产的龙头企业，在中指研究院的“2021年商业地产运营十强企业”中位列第三，前两名是万达商管和大悦城。这两家企业更加偏重于商业地产开发，因此对商业地产的理解会更深刻。不过捷运交通配合商业地产的开发模式将同时融合住宅和商业两种业态。这也是现在的地产开发趋势。作为同时擅长“住宅”和“商业”的新城控股，在这种开发模式下如同进入了自己的“主场”，作为一个极为综合的房地产开发企业，将有望成为下一个趋势的引领者。