时下，高存货、高周转、高杠杆的模式已经难以为继，房企行业正长期处于低利润时代。而伴随2021年调控“余震”的影响，增收不增利的现象成为大部分房企的报表现状，新城控股也不幸罹难。
3月31日，新城控股（601155.SH）披露了2021年业绩报告。报告期内，公司ROE、ROA、毛利率均创近年来的新低，营利及净利也双双滑坡，深陷增收不增利的泥潭。战略上，公司仍坚持长三角深耕的布局方针，年内区域销售额大幅上涨41.9%，土储投资超400亿，多城市占率也居于前位。
盈利指标滑坡销售均价下跌为主因
随着房企行业从规模导向转变为利润导向，ROE，ROA指标受到越来越多的房企重视。作为衡量企业综合获利能力的重要指标，ROE，ROA的数值一定程度反映公司的盈利能力和发展实力。而于新城控股而言，该两项指标均已连续3年下滑。
（公司ROE、ROA |数据来源：雪球）
2017-2021年数据显示，公司的ROE由17年的34.18%降至21年22.73%。ROA则较同期大幅下降22.06%跌至2.57%，均创近年来的新低水平。
近年来融资新规的影响，或多或少会使房企行业的ROE，ROA指标普遍下滑，但不可否认的是，公司的盈利能力正迈入下坡。
（公司利润表｜数据来源：雪球）
报告期内，尽管公司营收实现1682.32亿元，同比上升15.64%，但同期录得年内营利仅约182.27亿元，同比下滑17.22%，归母净利润更是同比下滑17.42%跌至125.98亿元。
（2021公司主营业务表－分行业|数据来源：年报）
房地产开发业务作为公司的营收大头，年内营收共实现1581.18亿元，营业成本为1301.62亿元，毛利率为17.68。值得注意的是，与去年同期相比，公司房地产业务的营业收入增速却不及营业成本增速。其营业收入较去年增加14.93%，营业成本较去年增加20.89%，毛利率较去年相比减少4.06个百分点。
（2021公司主营业务表－分区域|数据来源：年报）
具体到区域，长期霸占公司销售表前三的长三角区域（江苏、安徽、浙江）中，除安徽省外，被统计的江苏、浙江两省毛利率均呈现不同程度的下滑，江苏省下滑0.05个百分点降至21.29%，浙江省下滑11.28个百分点降至16.91%。
有业内人士表示，增收不增利，毛利率下滑的背后实际上还是基于市场调控的环境，受到限价与地价上涨影响。公司近年来储备的土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。
据悉，2019-2021年，公司的销售均价由11134.9元/㎡下降至9928.9元/㎡，3年间下滑10.8%，而平均楼面地价却由2421.5元/㎡增长至3555.4元/平方米，同比增长46.8%。
对此，新城控股董事局主席王晓松在业绩会上表示，毛利率下滑一部分是基于客观因素所致，另一部分则是基于对保现金流的考虑，在下半年对一些去化承压的项目进行相应的促销活动。
值得一提的是，公司在2019-2021年克而瑞所公布的中国房企销售榜中也是节节后退，排名已从19年的第8名跌至21年的13名。
2600亿冲关失败长三角土储投资超400亿
除了身处增收不增利的局面，公司在销售业绩上也未达成目标。
2021年，新城曾许下2600亿元的销售目标，但就结果而言，不仅出现滑坡，同时差距也着实不小。报告期内，公司目标完成率仅为89.9%，录得合同销售金额2337.75亿元，距离2600亿目标差了262.2亿，同比下降6.8%。
区域上，作为公司布局的主力阵地，长三角区域仍撑起公司销售业绩的半壁江山，并在诸多方面取得建树。
（2021公司销售和结算表|数据来源：年报）
年报显示，截至12月末，公司在长三角区域共录得合同销售1240.2亿，占比超总销售业绩的五成，同比更是上涨41.9%。同时，土储方面，长三角也是年内布局的重点核心。
（2021长三角新增项目|数据来源：乐居财经制作）
据悉，全年公司共计新增土地储备77幅，总建筑面积为2157.66万平方米，其中，布局在长三角区域的就高达40块，总建筑面积917.58万平方米，土地总低价超400亿元，为415.79亿元。
大手笔地深耕长三角区域实则与新城的战略有关。作为一家起步于江苏的本土房企，自上市以来，公司就开启向长三角核心城市扩张的征程。
公司也多次对外明确采取以上海为中枢，长三角为核心，辐射全国重点城市群及重点城市的布局规划，并坚持贯彻“市占率超 10%做熟、市占率超 20%做深、市占率超 30%做透”的区域深耕标准。
凭借这样的方针，公司目前在长三角多城的市占率也已居于前位。报告期内，公司在江苏省市占率达到省（直辖市）前三位。在地级市层面，公司先后在常州、连云港、宿迁、台州、温州等长三角城市的市占率亦达当地前五位。
另外，公司在2022 年计划新开工项目 154 个，其中长三角项目共为50个，占比超三成，或将成为区域未来的业绩助力。
第二曲线保舱 2022毛利率低谷向上
立足于“住宅+商业”双轮驱动战略的新城，除了在住宅业务的上持续深耕外，商业板块的优势也越发明显。
自2020年吾悦广场取得百城百店的佳绩后，2021年则更上一层楼。报告期内，公司新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座。
截至2021年12月底，公司已在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，开业数量位居我国境内外上市公司首位。而在贡献方面，“吾悦”商业也正成为公司身处下行环境中，保持业绩的保舱石。
报告期内，吾悦广场平均出租率达 97.63%，实现商业运营总收入86亿元，同比增长51%。其中，26座吾悦广场运营总收入超亿元，常州武进吾悦广场更是超2亿元。
针对未来，王晓松对公司的发展保持乐观与信心，认为尽管行业毛利率处于低谷，但正在逐步向上修复。一方面，目前招拍挂已经给予开发商合理的利润，指出这是一个时间换空间，逐步置换土地的过程。
另一方面，除了住宅，商管业务也是公司一大核心竞争力所在，随着越来越多吾悦广场进入成熟期，毛利率占比和毛利率水平也都会进一步提高。
另外，公司年内在负债方面取得较大的进展。报告期内，公司现金短债比1.07倍，净负债率为48.12％，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95％，完成“三条红线”所有指标为绿档的要求，较此前监管部门要求的2023年中早了一年半。