“政策并未改变房地产行业基本面。”在3月31日的新城控股业绩发布会上，新城控股董事长王晓松分析表示，“房地产作为支柱产业地位，以及超长周期的行业属性，都没有变。”
在他看来，房地产行业已经由“冲浪运动”转变为“帆船运动”。不过，即便进入“帆船运动”时期，新城控股仍取得较好的业绩表现。
年报显示，2021年新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归母净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。
截至去年末，新城控股总资产达5342.93亿元，归母净资产593.10亿元，同比增长17.23 %。
此外，在业绩会上，王晓松多次提到了“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品和服务”。值得一提的是，去年新城控股经营性现金流净额达219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。
销售回款率超100%
从业务结构来看，物业销售是新城控股的主要来源。2021年，新城控股实现物业销售营业收入为1581.2亿元，较上年同比增加14.93%，占总营收比重为94%。
对于房地产开发业务收入增长，新城控股表示，主要系部分预售房源本期竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致。
销售回款方面，去年全年新城控股签约销售金额2338亿元，回款金额2387亿，当年回款率超100%，12个月滚动回款率达87%，较2020年有所提升。
对于预售资金监管，新城控股高级副总裁、财务总监管有冬在业绩会上表示：“目前预售监管资金为170亿元，没有出现过度监管的情况。”
据新城控股表示，该公司从去年10月开始，对去化承压的项目或首付比例较高的客户给与一定折扣促销，这使得10月至12月行业销售数据下滑时，新城控股单月销售额仍保持在200亿元以上，现金流层面得以快速回笼。
2022年1月起，新城控股综合考虑去化率和利润率，开始将折扣力度逐渐收回，同时始终严抓销售，2月单月实现销售额112亿元。
在土地市场，截至2021年末，新城控股总土地储备达到1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。
截至2021年12月末，新城控股已获取土地中，2022年可售货值不少于2800 亿元。
商业运营表现突出，第二增长曲线持续推进
“双轮驱动”是新城控股一以贯之的经营模式。如果说开发业务是新城控股区域深耕的压舱石，那么商业管理则提供了穿越周期、稳定收入的现金流。
然而过去一年，疫情在局部地区时有发生，在这一背景下，吾悦广场整体上依然保持经营稳定。
数据显示，2020年、2021年共计新增开业68座吾悦广场，分别实现含税商业营业收入57亿元、86亿元，均超额达成收入目标。
在客流方面，2021年吾悦广场整体客流11亿人次，同比增长62%。其中与2020年可同比的62个项目中，日均客流同比提升17%。在商户销售额方面，2021年整体销售额572亿元，同比增长79%。其中与2020年可同比的62个项目中，日均销售同比提升32.5%。
此外，截至2021年底，吾悦广场整体出租率达97.63%，其中七成项目出租率达98%以上。
过去一年，新城控股商业营收数据表现突出，商业板块作为新城控股的第二增长曲线持续进阶。
年报显示，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至年末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。
2021年，新城控股新开业及管理输出的吾悦广场共30座。截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计130座。
2021年，新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。
尤为值得一提的是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，达到139.36%。
惠誉在此评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。
关于2022年的商业发展目标，新城控股表示：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。
以确定的能力，应对不确定的外部环境
去年下半年以来，面对复杂的外部融资环境，新城控股提出“底线思维”，致力于打造核心能力的确定性，以应对不确定性。
融资方面，2021年，新城控股通过公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元。在中国银行间市场发行中期票据募集资金8亿元。此外，在境外通过发行美元债券募集资金7.04亿美元。
此外去年，新城控股发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%。
负债方面，截至去年末，新城控股净负债率为48.12%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较上年同期下降4.18个百分点。
值得一提的是，去年房地产行业融资难度加大，而新城控股的融资成本则有所降低。数据显示，2021年新城控股整体平均融资成本为6.57%，同比下降了0.15个百分点。
年报显示，截至去年底，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍。
新城控股对自身财务状况的信心还来自于不断赎回未到期的债务。今年3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。
今年2月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。
而早在去年11月，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，这也使新城控股成为当期A股首个提前赎回美元债的房企。