3月初起，一款名为“融沛315号集合资金信托计划-A类、B类、C类”的投资理财产品正在坊间火热推售中，资金将流向房地产。
上述这款信托产品的受托人，相关方却遮遮掩掩，但从更多介绍看，其就是被称之为“房地产大救星”之一的中融信托。近日，中融信托刚因集合资金信托计划募集资金投放到“四证不全”房地产项目而被黑龙江银保监局罚款20万元。
这款产品期限12个月至24个月，为房地产信托贷款产品，预期收益率7.3%-7.7%，预计总募资10亿元，具体投向连云港天行健房地产开发有限公司位于连云港开发区的“天誉未来城”154万方超级综合体一期开发。
“连云港天行健”为连云港尚瑞企业管理有限公司全资子公司，“连云港尚瑞”又是徐州新城鸿昕房地产开发有限公司、连云港尚宇企业管理有限公司、无锡苏房投置业有限公司三家独立法人的子公司。其中，“徐州新城鸿昕”持股40%。
去年2月上旬，连云港尚宇、无锡苏房投从初始股东“连云港镜花缘”手上联合收购“连云港尚瑞”，去年5月底“徐州新城鸿昕”跟着加入进来。
作为这笔巨额融资风控，天誉未来项目“LTC2007- 65#、LTC2007- 66#、LTC2007-67#”三个地块须抵押担保；“连云港天行健”100%股权质押及“徐州新城鸿昕”及其他两个股东所持“连云港尚瑞”100%股权质押，还有“徐州新城鸿昕”100%股权提供40%股权质押及连云港尚宇100%股权、无锡苏房投100%股权提供60%股权质押。
此外，新城控股须提供40%不可撤销连带责任保证担保；尚都控股及实控人王必德及配偶须均提供60%不可撤销连带责任保证担保。
据介绍，尚都控股为一家成立不到10年的中小型开发商，业务主要集中在江苏区域，而新城控股则不一样，为千亿级房企。当前楼市持续下行环境下，在民营房企阵营中，大也有大的难处，小也有小的优点。
大房企当前最大的难处，莫过于杠杆过高，摊子铺得过大，销售不佳，资金链太过紧绷。新城控股亦如此。
近日，新城控股披露今年2月份实现合同销售金额112.31亿元，同比减少9.81%；销售面积约118.48万平方米，同比减少9.03%。1-2月累计合同销售金额约190.94亿元，同比减少34.37%，累计销售面积约198.19万平方米，同比下降37.94%。
2021年，新城控股累计合同销售金额约2337.75亿元，同比下降6.85%，相较于2021年预增速3.6%、2600亿元销售目标，则只完成了89.9%。
今年2月下旬，新城控股曾公告已完成赎回近1.6亿元美元债，剩余近4050万美元债将在本月20日前赎回。这显然是给外界传递一个明确的信号，即新城手上有钱，勿忧短期偿债。
据克而瑞近期监测数据，2022年3-6月，170家房企共有162.2亿美元债到期、781.9亿元人民币债到期，总计约1809亿元。
其中，今年3月各房企短债到期最为集中，合计约589亿元，占总规模的32.6%。从下图看，3月-6月存量美元债到期最大的TOP10房企，恒大、佳兆业与绿地位列前三，新城发展紧随其后，也高达7.4亿美元。
图：2022年3-6月美元债存量到期债规模最大前十房企
数据来源：克而瑞证券研究院 Bloomberg
如果换算成人民币计价，新城控股上述境外平台则面临约47亿元的短债偿还压力。
近日，坊间曾一度传闻“新城将逐步出售手上吾悦广场及住宅项目，保留商管，未来将拓展轻资产项目。目前正在谈判的机构包括黑石、樟树、大悦城、领展房托等”。
当然，新城控股手上以“吾悦”为代表品牌的投资性商业房地产体系，在近些年一度曾是资本市场上讨论的焦点，也是颇具“资本想象力”的一块诱人蛋糕。
其核心在于：以“吾悦”广场为拳头，迎合二三四线城市核心区域升级及招商引资需求，可以低价规模拿地，多业态开发，住宅快速出售套现，自持一定比例优质商业，近些年在规模上也颇具规模优势，营业租金、现金流及获利也较为可观。
比如2019年，新城吾悦广场商业运营总收入40.69亿元，同比劲增92.3%，已开业63座、总建面590万方，同比增幅51%，出租率99%。2020年底，吾悦广场已开业登上百座，开业面积940万方，该年商业运营总收入56.7亿元，但同比增幅降到39.3%。
或受疫情及经济大环境影响，新城吾悦广场商业运营总收入增幅明显下滑，但“39.3%”的同比增幅依然还是不错的。
截至2022年2月，吾悦广场在全国136个大中城市，落子共计192座，但这种大规模开发投资，建立在配套住宅能快速“回现”反补商业投资的基础上，但如今形势下，无疑会影响到原节奏。
对上述出售传闻，新城控股在上证e互动官网回复投资者提问时“否认曾洽谈过吾悦广场及住宅项目出售事宜”，又称“目前经营正常、财务状况稳定”。
但这一切，都有赖于国内房地产市场能早日“止跌回暖”，平稳发展，好在近来多地频繁出台楼市松绑政策，特别是降首付等，以引导合理购房需求得到有序释放。
按照这一核心目标，除了购房政策端松绑之外，外界期待房企融资端能松绑一些，让更多房企在风险出清路上，获得持续发展的机会。