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NO.1|壹
新城控股遭到评级下调
新城控股2月21日披露了该公司提前赎回2亿美元债券的最新进展，称自有资金充裕，已经赎回和注销美元债券1.595亿元，剩余款项将于3月20日还本付息。以此来证明公司目前流动性尚可。
市场目前开始担心新城控股，作为中国排行前列的房产公司，为何最近被市场推上风尖浪口。
原因来自近日穆迪将新城控股展望调降为负面。
目前2021年年报未出，根据2021年新城控股三季度报告，三季度营业收入为300.17亿元，同比下降7.22%；毛利率20.44%，同比下降1.22个百分点；净利润19.67亿元，同比增长11.99%，较二季度环比减少52.87%；净利率6.55%，同比增长1.12个百分点；归属于上市公司股东的净利润为15.78亿元，同比增长3.01%；归母扣非净利润15.73亿元，同比增长3.35%。
总负债4810.69亿元，同年增长1.51%；有息负债966.2亿元，同比增长14.55%，有息负债率16.89%，资产负债率84.09%；短期借款11.89亿元，长期借款507.5亿元，应付债券233.31亿元；货币资金428.36亿元，同比下降22.86%。
根据2021年三季报可以看出，剔除预收款项，净资产负债率超过75%，新城控股依然踩中三道红线中的一道，负债率达到了84.09%。现金流下降22.86%，有息负债上升了14.55%,而四季度的数据不用看，肯定是下滑。
由此可以佐证，新城控股有息负债处于上升趋势，2021年新城控股拿地面积984万平方，排行第六，拿地金额384排行17。其中多块是地价较低的商住地块。
NO.2|贰
土储布局是硬伤
截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米。年报显示，截至报告期内，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比40%，从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。
从土储总体看，新城控股拿地，主要以郊区地块为主，商用地较多，地价便宜，面积大，低溢价，同时三四线的布局达到了6成。
从结构上一旦三四线楼市预冷，新城控股销量必然大下滑，2022年，2月14日，新城控股发布1月份经营简报，期内公司实现销售额78.62亿元，比上年同期减少52.75%；销售面积约79.7万平方米，比上年同期减少57.86%。
同时受疫情影响，商业地产多数不太景气，商业地产的不管是出售还是出租，在当前市场环境下，短期套现会很难。作为优势病毒的奥密克戎目前传染性较强，随时都可能让很多商场短期暂停营业。让很多商业租户望而生畏。商业投资者更加谨慎。租金也会受不小的影响。
截止今年一月底，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到191座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内136个大中城市。
2022年，新城控股计划新开业吾悦广场及委管在营项目30个。这些在建的吾悦广场需要大笔的现金流作为支撑。
而三四线的地产项目，如果短期出售，目前很难脱手，困难房企比比皆是，流动性较差，一二线优质地块本身占比不大，可卖项目少，如果卖部分商业，可售对象极少，接盘的万达现在并不愿意扩张，富力，宝能现在自身难保，华润又偏向高端，买方意愿也不会太强。所以近期市场对新城控股未来看淡是很合理的。
从发展速度来看，2016年新城控股营收279亿，净利润30亿，2020年营收1454亿，净利润152亿。从增速看，营收和净利润都是4年5倍的增长。杠杆增速极快。真实杠杆究竟有多高呢？
根据去年半年报新城控股的报告，每年融资利率成本在6.7%左右，也就意味有息负债一年总利息70亿左右。但三季度一个季度有息负债就上升了14.55%，去年4季度地产环境不好，继续上升，加上今年一月份低迷的销量，可以推断出有息负债是稳步增加。预估新城控股今年的利息在百亿以上。
NO.3|叁
新城曾经卖身自救
而新城早就不是第一次出现危机了，而早在2019年7月份就传出“新城控股已经开始出售资产”“近68个项目权益被放到了待售的货架上”等传闻，7月23日，新城控股发布公告称，目前约有40个项目已在洽谈、协商出售中。对坊间所称金科将率先成为“接盘侠”7月26日，新城控股集团股份有限公司发布《关于转让项目公司股权的公告》，最终以约为270729.28万元出售5个项目公司，交易对价均以现金支付。
经历过断臂求生的新城，今天再一次站在十字路口，作为已经以商业地产为发展方向的房企，未来所面临危机是显而易见，所以早做决断，以生为本，机会还是有的。
