你知道国内管理层出问题最多的房地产企业是哪家吗？
没错，就是新城控股。董事长王振华曾因猥亵女童被刑拘。
高瓴资本张磊等投资大佬在谈到投资时，都认为管理层是投资过程最重要的考量因素之一，同时也是最大的风险，人投对了，事也就成了；人投错了，可能落个血本无归，不信你看贾老板。
这样一家管理层频频出事，而且身处夕阳房地产行业的企业，其投资价值自然是要大打折扣。资本市场向来对管理层“作妖”的事非常敏感，对于新城控股，其股价相较于年初高点，跌去30%左右，市值蒸发超350亿元。
01
业绩增长的背后
8月28日，新城控股发布2021年半年报，中报显示，报告期内公司实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；净利润43.06亿元，同比增长34.4%，中报业绩十分靓丽。
在江河日下的地产行业，同行都苦不堪言的时候，新城控股是怎么样做到营收翻倍的？
答案是因为房地产特殊的预售机制。客户交纳购房款时，房企将这部分钱款计入预收账款（合同负债），等到满足收入确认条件时，房企才能够将这部分钱款转为销售收入，二者之间存在一个时间差。
因此，今年的业绩情况反应的其实是前几年的销售情况，能够衡量房企真实销售情况的指标其实是预收账款（合同负债）。
新城控股的预收账款（合同负债）情况如何？
财报显示，新城控股的预收账款（合同负债）在2017-2019年飞速增长，2019年之后增长戛然而止，2019年、2020年都是不冷不热的销售状况，到了2021年，甚至出现隐隐下滑的趋势。
新城控股业绩高增长的背后，实际上暴露了公司即将走上下滑路的信号。
02
“三道红线”恶化
央行联合住建部发布的“三道红线”，对房企的负债和杠杆做出指限制，本意是希望各房企能够减少对外部融资的依赖，更多的依靠内生增长，这对于习惯于钱生钱游戏的房企来说，无异于蚀骨之痛。
截至2021年6月底，新城控股剔除预收款项的资产负债率为76%，净负债率为56.6%，现金短债比为1.53倍。根据“三线四档”，公司压了一条红线，属于黄档房企，有息负债年增速不得大于10%。
黄档房企，只压一道红线，看起来似乎还行。然而，值得注意的是，相较于2020年底，公司的“三道红线”指标不仅没有改善，反而有所恶化。
2020年底，公司剔除预收款项的资产负债率为74.12%，净负债率为43.65%，现金短债比为1.68倍。相比之下，前两项都有所恶化。
也就是说，新城控股这上半年并没有遵从政策引导，反而变本加厉，在炒房、炒地的路上渐行渐远。
负债端，截至2021年6月底，新城控股债务规模达4840.17亿元，相比2020年6月底的4440.93亿元，多出近400亿元。其中，短期借款20.92亿元，同比增加近14亿元；长期借款547.04亿元，同比增加近245亿元，其他诸如应付债券、其他应付款等均有不同程度的增长。
此外，为了进一步加强监管力度，在“三道红线”发布不久后，央行再次联合住建部发布“两道辅助红线”，要求房企拿地销售比不得超过40%。
所谓拿地销售比即买地金额不得超过年度销售额的40%，也就是说假如公司今年卖了100亿的房子，最多就只能再拿到40亿的土地。
来源：中银证券
中银证券研报显示，新城控股拿地销售比超过40%。2021年上半年拿地销售比超标的房企共有三家，新城控股便是其中之一。
“三道红线”踩线，“两道辅助红线”再度超标，可见新城控股压根就没想过要降杠杆、收缩负债，始终沉迷于过去赚快钱的生活。不得不说，这个时间点，新城控股这个做法十分危险。
03
糟糕的现金流
房地产行业的高周转，就是在借钱-盖楼-卖房-还款-借钱的循环中乐此不疲。在这个过程中，现金流的重要性无可取代，充裕的现金流是企业正常经营运转的基础。
而高周转的代价是房企资金链始终保持高度紧绷的状态，稍有不慎就可能出现资金链断裂的风险。公开信息显示，自2019年以来，已有超1000家房地产公司申请破产，几乎全部都是因为现金流枯竭导致的资金链断裂。
新城控股的经营性现金流连续多年都不太好，而且极度不稳定，经常是好一年坏一年。到了2020年，新城控股经营活动带来的现金流量净额只有3.82亿元，对于千亿营收规模的房企来说，这点现金流入实在是有点说不过去。
2021年上半年，新城控股经营活动现金流量净额为-75.72亿元，是为数不多能把经营性现金流做到负数的房企之一。
04
大手笔分红肥了谁？
“三道红线”等重压下，房企资金压力骤显，大多房企都通过降低负债、减少拿地来“节流”，新城控股却在此时玩起了大手笔分红。
2020年，新城控股每股发放现金红利2.05元，合计分红达46.33亿元，分红总额占净利润30.37%，是A股2020年分红最阔绰的房企，另外，这是公司连续第四年股利支付率超30%。
无论经营状况如何，分红是新城首先要考虑的。分红回报股东本无可厚非，但是实际情况中要结合股东情况考虑。
而新城控股实控人王振华直接间接持股比达45.61%，也就是说，大手笔分红有近半数都流到了王老板的腰包，粗略计算，王老板能够分得21亿元。
尽管王老板人还没出来，但是数十亿的分红却先到账了。