上半年实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。截至报告期末，公司总资产达5714.24亿元，同比增长6.26%。
这是新城控股集团股份有限公司（股票代码：601155，以下简称“新城控股”）交出的2021年半年度成绩单。在“三道红线”、土地两集中以及各类调控政策的压力下，新城控股依然稳中有进。
凭借稳健的经营和良好的财务状况，新城控股也一如既往获得投资者的信赖和支持。在8月27日晚间发布半年报数据后，截至9月2日，新城控股的股价已经连续四个交易日保持上涨，涨幅超过10%。
值得注意的是，公司商业地产上半年收入强势上涨超七成至39.38亿元，在先发布局以及精细化运营的优势下，新城控股旗下商业地产正快速成长，成为公司业绩增长的第二曲线。
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销售稳定增长
有信心完成全年目标
上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。
稳定增长的销售业绩背后是新城控股的“地域深耕”策略显现成效。长期以来，新城控股坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，在优势地区做强做大。
自去年开始，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，向一二线城市及强三四线城市聚焦。从上半年销售成果来看，其位于温州、苏州、常州、西安等各地的项目均取得了优异的销售成绩，且天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升。
以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩，成为当地标杆红盘。
今年上半年，22城施行集中供地政策，对此，新城控股董事兼总裁梁志诚也表示，公司会及时跟踪、研判最新政策，针对希望布局的城市积极参拍，同时理性拓储、保持投资纪律。
在坚持自身拿地节奏的基础上，上半年，新城控股积极把握市场机遇，于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平方米。
在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，提高拿地城市层级。数据显示，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。
截至上半年末，公司总土地储备达到1.5亿平方米，这也为公司未来发展提供充足的“粮草”。
此前，在申万宏源的一份研报中有分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。
在9月1日线上回答投资者问题时，公司董事长王晓松也进一步表示，公司截至6月末，已推未售货值1100亿元左右，下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年可售货值2900亿元，而上半年公司已经实现约1177亿元销售额，因此有信心完成全年销售目标。
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商业成第二增长曲线
收入同比涨超七成
众所周知，新城控股是业内住宅+商业双轮驱动发展模式的标杆企业。除了住宅销售业绩稳定增长，新城控股在商业方面的表现更是可圈可点。
截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%%。
在公司约791亿元总营收中，上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％。
吾悦广场运营成效，不仅体现在不断提升的商业运营总收入，还体现在始终保持在较高水平的物业出租及管理毛利率。半年报显示，今年上半年新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%，商场毛利占总毛利的比例提升至17%。
毫无疑问，在如今房地产行业毛利水平普遍下滑的背景下，新城控股布局商业将有助于公司整体毛利率维持可观水平，抵御毛利率下行风险。
中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。
除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。截至2021年上半年末，公司在手商场174个，布局130个城市。
在申万宏源最新发布的研报中指出，上半年，新城控股商业含税租管费为39.38亿元，同比增长72.9%；客流达到4.96亿人次，同比增长118%；商业实现销售额为273亿元，同比增长134%。申万宏源预计公司接下来含税租管费还将进一步实现增长，全年有望超额完成目标。
此外，为了提升旗下购物中心的经营质量，新城控股商管事业部还于2021年推出了“星光计划”，即通过在每座吾悦广场内挑选具有潜质的品牌，与其共同设定目标，共同制定经营方案，共同整合资源，期冀这些品牌形成标杆作用，带动更大的客流量。
进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，管理层也向投资者表示，目前正向全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。
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债务优化
净负债率保持低位
随着去年三道红线政策监管持续深入，叠加今年行业内标杆企业信用债违约风险加剧，房地产企业的安全经营已经被放至空前重要的位置。对新城控股而言，业绩数据保持增长的同时也在不断增厚企业的安全边际。
从融资监管三道红线指标来看，截至半年度期末，新城控股净负债率继续保持行业低位，为60.48%；在手现金余额为551.54亿元，短期债务为270亿元，对应的现金短债比为1.44倍；剔除预收账款后的资产负债率为75.45%。
不难发现，目前新城控股仍有一项指标未达到绿线标准，处于黄档企业。在答投资者问中，王晓松也指出，公司将结合自身实际情况和央行要求，在2023年6月末之前实现三道红线指标全面降至绿档。
在降负债的同时，公司还致力于拓宽融资渠道。
上半年，新城控股成功发行多笔低票息的债券，其中值得注意的是，6月底，公司发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这是新城控股发行的首笔绿色债券，标志着公司迈出绿色金融的关键一步，融资渠道继续拓宽。
截至上半年末，新城控股有息负债为1014亿元，整体平均融资成本同比进一步下降至6.60%，财务稳健。
此外，近期，公司拟以9个优质商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。
申万宏源认为，这将助力公司轻资产化，打通“投融管退”，有望打造“私募+REITS”的资金和资产的新循环体系，开辟第二增长曲线。
新城控股管理层也进一步表示，设立信托基金并上市，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。
依赖于稳健增长的经营业绩以及不断优化的负债表现，新城控股在资本市场也一如既往收获认可。截至半年度末，公司境外评级已提升至穆迪Ba1、展望稳定，惠誉BB+、展望稳定，标普BB+、展望稳定，中诚信亚太BBBg、展望稳定。