在上市房企“半年考”中，秉持稳健经营策略的新城控股（601155.SH）正迅速脱颖而出。
8月27日，新城控股发布2021年半年度报告，报告期内，其营业收入同比增长109.63%，归母净利润同比增长34.40%，扣非归母净利润同比增长38.19%，与此同时，截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。
在业绩稳步增长的同时，新城控股的财务结构也得以进一步优化，截至2021年半年度末期，其剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，而净负债率为60.48%，维持行业低位。
亿翰智库认为，新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动运作模式，上半年在住宅开发销售上表现稳健，“随着特殊时期的有效控制和开业项目的迅速增加，预计新城控股的商业运营收入将持续增长，”平安证券也认为，新城控股业绩稳步增长，拿地力度逐步加大，“商业地产处行业前列，看好公司中长期发展。”
对此，新城控股表示，在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，其希望在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升，实现稳健高质量增长。
双轮驱动营收同比劲增109.63%
上市房企半年报披露正步入尾声时刻，秉持“住宅+商业”双轮驱动的新城控股，交上了一份亮眼答卷。
新城控股半年报显示，报告期内，其实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%，归母净利润43.06亿元，同比增长34.40%，扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。
“交付量上升及租金收入快速增长驱动业绩高质量增长。包含联合营企业口径下的口径结算面积1140万平方米，”中泰证券分析师同时认为，新城控股“物业交付量高增长推升收入结算规模及联营项目投资收益”。
如2021年上半年，新城控股在住宅开发上实现营业收入742.7亿元，同比增长115.6%，“主要系2020年同期特殊时期影响下营业收入基数较低所致。”
而截至报告期末，新城控股尚有1982.3亿元预收账款，亿翰智库表示，“可结转的收入较多，同时上半年已竣工1545万平方米，下半年计划竣工2441.6万平方米，稳定的竣工和充足的可售未结将保障营业收入的持续增长。”
在销售方面，2021年上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%，而在前7月，新城控股累计销售额达1345.5亿元，同比增长13.6%。
“产销密切联动有效促进了销售规模的增长，”2021年上半年，新城控股围绕市场需求，运营、营销端加强交圈，以销定产，避免无效的库存积压，通过每月定期梳理供货情况，滚动更新供货计划，确保产销同频，优先保障高流量、高利润项目持续供货，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。
在新城控股销售稳步增长的背后，来自长三角等其深耕区域的贡献“功不可没”。
相关信息显示，2021年上半年，在新城控股超千亿销售额中，长三角地区实现销售金额641.6 亿元，占比54.5%，亿翰智库点评称，长三角“依然是业绩的主要贡献区域”。
据悉，2021年上半年，新城控股位于温州、苏州、常州、西安等各地项目均取得了优异的销售成绩。
如以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿元的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿元的突出成绩，成为当地代表项目之一。
在此情况下，新城控股的年度目标达成备受外界期待，申万宏源研报此前就分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。
财务稳健融资成本下降至6.60%
业绩稳步增长之际，新城控股始终保持稳健的财务基本面，不断提升企业安全边际。
根据新城控股2021年半年报，截至报告期末，其剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，维持行业低位，此外，在流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。
“现金对短债的覆盖比例较大，且上半年新城控股对债务结构有所优化，增加了长期债务的比重，长短债比由2020年末的2.8倍提升至3.0倍，”亿翰智库分析师认为，新城控股“整体的债务结构更为均衡”。
新城控股对此表示，长期以来，其在强化现金管控的同时积极融资，“坚决优化公司资本结构，持续拓宽融资资源和渠道”。
将时间拉回到今年2月3日，彼时，新城控股对外披露，其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（“新城環球”）完成在境外发行总额为4.04亿美元的无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%。
“此次债券的成功发行体现了境内外投资者对公司的高度认可，”新城控股彼时表示，这将“有利于公司进一步优化融资结构、拓展融资渠道，符合公司的发展战略”。
梳理可发现，秉持稳健经营策略的新城控股，正在资本市场上获得越来越多的认可，融资利率持续保持行业低位。
秉持可持续发展的理念，新城控股于2021年6月初发布可持续融资框架，并获得欧洲认证机构Sustainalytics的“第二方意见”认证加持，6月底，新城控股发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，“新城控股的Ba1企业家族评级（CFR）反映了公司坚实的销售执行能力、可观的经营规模、不断增长的经常性租金收入、强劲的财务指标以及良好的流动性。”
新城控股也表示，这“标志着新城控股迈出绿色金融的关键一步，也是其持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举”。
值得一提的是，在资产证券化领域，新城控股也始终走在行业前列。
7月30日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。
对于新城控股而言，设立信托基金并上市，是对其商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，“有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。”
稳健的财务表现，使得新城控股持续收获资本市场的认可，自2020年12月以来，惠誉、穆迪等国际知名评级机构均上调其评级。
继国际三大评级机构在短短数月内纷纷上调新城控股的主体评级后，7月16日，国内知名的评级机构中诚信国际旗下的中诚信亚太宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。
区域深耕新增土储1832万平方米
在房地产调控政策频出的当下，财务基本面稳健的新城控股，也得以从容应对，并快速抢占市场。
相关信息显示，新城控股一直“坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系”。
“公司进一步聚焦深耕城市及成熟团队，根据各区域近年来经营规划成果，调整部分深耕城市范围，做深、做熟、做透深耕城市，建立护城河，”新城控股同时在2021半年报中表示，其“不断寻找合适的优质企业合作，加强深耕区域补货”。
数据显示，2021年上半年，新城控股于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平方米。
广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平方米，具备较高的地货比优势，而在2021年上半年，依托综合体拿地优势的新城控股，上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。
“二季度热点城市集中供地背景下，公司积极抓住土地市场机会，”平安证券研报分析称，新城控股上半年新增土储建面1832万平方米、总价626亿元，分别为同期销售面积、销售金额的168.5%、53.2%。
中泰证券分析师也认为，在2021年上半年热点城市开启集中供地的环境下，新城控股合理控制拿地力度，聚焦深耕城市，同时认为，“土储规模进一步增厚”。
在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，不断提高拿地城市层级。
“一二线城市和核心城市群拿地面积占比均上升，”中指研究院表示，从2021年上半年来看，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%，较上年同期增长12.2个百分点，其中，长三角拿地面积占比达35.45，较上年同期增长7.9个百分点。
而起家于长三角区域的新城控股，其拿地策略无疑高度契合行业趋势，数据显示，2020年全年，在新城控股获取的项目中，有86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。
截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平方米，其中一、二线城市约占其总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占新城控股总土地储备的29.38%。
“充裕且均衡的土储布局，既有利于分散市场风险，也为其下半年以及未来的长远发展提供坚实支撑，”新城控股还表示，“确保公司可以从容应对市场变化，从而保障公司持续稳步发展。”
轻重并举整体出租率达97.1%
在坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式下，新城控股的第二增长曲线也堪称优异。
新城控股半年报显示，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；上半年新城控股商业运营总收入39.38亿元，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％。
引发行业关注的是，在竞争激烈的商业地产领域，新城控股上半年何以取得如此亮眼的成绩呢？
“特殊时期影响逐渐消退，商业综合体人气复苏”，亿翰智库认为，随着特殊时期的有效控制，保经济和防控两方面逐渐实现平衡，居民消费热情有所复苏，上半年新城控股的吾悦广场客流总量4.96 亿人次，同比增长117.81%，会员人数达1237万人，较2020年末增长25.84%，“人流的复苏支撑了商业运营收入的上涨”。
“新城控股吾悦广场开业的扩张速度较快，带来商业运营收入的迅速增加，”亿翰智库还认为，2020年吾悦广场新开业38座，多集中在下半年开业，新开业的吾悦广场的营业收入逐渐在2021年兑现，“使得上半年的商业运营总收入增速较快。”
值得注意的是，吾悦广场运营成效，不仅体现在不断提升的商业运营总收入，还体现在始终保持在较高水平的物业出租及管理毛利率，新城控股半年报显示，今年上半年，其物业出租及管理毛利率高达70.58%。
中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。“同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年”，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。
除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。
不仅如此，自2008年开始进军商业地产的新城控股，还正持续推动运营思维转变，“创新商业模式推动深度运营”。
如5月28日开业的孝感吾悦广场，是新城控股布局湖北的首座轻资产商业项目，据悉，该项目此前实现100%招商、首进品牌35%的突出成绩。
“开业的孝感吾悦广场作为今年新城控股开业的首个轻资产，属于净地项目”，新城控股表示，这标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。
“从新城商业自身发展而言，未来将是轻重并举的发展模式，”新城控股联席总裁曲德君此前表示，新城商业经过多年发展，已经形成行业领先的规模优势和成熟的管理运营体系，也已经具备商业品牌和资源输出实力，通过轻资产布局，能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。
新城控股董事长王晓松也表示，购物中心在线下消费流通中的作用越来越显著，尤其是“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，购物中心作为大型的、可以满足多种需求的实体消费平台，在促进城市功能提升、带动区域发展、引领消费方面将进一步发挥重要作用。
“吾悦广场已成为当地的一张城市名片”，王晓松最后表示，“受到百姓欢迎、市场肯定，实现了经济价值和社会价值的双丰收。”