来源 :证券市场周刊2021-09-03
新城控股以稳健的业绩增长穿越行业周期，证明了“住宅+商业”双轮驱动战略的成功。
6年前，新城控股（601155.SH）整体上市，确立了“住宅+商业”双轮驱动战略；4年前，公司首次提出“有质量的规模增长，有张力的产品提升”，追求长期高质量、稳健的增长。
随后数年特别是2021年，“房住不炒”政策之下，地产行业增速放缓叠加“三道红线”，各房企业绩增长和扩张动能承压，新城控股仍以稳健的业绩增长穿越行业周期，证明了公司战略的洞见。
住宅开发基本盘稳中有升
8月27日，新城控股发布2021年半年度报告。报告显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%；截至报告期末，公司总资产达5714.24亿元，同比增长6.26%。
在住宅开发领域，新城控股围绕市场需求，运营、营销端加强交圈，以销定产，避免无效的库存积压，通过每月定期梳理供货情况，滚动更新供货计划，确保产销同频，优先保障高流量、高利润项目持续供货，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。
报告期内，新城控股完成合同销售金额1176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1086.96万平方米，比上年同期增长23.87%。同时，截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。
报告期内，新城控股新增土地储备61幅，总建筑面积达1831.61万平方米，平均楼面地价为3419.75元/平方米。通过控制城市能级，提高利润空间，公司应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。
商业地产先发优势稳固
在商业地产领域，新城控股打造的商业地产品牌“吾悦广场”成为国内体验式商业的代表，通过餐饮、亲子、珠宝、运动、家居生活等优势业态，形成聚合效应，扩大吾悦商业的辐射范围。目前，85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，成为当地居民日常生活的“打卡点”。新城控股表示公司将以吾悦广场为重要载体，致力于成为美好生活服务商。
据半年报数据，截至2021年6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%；出租率达97.12%；客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.22%；会员人数达1237万人，较2020年末增长25.84%。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。
中信证券表示，从商场开业数量来看，新城控股已位居上市企业首位，行业第二位；从投资性房地产价值规模而言，新城控股亦位居行业前列。商业地产开发运营具备相当的规模经济，租户资源的协同管理，多种经营的综合开展，后台系统的打造，会员系统的建立，无不需要一定的规模。新城控股在规模上的先发优势，成为了其他公司难以轻易逾越的护城河。
租管收入具备规模和效率的双重弹性。中信证券预计，新城控股2021年新开业购物中心将达到30座，下半年即将迎来开业高峰。未来，预计新城控股仍将保持每年30-40座购物中心（含轻资产）的开业速度。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化租金增速，且销售额，人流增长可能快于租金增长。公司2020年商业租管收入已经超过56亿元，预计2021年将能首次覆盖公司的利息支出。
财务稳健融资通畅
新城控股“双轮驱动”战略带来的高质量、稳健的增长逐渐取得投资者，尤其是境外的固收投资者信任，维持了相对较为通畅的融资通道。2021年，公司分别在2月和6月成功发行两笔境外债，债券利率分别为4.5%和4.625%，其中6月发行的境外债更是新城控股发行的首笔绿色债券，标志着公司迈出绿色金融的关键一步，也是公司持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。
在业绩持续增长之际，新城控股保持稳健的财务基本面。公司积极响应“三道红线”政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。
