背靠强大国资股东，未来发展有望获得先机。2022年12月1日公司发布公告，称其第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会，单独或同时配发公司A股、H股，发行份额不超过已发行量的20%。公司响应积极，是首家明确股权融资计划的龙头房企。同时深铁集团为深国资委直管的国有独资大型企业，资源禀赋优异，涵盖地铁运营、物业开发等业务，当前拥有21个TOD项目开发权，合计规模达815万方。本次提案彰显了国资大股东对公司经营的认可和大力支持，公司在未来的发展中有望获得先机。
充分把握“三箭齐发”政策窗口机遇，股权融资将有效增厚权益。公司充分把握近期监管侧暖风频吹、“三箭齐发”的窗口机遇，开展了多种渠道的综合融资。包括获得多家银行超过3000亿元的意向性授信、新增500亿直接债务融资工具的授权以及大股东提请增发授权等。我们认为公司对于融资窗口期，尤其是股权融资的积极响应，一方面有助于降低公司综合融资成本、强化抵御行业风险的能力，另一方面也可借此增厚权益，增加自有资金，优化资产负债结构，并借助杠杆效应进一步提升债权融资空间。
行业风险缓释，多元化业务有望迎来价值重估。公司的物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业开发及运营作为公司多元化业务的4个明星业务板块，在各自领域都处于行业前列。随着地产融资开闸行业风险缓释，同时在中央提出房地产行业要探索新的发展模式背景下，公司多元化业务将迎来价值重估。我们采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763亿元、物流仓储估值732亿元、商业开发及运营估值151亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646亿元。
1.背靠强大国资股东，未来发展有望获得先机
国资大股东提请增发授权，公司作为首家申请增发的龙头房企，未来发展中有望获得先机。2022年12月1日公司发布公告，称其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）提请股东大会授权董事会根据市场情况及公司需要，单独或同时配发公司A股、H股，发行份额不超过已发行量的20%。本次提案体现了公司对“第三支箭”政策的积极响应，更彰显了深铁集团作为国资大股东对公司发展的认可和大力支持。公司作为11月28日证监会表态支持房企股权融资以来第一家明确股权融资计划的龙头房企，在未来的发展中有望获得先机。
深铁集团TOD资源禀赋优异，与公司合作持续落地中。深铁集团为深圳市国资委直管国有独资大型企业，涵盖地铁运营、物业开发等业务，积极践行“以公共交通为导向”的TOD发展模式，资源禀赋优异，已与公司有多个合作项目落地。目前，深铁集团拥有21个TOD项目开发权，合计规模达815万方，并在2021年以来的深圳“两集中”供地中新增12宗土地，总地价达395亿元。此外据公司官媒披露，11月16日万科曾与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作。在国资大股东的强力支持下，公司未来有望持续获得优质资源，助力长期发展。
2.充分把握“三箭齐发”政策窗口机遇，股权融资将有效增厚权益
销售渐趋改善，可售货源充足。2022年1-11月，公司实现合同销售金额3772.2亿元，同比下降33.1%，其中11月销售金额同比下降29.5%，今年6月以来单月降幅一直低于累计降幅，销售逐步改善。展望四季度销售，公司可售资源充沛，最后两个月会保持较高供货力度，预计四季度销售表现好于三季度；拿地方面，1-11月公司累计拿地金额716亿元，累计拿地销售比18.9%，较为谨慎；公司土储充足，合计约1.4万亿，可满足2-3年销售，且超过85%位于一二线城市，中期销售保障充足。
充分把握“三箭齐发”政策窗口机遇，股权融资将有效增厚权益。公司充分把握近期监管侧暖风频吹、“三箭齐发”的窗口机遇，开展了多种渠道的综合融资。包括获得多家银行超过3000亿元的意向性授信、新增500亿直接债务融资工具的授权以及大股东提请增发授权等。我们认为公司对于融资窗口期，尤其是股权融资的积极响应，一方面有助于降低公司综合融资成本、强化抵御行业风险的能力，另一方面也可借此增厚权益，增加自有资金，优化资产负债结构，并借助杠杆效应进一步提升债权融资空间。
3.行业风险缓释，多元化业务有望迎来价值重估
行业风险缓释，多元化业务将协同公司主业得到更好发展。公司在发展过程中持续发掘新赛道，较早布局多个经营服务业务。其中物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业开发及运营作为公司多元化业务的4个明星业务板块，在各自领域都处于行业前列。在当前“三箭齐发”的政策利好下，房地产市场融资开闸，整体流动性风险得到缓释，这些明星业务通过上市、资产证券化、引入战投等方式持续从外部获取资本资源、提升自我造血能力，未来将与公司主业协同助推公司整体业务发展。
新发展模式下，经营服务业务已成为万科长期价值增长来源，价值有望重估。在中央提出房地产行业要探索新的发展模式背景下，公司的新业务成果将帮助公司适应新的发展阶段，并以万物云“打头阵”，迎来价值重估。我们采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763亿元、物流仓储估值732亿元、商业开发及运营估值151亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646亿元。
公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。
公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。当前政策发力，但反映到销售端仍需时日，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前多数城市房价存在下行压力，可能对公司的项目造成减值。