风云变幻的资本市场，九州通如璀璨星辰般闪耀。
九州通——中国最大的民营医药商业企业，正以发行公募REITs为重要战略，开启从重资产向轻资产模式转型的宏伟蓝图，正在成长为医药流通领域的“京东”，引领医药行业迈向新高度。
十年间，九州通营业收入从2014年的411亿元增长至2023年的1501亿元，年复合增速达15.49%；归母净利润从2014年的6亿元增长至2023年的22亿元，年复合增速达16.25%，财务表现强劲，经营态势良好。
1.公募REITs：稳定收益与风险可控的“宝藏”
自2021年正式试点以来，公募REITs逐渐在中国资本市场上崭露头角。1月13日，中国证监会召开2025年系统工作会议，在部署2025年五大重点工作时，会议再次提到，要“提高产业债融资比重，加快REITs市场建设”。
截至2025年2月7日，中证REITs指数收于839.81点，年初至今涨幅6.36%，全市场60只已上市产品普遍实现上涨。同时，公募REITs总市值达1732.69亿元，不断冲击新高。
凭借其独特的投资价值和稳定收益特性，公募REITs已经成为机构投资者眼中的“香饽饽”，它就像一座稳定的“现金矿山”，尤其在低利率环境下，其吸引力愈发显著。
公募REITs的强制分红机制和高分红比例，使其在低利率环境下成为投资者的“定心丸”，为投资者提供了稳定的现金流和长期投资价值。据Choice统计，2024年，公募REITs总计分红78次，分红金额为57.53亿元，占可供分配总金额的比例达99.48%。
2.九州通REITs：优质标的资产的深度剖析
九州通医药REIT项目选取了九州通东西湖现代医药仓储物流中心作为底层资产，该中心是符合GSP质量标准的医药物流中心，被国家发改委和商务部评选为“国家十大智能仓储物流示范基地”。
作为国内医药行业首单公募REITs——汇添富九州通医药仓储物流REIT具有较高投资价值。相比其他仓储物流类REITs底层资产，医药仓储要求更为严格，由于认证要求严格，我国符合GSP要求的医药仓储规模有限，稀缺性较强。
新建方面，医药仓储物流设施具有极高的行业壁垒，新进入者难以进入市场。例如前期征地和开发建设阶段通常需要在短时间内投入大量资金，优质医药仓储物流资产供给有限，且由于医药仓储物流的专业性和复杂度程度高，行业壁垒较高。
营收方面，2021-2023年及2024年1-6月，九州通医药REIT基础设施项目的净运营收入分别为6,938.49万元、7,351.63万元、7,800.69万元及3,896.25万元，2022年、2023年的年增长率分别为5.95%、6.11%，复合年增长率为6.03%。后续经营有望量价齐升，成长潜力大。
智能化方面，根据九州通物流提供数据，智能装备的投入实现作业同步性提升16%，作业准确率提升至99.99%，日行走距离减少3.4%，作业时长缩短2小时，峰值出库能力提升3倍。截至2024年6月30日，基础设施项目智能化投入额为10,250.54万元，包括立体库系统及穿梭车库系统，占投资总额的比例为21.23%。
背靠九州通国内最大的OTC药品配送商，拥有遍布全国的现代物流网络，其在医药物流领域的领先地位为REITs项目提供了强大的支撑。2021~2023年毛利率处于63%及以上，净利率提升至40%以上，自2021年起持续提升，保障项目收益稳健增长。
医药流通作为医药行业关键中间环节，受益于下游需求旺盛和物流技术进步，医药物流费用总额有望持续增长。根据中物联医药物流分会不完全统计预计，2023年费用总额将达到约1,000亿元，同比增长约5.3%，近5年年均复合增长率达10.3%。在这个供不应求的市场环境中，九州通医药仓储的资产价值自然不言而喻。
3.REIT打新：九州通医药REIT申购潜力与收益预期
本次九州通医药REIT募集的基金份额总额为4亿份，其中战略配售初始发售份额为3亿份，占比75%；网下发售初始发售份额为7000万份，占比70%；公众发售初始发售份额为3000万份，占比30%。
按认购价格2.895元/份和4亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为11.58亿元。九州通医药REIT于2月10日正式首发，认购代码508084，募集期为2月10日-11日。
具体来看，九州通医药REIT设立项目公司前，项目主要服务于九州通物流自身的业务需求。重组后，九州通物流整租至2024年6月末，后执行四类运营模式。2023年及2024年上半年，基础设施项目的托盘使用率稳步提高，项目托盘使用率均已超过70%，办公区域重组后出租率维持100%。
单价方面，2020年至2023年的存储费单价复合年增长率分别为2.8%和1.6%。其中，阴凉库是主要收入来源，占比超过80%。2024年7月1日起已签订合同平均价格中，阴凉库、冷库的单价位于可比市场价格区间内。现已签署相关协议的前十大客户中，九州通及其下属子公司合计占起始总月合同金额比例达到92.44%。
估值模型中，根据已签署三方协议的客户合同期内采用约定的存储费单价增长率计算，即首年至第四年存储费不增长，第五年起至第六年每年递增3.5%。办公区域部分，合同期内采用约定的租金单价增长率计算，即首年租金不增长，第二年起至第六年每年递增3.5%。
另据九州通医药REIT最新招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2024年10-12月预测现金流分派率为4.96%（年化），2025年预测现金流分派率为5.19%，高于可比REITs均值。
4.“公募REITs+Pre-REITs”：打造双上市平台
目前，九州通在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方米，其中GSP仓库290万平方米、冷库容量11.51万立方米，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。
九州通计划在政策允许且资产达标的前提下，每年公募REITs至少扩募一次，引入社会资本参与新增医药物流项目投资，可有效提高公司对基础设施资产的投资能力和持续运营能力，不断激活优质资产。
为提前布局公募REITs扩募工作，提升扩募发行效率，九州通启动Pre-REITs项目，比照基础设施公募REITs的要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，提前介入标的资产的运营和培育过程，为后续扩募打下坚实基础。
九州通通过“公募REITs+Pre-REITs”运作平台，将打造双上市平台，实现了重资产向轻资产模式的战略转型。公司通过双上市平台，不仅能够盘活固定资产，提升净资产收益率，还能增加融资渠道，降低负债率，促进主营业务的快速发展。
双上市平台的构建还将重塑九州通的估值体系，公募REITs及Pre-REITs的发行将对公司未来财务指标产生积极影响，如公募REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过7亿元；如Pre-REITs发行完成，预计将增加公司净利润不超过11亿元（最终以审计后的结果为准）。
简而言之，九州通发行公募REITs将固定资产权益转化为货币资金，实现账面价值向公允价值的转换，资产结构得到了优化，运营效率得到了提高。原本沉睡在账面上的固定资产，如今，转化为具有高度流动性的资金，为公司后续的“三新两化”战略注入了强劲的动力。
5.结语：九州通的未来展望
——医药流通领域的“京东”呼之欲出
九州通的“三新两化”战略是公司在面对复杂多变的市场环境和医药行业政策影响下，积极推进的战略转型方向。该战略包括新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs），旨在通过多维度的创新和转型，提升公司的核心竞争力和市场适应能力。
REITs作为“三新两化”重要战略之一，九州通发行公募REITs，不仅仅是一次简单的融资行为，更是其战略转型的重要里程碑。通过“公募REITs+Pre-REITs”运作平台，九州通成功地盘活了固定资产，提升了净资产收益率，增加了融资渠道，降低了负债率，实现重资产向轻资产模式转型。
2024年是公司“三新两化”战略实施的关键之年，九州通除了在REITs上取得里程碑式成功外，公司在数字化转型、“三新两化”战略及创新业务上还在持续加大投入力度。2024年公司规划实施的数字化及智能化项目达38个，计划全年研发投入约3.1亿元，公司充分利用互联网、大数据、人工智能、AI等新质生产力，大力拓展大健康领域的新赛道、新业态。
作为国内最大的民营医药流通企业，九州通在数字化转型中，通过总代品牌推广和“万店加盟”计划，打通B端和C端一体化全链条，市场占有率逐步提升，实现收入及毛利双增长，大步朝着医药流通领域的“京东”迈进，致力于打造成为科技驱动型的全链医药行业综合服务商。