CICC REITs TALK
自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，我们见证了REITs市场规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引着更加多元的资金进入。红利风格延续下，REITs作为另类高分红资产，也引起了越来越多投资者的关注。
在公募REITs产品上市四周年之际，我们隆重推出 CICC REITs TALK 系列栏目，邀请到业内资深专家与重磅嘉宾，深度对话，畅谈产业趋势和REITs发展。
第二期对话张江高科
嘉宾介绍
ENTERPRISE
金嘉玺张江高科REITs业务负责人
裴佳敏中金公司不动产与空间服务行业分析师
SAC执证编号：S0080523050004
SFC CE Ref：BRY581
本期要点
ENTERPRISE
张江高科在整个产业园开发和运营的领域深耕了二十多年，如何看待当前产业园的竞争或者供需格局？
从张江高科的视角如何看REITs平台的定位及未来的战略展望？
如何看待大租户集中度和大客户退租的问题？
发行REITs存续期以及新发的环节还存在怎样的操作难点？后续对于产业园REITs这一特定品类的REITs发行有怎样的建议？
精彩对话
ENTERPRISE
裴佳敏：华安张江产业园REIT是我国REITs市场首批、也是上海首单产业园REIT。在过去一段时间，我们看到整个产业园市场近几年来发生一个比较大的变化，呈现出一些供需的压力。张江高科在整个产业园开发和运营的领域深耕了二十多年，您是如何看待当前产业园的竞争或者供需格局？
金嘉玺：目前，中国包括上海的产业园区市场确实发生了很大的变化，从高速增长、增量的时代慢慢调整为精细化存量管理时代，大家越来越注重关于产业的服务、孵化等。
对于张江来说，首先我们非常关注产业聚集。众所周知，张江区域有两“片”，药片和芯片。特别是张江高科，在芯片产业领域已深耕多年。根据数据显示，上海地区集成电路的销售有70%左右是在张江区域。我们长期以来深耕这个产业，在这几年也渐渐拓展了别的产业，比如人工智能、航空航天、智能驾驶等，也是源于聚集的外拓。
裴佳敏：谢谢金总的分享。也想请您分享一下，从张江高科的视角看REITs平台的定位及未来的战略展望如何？
金嘉玺：REITs是一个非常重要的战略性平台，它不仅是一个权益性的融资工具平台，也是链接资产和产业的通道。
通过把不动产基础设施通过REIT平台进行发行，回笼的资金再反投于产业，就是打通了资产和产业的通道，让我们能有源源不断的现金投资扶持产业。
除了REITs平台，也衍生出一个多层次的REITs市场，如Pre-REITs、类REITs、私募REITs等，根据不同资产生命周期的阶段来匹配不同的产品，这些都是通过REITs平台衍生出来的，所以我们认为它非常重要。
裴佳敏：谢谢金总精彩的分享。我们也看到REITs作为牵动产业链上下的核，可以带动一连串产品和投融资工作的进行。聚焦到我们自己的项目，也看到过去两年经营中，碰到了大租户退租的问题，市场上讨论比较多，租户的集中度是高还是低，大家会有些争论，您如何看待这个问题呢？
金嘉玺：首先，要理性和正确看待产业园这类资产的特点。我们深耕产业园多年，大租户集中是产业园的特点，一些研发类客户，他不是纯办公类的，他们会有一些设备仪器，所以不可避免整体租赁面积会比较大。在过去很长一段时间内，突然退租是非常少的，属于黑天鹅事件。针对这个事情，也有应对的方式，比如丰富客户类型、提前准备客户储备，都是在慢慢去想办法解决问题。很多现实问题是客观存在的，毕竟要面临客户的一些需求，但是我们会直面这个问题。
裴佳敏：谢谢金总的分享。我们也看到大家还是希望能够去解决大客户的问题，从而有更持续的发展前景。最后，作为首批的发行人，您认为现在发行REITs存续期以及新发的环节，还存在怎样的操作难点？后续对于产业园REITs这一特定品类的REITs发行有怎样的建议呢？
金嘉玺：REITs是从2021年开始发展，我们当时是首批发行，至今已经快四年了。在这个阶段，我们是非常感谢国家发改委、证监会、交易所以及各类的投资机构，把这个市场越建越繁荣，也吸引了越来越多投资者加入。我们作为首批发行、首批扩募的原始权益人，期初也面临很多问题，但是随着时间慢慢地推进，各方的一起努力，也帮我们解决了很多问题。
建议方面，我认为，第一是募投资金的灵活性。像我们高科这类企业，在慢慢的转型过程中，会把一些对于不动产基础设施的投资转化为对产业的投资。比如说我们发行REITs资产，回流的资金是不是能有一个通道，直接投入到产业投资中，更好地服务产业。在合适的监管下，我们是非常愿意做的。然后这些资金也会真实地投入到产业的扶持当中。如果有这样的机制会更好。
另外，也希望整个REITs市场二级参与者能越来越丰富。其实从2024年到今年年初，可以发现，REITs整个市场已经变得非常繁荣，相对前几年，市场越来越好。也是得益于政策的调整，让更多资金和机构涌入。如果这个市场能有越来越多的机构参与，它势必会更加稳定和理性，也会带动我们原始权益人更加愿意去做扩募，形成比较好的良性循环，这是我的一些建议和希望。