编者按：2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市。经过一年的运行，这批先行者发生了怎样的故事，有了哪些新的感悟？新华财经特别策划“首批上市REITs周年回眸”系列报道，二度赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研，听听他们如何看待这一年的成绩，了解他们对未来的计划。
新华财经上海6月20日电（记者杨溢仁）转眼之间，首批REITs上市发行迎来一周年，在扩募政策相继出台的当下，现有REITs产品是否会考虑扩募？运营一年的资产收益情况如何？部分限售份额即将解禁会否对二级市场产生冲击？带着诸多问题，记者专访了张江高科党委委员、副总经理赵海生。
项目总体运营平稳
作为“全国首批”“上海首单”项目，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）一上市便斩获了业界的高度关注。
据记者了解，张江光大园紧临中环高架路，距离地铁2号线广兰路站仅800米，可直达陆家嘴CBD，距离上海火车站约17公里，距离浦东国际机场约25公里，交通便利。
“自去年上市以来，张江REIT运营平稳，出租率和租金水平都上升至高位，租户结构稳健。”赵海生告诉记者，“从已经披露的年报、季报可以看到，截至 2022 年 3 月末，底层项目张江光大园的出租率为100%，平均合同租金为5.38元/平/天。租赁业态分布主要为在线新经济、集成电路、金融科技等，租户基本保持稳定。”
再就收益来看，张江REIT对2021年度分红1次，分红占比94.65%，每10份基金份额获现金分红0.8元，净现金流分派率达4.98%，高于预期的4.74%。
张江高科党委委员、副总经理赵海生
“园区经营情况及现金分派率都符合上市前预期，结合这一年以来的二级市场表现，为投资者带来了较好的收益回报。”赵海生说，“基于基础设施REITs平台，企业构建了创新的投融资模式，开拓了权益融资渠道，这为企业发展提供了长期、优质的权益性资金。”
而谈及首批上市公募REITs的部分限售份额解禁，赵海生表示，解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。解禁后REITs的二级市场走势为各投资人和资金对于REITs长短期价值判断的综合博弈结果。“整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是较高的，若限售份额短期集中流通到市场交易，可能会对二级市场产生一些影响，投资人需要同时关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。如果长期看好公募REITs的发展，那么投资人抛售持有份额的比例不会过高。”
扩募正在酝酿
无疑，通过发行基础设施REITs，发行人能够回笼基础设施的建设资金，用于新增项目基础设施投资的权益资本金，盘活存量资产。
从更广阔的产业链角度看，REITs完成了产业链条和资金链条的搭建与衔接，构建了稳定的资本运作平台和持续循环的投融资体系，即通过“公募REITs”+“轻资产运营平台”两大平台，双轮驱动，打造了重资产开发投资、运营孵化、盘活退出的全链条，后续通过扩募机制，不断将基础设施资产注入到该上市平台中，为企业的业务可持续发展提供强力支撑。
值得一提的是，在前期REITs试点工作基础上，近日证监会指导证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。证监会方面表示，下一步将鼓励运营情况和业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs开展扩募业务。沪深交易所也分别发布了公募REITs新购入基础设施项目指引。
针对“公司未来是否有扩募安排”的问题，赵海生明确表示，张江高科有扩募的资产计划，目前也正在做扩募的相关准备工作。
“扩募规则的落地为REITs业务实现延伸和闭环提供了制度支撑，扩募也让中国的REITs市场有了持续的生命力。张江高科将充分发挥张江REIT的平台优势，通过扩募机制真正实现企业‘开发→培育→退出→再开发’的投融资良性循环，扩大REITs规模，促进REITs市场建设，进而支持实体经济发展。”赵海生说。
积极投身实践
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步助力长三角一体化建设，推动国内基础设施公募REITs市场稳步发展，日前，上海证券交易所与长三角区域合作办公室、上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，发起成立了长三角基础设施REITs产业联盟，广泛吸纳REITs市场各参与主体，助力长三角基础设施REITs更好更快地联动发展。
“张江高科很荣幸受邀请成为长三角基础设施REITs产业联盟会员单位和理事单位。”赵海生坦言，“长三角基础设施REITs产业联盟的成立为各类市场参与主体搭建了基础设施REITs的专业交流、研讨平台，能加强不同类型基础设施REITs的行业交流和探索，通过各主体在发行过程中的经验和问题分享，从实操上实质性助力长三角一体化建设和REITs市场发展。”
“除了REITs产业联盟的成立，我们还看到，今年以来与REITs相关的鼓励政策可谓层出不穷，例如保障性租赁住房REITs进入交易所申报阶段、交易所发布了REITs扩募规则指引等，这充分体现了监管层促发展、稳增长的政策意图，有利于我们企业进一步盘活存量资产，充分利用REITs这一资产上市路径拓宽融资渠道，实现基础设施投资领域的健康循环。”赵海生表示，“张江REIT的发行得到了上海市浦东新区国资委和上海市浦东新区规划和自然资源局等委办局的大力支持，后续张江高科愿意积极配合监管指引，在实践中不断探索中国REITs市场的发展与建设，参与并助力成熟高效市场的构成。”