来源 :澎湃新闻2022-12-14
1.23倍的资产覆盖比率，世茂股份（600823.SH）仍未能获取部分债权持有人的同意意见。多位投资人表示，希望世茂股份能优化增信措施，提供更优质的资产或由实控人提供担保。
12月14日，澎湃新闻从知情人士处获悉，世茂股份计划对旗下5只公司债进行统一展期4年至2026年12月，期间将分期偿付本息。据wind数据，5只债券的存续金额约44.25亿元。
为获取债权持有人的同意，世茂股份在条款中提出，对5只债券新增资产股权质押增信，并设置增信项目第三方机构现金流监督机制，增信资产包括世茂三亚国际金融中心、绍兴世茂广场两个项目的股权。
澎湃新闻独家获取的项目资料显示，两个项目预计剩余价值54.47亿元，相较于44.25亿元的负债，资产覆盖比率约为1.23倍。
世茂三亚国际金融中心项目由世茂股份间接持股100%，项目总占地面积为5.77万平方米，总建筑面积超过21万平方米，项目业态包括BLOCK商业街区、商业办公、商业SOHO及自持写字楼。
截至2022年10月底，剩余货值48.86亿元，自持物业预计价值19.46亿元，已售未回款金额2.31亿元，未来投入及已发生未支付款项32.16亿元。截至2022年10月底，该项目合计债务或有息负债规模为6.37亿元。
依此推算，该项目的预计剩余价值=销售型项目剩余货值+自持物业预计价值+已售未回款部分全额-未来投入-已发生未支付款项项目债务/或有负债= 48.86亿元+19.46亿元+2.31亿元-32.16亿元-6.37亿元，剩余价值约为32.09亿元。
未售货值方面，该项目A地块：已在建在售，预计2024年6月交付；未售货值预估7.19亿元；自持部分价值预计4.31亿元。BCD地块：未动工，如2023年一季度开工，预计BC地块于2025年一季度交付，D地块于2025年三季度交付；未售货值合计41.67亿元；自持部分价值预计15.15亿元。
其中，A地块中，SOHO式办公价值1.62亿元、沿街商铺2.22亿元、塔楼式办公楼3.35亿元；BCD地块商业价值14.32亿元、塔楼底商2.21亿元、办公25.15亿元。
绍兴世茂广场截至2022年10月31日的预计估值为36亿元，债务规模为13.62亿元（预计剩余价值=预计评估价值-项目债务=36.00亿元-13.62亿元= 22.38亿元）。
该项目商业部分证载建筑面积为18.29万千平方米，包括地上4层商铺、地下一层商铺等，地下车位共888个。
据世茂股份公布财务数据，2022年上半年该项目的租金收入为3200万元，租金收入/房地产公允价值=3%；2021年，该项目的租金收入为6100万元，租金收入/房地产公允价值=3%。
对于增信措施，有投资人表示，世茂三亚国际金融中心需要大量的资金投入，且目前市场低迷可售物业的销售前景不明朗；绍兴世茂广场虽然估值高，但项目本身有约13亿元的抵押借款，一年的租金约6000万元左右，这样的估值偏高。
多位投资人均表示，尽管新增项目股权增信，但资产质量并不乐观，希望世茂股份能提供更优质、成熟的资产做增信或者有实控人个人进行担保。