来源 :和讯房产2022-12-06
说明：统计日期截至2022年12月6日。
第三支箭落地以来，房地产企业纷纷开启股权融资得闸门。综合中指院消息，截至12月6日，碧桂园、雅居乐、世茂股份、华夏幸福、华发股份等十余家房企发布融资公告。
地产纾困第三支箭，到底有多大的作用？对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“第三支箭”相比“第一第二支箭”具有独特优势，不会直接增加房企负债规模，却依然可以为开发商融资提供充足的规模。而且，相比信贷和债券融资，股权融资明显释放出“增量资金用于解决存量问题”的信号。以“两个恢复”来说，收并购融主要解决存量出险企业和项目处置，再融资开启则主要用于解决保交楼及政策性房地产项目融资。
第一、第二支箭发出以后，不管是总（总行）对总（房企总部）的信贷规模授信，还是开发商在交易商协会注册待发行的债券融资工具，都明显增加了。比如，包括六大国有银行在内，截至目前商业银行已向近30家房企提供各类授信总额超过2万亿。同时，近百家房企申请了中债增信用担保，已注册债券待发行额度超过千亿。但是，信贷和债券能否转化为融资？
根据李宇嘉的调研，目前还存在较大的不确定性。首先，第一、第二支箭特别强调市场化、法制化、商业资源的原则。同时，对待融资企业也要求坚持主业、稳健经营、质地优良、财务基本稳健，只是短期存在流动性困难。而且，信贷投放和债券发行基本要求合格抵押物、担保或反担保措施。除了少数未发生风险暴露的企业，绝大多数困境中的房企很难获得融资。
导致这一局面的另一个主要的原因，就在于地价和房价还在下跌，而且对于它们继续下跌存在普遍预期。同时，商品房市场需求端贡献了开发商52%的资金来源，但下滑态势还未稳定住。值得注意的是，当前出口、消费、投资等经济增长动力下行，疫情冲击仍旧存在的情况下，对于开发商“卖房回款”这一造血功能的修复，金融机构和投资者的预期并不乐观。
由此推演，房地产项目自身造血功能不足，单靠三支箭的外部输血，可能无法让风险处置软着陆，亦无法避免地价和房价继续下跌。因此，如果真的要贯彻市场化、法制化和商业资源原则，第一第二支箭能发出多少子弹，确实需要冷静思考。正是基于此考虑，第三支箭迅速发出。当然，股权投资机构和投资者，也要强调收益和风险匹配，但也更强调长期投资原则。
在市场失灵并出现流动性陷阱，导致风险爆发和悲观预期负反馈循环的情况下，迫切需要外部资金进来，并能切断这一负反馈循环链，从而止住各方债主紧逼下在企业层面出现挤兑行为，避免无谓的失血倒逼房价无序下跌，这是市场失灵和流动性陷阱的根源，也是系统性风险爆发的源头。因此，预计第三支箭发出以后，市场或许会迎来政策属性非常强的资金。
李宇嘉认为，央企或地方国企资产管理公司（AMC）、政策性金融机构、国有大行建立的纾困基金以及地方功能类国企和城投平台，都可能成为这类入市资金。当前，相比2021年上半年的历史最高点，各地存量土地、在建项目均出现了大幅度的折价，应该是股权投资“建仓”的好时机。同时，在融资方面配套有低息、无息的纾困基金，还有收并购投资的税收优惠等。
注意的是，新资金进入并在供给端大力推进收并购、保交楼、风险处置等，其将在政策属性、公共属性视角下实现长远的市场化盈利目标。由此，也将贯彻行业供给侧改革和新模式落地，即针对3-4亿新市民、外来人口的需求，在房地产供给端“降成本”，再加上5年期LPR以及按揭利率还有下行空间，低地价、低房价、配套完善、低融资成本的供应将匹配需求。
更重要的是，近期疫情优化20条措施发布，已经形成开弓没有回头箭的态势，预示着疫情对社会资源正常流动的扰动将大大缓解。同时，近期及明年，全方位的疫后需求端纾困一揽子措施将落地实施，深度修补疫情给线下就业密集型的生产生活服务型行业带来的伤痕。由此，房地产需求端将开始触底企稳，并形成供给需求两端相互支撑、相互利好的正反馈循环。