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厦门国贸(600755)内幕信息消息披露
 
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超150亿!厦门建发73轮竞价杀入雨核!象屿高调亮相百家湖,厦门国贸首进燕子矶!

http://www.chaguwang.cn  2023-05-10  厦门国贸内幕信息

来源 :网易财经2023-05-10

  楼市“寡头”格局渐成。今天土拍最“火”的三幅地分别被“厦门建发”“象屿”“厦门国贸”分食,成为土拍场上zui大赢家。

  厦门建发首入雨核,与万科做邻居;象屿地产高调亮相,斩获百花湖;厦门国贸31.9亿重仓燕子矶,拿下“巨无霸”;保利豪夺“大校场”,南部新城第8子,地价拉升2600元/㎡...从这些触顶摇号拿地的房企不难来看,都是南京人熟悉的老朋友。

  房企层面,保利、葛洲坝、金地、厦门建发等房企成为近两年深耕南京的典型代表,尤其是闽系房企“厦门两兄弟”在本场土拍中表现亮眼,豪气十足。同期意向报名的伟星、华润、龙湖等部分企业也参拍多宗地块,但仍未有收获,可见竞争之激烈。

  今天土拍南京一共卖出12宗地块,总揽金150.085亿。其中10幅住宅用地,楼面价最zui高的一幅的为大校场G13地块,达到了34383元/㎡,相比前一次土拍这次大校场地价上涨2600元/㎡,zui高溢价率达到14.88%。

  民营房企重返土拍市场,核心地段竞争愈发激烈,诸如百家湖G16,开拍1分钟触顶;雨核G14,鏖战73轮触顶;燕子矶G20,半小时触顶,其他板块多以“溢价”、“底价”成交为主。

  此次土拍结束,大校场、雨核、燕子矶地价又“涨”了!

  本次土拍有以下几大看点——

  1、民企回归补仓意愿强烈,央国企仍是拍地“主角”。

  相比3月份首场土拍,本次国央企与民企参拍热情势均力敌,就连久违露面的碧桂园也出现在此次土拍名单中,然而央国企仍是拍地主角,民企拿地金金额占比提升。

  2、土拍外溢态势明显,个别板块出现“房企包圆化”,闽系房企势头迅猛。

  目前在宁持续深耕房企典型房企,渐成区域“地主”的现象近几年愈发明显。诸如保利之于大校场、葛洲坝之于幕府创新区,个别房企势头迅猛,积极土储补仓...

  这些开发商在某一区域已有土地储备的情况下,以更高的价格在同一区域拿地,既能拉升原先地块的土地价值,又能刺激市场购房需求加速释放,尽快回笼资金。

  近几年,在房企拿地扩张过程中,部分开发商透露出了他们的布局特点,那就是喜欢深耕某一区域。因为在一个区域开发过,他们对于区域的现状、规划发展、购房需求都了如指掌,再次拿地开发,便能轻车熟路,尽快筹划加推新品入市,迅速占领市场。

  3、市场分化持续,热点地块受追捧,弱能级边缘地块则可能回炉降价。

  对于今年房企投资拿地方向,多家头部房企表示,会换仓到城市的核心板块。

  当聚焦核心城市、核心板块拿好地成为共识时,优质地块的竞争将更加白热化。而项目开发、销售良性循环的板块,将是决定接下来房企行业格局的重要分水岭。

  正是在这种新的分化角逐中,新的地产格局也正在形成,而发展韧性较强央国企,尤其是华润、中海和招商之间的竞争,也在继续。

  通过此次土拍,我们看到新一线板块正在悄悄发生变化,比如说雨核的崛起,以及百家湖未来新的发展方向等等,无不向我们彰示,一股新风即将吹来。

  12幅宅地成交情况(10幅宅地+2幅商办用地):

  1、触顶成交3幅

  ①雨核要火,73轮报价,G14触顶成交,溢价率14.7%!

  1、雨核G14

  出让面积:36575.88㎡

  起拍楼面价:24558元/㎡

  最高楼面限价:28170元/㎡

  容积率:1.0<Far≤2.8

  成交楼面价:28219元/㎡

  拿地总价:28.9亿

  溢价率:14.71%

  拿地房企:厦门建发

  继3月份万科G05触顶之后,今天出让的隔壁G14地块也宣布触顶!

  偏好在河西拿地的厦门建发,此次首进雨核着实有些意外,目前雨核聚集万科、华润、厦门建发等优质国央企,雨核要火...

  今年3月雨核G05经过61轮竞价,最终触顶摇号被万科拿下,成交楼面价28177元/㎡。

  本次G14同样竞价相当激烈,最终73轮报价被厦门建发拿下,是本场土拍首个突破限价的地块,充分说明雨核板块的潜力和市场认可度。

  从成交楼面价来看,G14与万科G05旗鼓相当,地价都控制在2.8万/㎡左右,未来定价可以借鉴参考。

  ②百家湖G16,13轮竞价开拍1分钟触顶,溢价率14.88%!

  2、百家湖G16

  出让面积:31104.63㎡

  起拍楼面价:18524元/㎡

  最高楼面限价:21127元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:21280元/㎡

  拿地总价:13.9亿

  溢价率:14.88%

  拿地房企:象屿

  三个字:“没想到!久违的象屿上一次拿地还是在六合,象屿杀入百家湖确实很意外。

  ”百家湖G16无须多言,近二十多家开发商意向拿地,是全场竞争最为激烈的宅地之一开拍一分钟触顶,以楼面价21280元/㎡成交。

  相比今年3月招商科学园G08楼面价17415元/㎡上涨了3865元/㎡,但比一河之隔的大悦城G07低了4943元/㎡。

  该地块位置不错,位于百家湖硅巷,周边配套完善,南侧规划有小学、幼托用地,北侧即为秦淮新河,距离地铁3号线“胜太西路站”仅几百米。

  距离南站商圈CBD一河之遥,周边有紫金研创中心等企业,有大量硅巷科研产业群体,改善需求旺盛,附近不远处还有南站大悦城G07(楼面地价26223元/㎡)、南京交通投资G86(楼面地价24661元/㎡)。

  另外,相信很多人都注意到了,该地块早在2022年10月南京三批次地块中挂出过,相比较之前23576元/㎡的起拍价降了约5000元/㎡,仅有18524元/㎡。开发商拿地成本低了,加上不设毛坯限价,房企更容易做出好产品,我们不妨拭目以待。

  ③38轮竞价!燕子矶“巨无霸”地块,被厦门国贸触顶拿下!

  3、燕子矶G20

  出让面积:53773.16㎡

  起拍楼面价:18530元/㎡

  最高楼面限价:21187元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:21253元/㎡

  拿地总价:31.9亿

  溢价率:14.7%

  拿地房企:厦门国贸

  

  作为此次土拍总价最高的一幅地,该地块历经38轮竞价,最终由厦门国贸一举夺得,是本场第三幅也是最后一幅触顶摇号地块,这也是厦门国贸首进城北。

  值得注意的是,G20比去年保利G32地价上涨了489元/㎡。

  燕子矶新城这两年陆陆续续一直在卖地,基本是沿着三条地铁线出让。 G20 地块靠着地铁1号线北延“晓庄站”,紧邻晓庄国际广场,200米范围内有仙林外校燕子矶校区,配套较为醇熟,适合居住。

  本宗地块周围已有多个商品房小区,万科燕语光年、保利燕璟和颂,随着地铁开通、医院、学校的落地,未来居住氛围会更加浓厚。

  2、溢价成交2幅

  ①地价上涨2600元/㎡,南部新城G13历经25轮竞价,再被保利斩获!8子齐聚保利成为大校场名副其实的“大地主”。

  1、南部新城G13

  出让面积:28037.35㎡

  起拍楼面价:30959元/㎡

  最高楼面限价:35381元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:34383元/㎡

  拿地总价:24.1亿

  溢价率:11.06%

  拿地房企:保利

  

  相比前几次拍地,这次G13地块竞争尤为激烈,以前大校场三五轮就结束的土拍,这次争抢至25轮价,侧面反映地块的抢手程度。

  这块地东侧有已建成的南京外国语学校,西南侧规划有初中、小学各1所,教育配套还算完备。

  片区新房较多,南侧紧邻在售的华润润鸿府,除了华润润鸿府,周边聚集了云尚紫薇、保利文华、金基新睿樾府、金地大成汇文府、金陵华夏中心等多个项目,上市后竞争会非常激烈。

  不过也不必过于担心,根据此前强排方案,G13项目最高不超过60米,应该会打造洋房+小高层产品,类似现在的伟星誉璟府(楼面地价30994元/㎡)和保利G02(楼面地价31727元/㎡)。

  

  (大校场G13地块强排方案)

  G13最大卖点靠近南外,因此成交地价并不低,相比今年3月份保利G02楼面地价高出2656元/㎡,但与机场跑道中轴几个项目比,G13地块又不完全是正中心,溢价成交也在情理之中。

  值得注意的是,这是保利在南部新城落下的第八子,前期锦云台、琥珀云台,保利文华均取得不错的战绩,房企品牌口碑和产品力不断得以强化,深耕之势愈发显现。

  

  2、兴智G19

  出让面积:31172.7㎡

  起拍楼面价:12780元/㎡

  最高楼面限价:14500元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:13679元/㎡

  拿地总价:10.66亿

  溢价率:7.03%

  拿地房企:金地

  

  

  对于金地再次进驻兴智并不意外,金地参与开发的都会紫京,是目前在兴智板块内唯二在售商品房。

  地块距离主城较远,注定面向城北地缘客群,不过兴智城市界面新颖、通过地铁6号线去燕子矶比较近,对于燕子矶、新玄武外溢刚需购房者来说,是个不错的选择。

  目前板块内基础生活配套较为匮乏,需要加快落实。

  3、底价成交7幅

  开拍1分钟,7幅地待公证。包括人居森林、鼓楼幕府创新区、龙华路、禄口、溧水G04以及2幅商办用地全部底价成交。

  1、人居森林G15

  出让面积:33955.83㎡

  起拍楼面价:20502元/㎡

  最高楼面限价:23447元/㎡

  容积率:1.0<Far≤2.6

  成交楼面价:20502元/㎡

  拿地总价:18.1亿

  溢价率:0

  拿地房企:南京宁南

  

  从这次房企意向参拍名单来看,人居森林依然落寞中的一员,尽管雨花经开区拿出最大的诚意,最后还是被国企托底。此次拿地南京宁南这家房企,南京宁南房地产开发有限工资实为南京软件谷发展有限公司100%控股子公司,而南京软件谷发展有限公司背后大股东则为雨花国资。

  

  和其他新城比,人居起点很高,但无奈落地较慢,赶上市场下行期,板块价值遭受质疑。好在区域已通地铁,交通其实蛮方便的,G15地块旁边有小学有中学预计今年开建,预计引入南京一中。除此之外,整个人居森林规划有14幅住宅用地,后面还会土地出让。

  对于刚需而言,人居森林距离河西南开车仅5分钟,一河之隔房价差1.5万/㎡,性价比还是不错的。目前人居森林在售项目有铂玥江南、越秀天萃,折扣后均价在3.4-3.6万/㎡,这个价格目前自住朋友还是可以考虑的。

  去年下半年以来,板块新出让宅地地价已回调至正常水平,区域最近一次拿地是在去年7月份,金基G41毛坯限价3.65万/㎡,未来房价势必会破4万/㎡。不过短期自住,人居生活配套还需依靠岱山、河西南补给,但这都是暂时的。

  2、禄口G17

  出让面积:33881.12㎡

  起拍楼面价:6808元/㎡

  最高楼面限价:7694元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:6808元/㎡

  拿地总价:3.46亿

  溢价率:0

  拿地房企:盐城绿洲

  

  G17地块紧邻如意湖风景区,周边已建成会展中心、赫贤学校(国际学校)等,未来规划幼儿园、小学、初中、医院等配套设施。

  值得注意的是,这是盐城绿洲在禄口拿下的第二幅地块,首个已开发上市项目为云湖悦府,该项目规划9栋9-11层低密度洋房,建面约85、90、100、110㎡,销许均价约19666元/㎡,无升级装修包。

  今年2月份摇号首开,取得了不错的成绩,据悉首开当天认购149套,揽金2.4亿,创下近期空港新城板块销售记录!根据克尔瑞2月统计数据显示,云湖悦府销售套数位居全南京TOP3,是区域内同期入市楼盘中最为畅销的项目。

  目前南京网上房地产显示,云湖悦府首开推出的259套房源,已去化近9成,除了顶底楼之外基本卖完。上个月中旬又加推230套,目前正在热销中...

  

  云湖悦府之外,周边还有在售的栖云府、星语海二期、蓝湖郡多家商品房,未来会围绕如意湖打造高品质居住区。

  轨道交通方面,从官方流出的地铁规划调整线路看出,南京地铁18号线,可能会取消禄口新城东站,改道如意湖东侧设站,并经由飞天大道,相交于S1号线翔宇路南站,从西侧接入禄口机场。

  倘若按照新版线路走向执行,18号线将大大利好禄口新城的众多楼盘。

  

  3、江浦龙华路G18

  出让面积:31206.24㎡

  起拍楼面价:13983元/㎡

  最高楼面限价:15877元/㎡

  容积率:1.0

  成交楼面价:13983元/㎡

  拿地总价:9.6亿

  溢价率:0

  拿地房企:南京帝业

  

  地块位于浦口区老城,文德路以南、江淼路以东,紧邻地铁10号线“文德路站”,学校也是有的,配套齐备,生活氛围好。但是地段因素限制着,周围老小区众多,二手房价很难有上升空间。

  4、幕府创新区G21

  出让面积:11764.88㎡(含仅出让地下空间1610.46)

  起拍楼面价:23241元/㎡

  最高楼面限价:26392元/㎡

  容积率:1.0<Far ≤2.5

  成交楼面价:23241元/㎡

  拿地总价:5.9亿

  溢价率:0

  拿地房企:中能建城发(原葛洲坝)

  

  这是葛洲坝在城北幕府创新区落下的第五子,先前打造过紫郡兰园、鼓悦兰园、长江悦府等多个商品房项目。

  周边商业、教育、医疗配套成熟,居住氛围浓厚,已建成24班旭日景城小学、24班南京市二十九中幕府山中学、五塘幼儿园共3所学校,规划有24班小学、9班幼儿园各1所,教育资源不用愁。目前在售的只有长江悦府一盘,含包约4.5万/㎡。

  G21地块位于鼓楼区幕府创新区,距地铁3号线、7号线五塘广场站约800米,毗邻幕府西路、中央北路,交通通达性好。地块紧邻在售的长江悦府,目前拉小(直属)分校已进驻,对区域算是一大利好。

  5、溧水G04

  出让面积:61494.7㎡

  起拍楼面价:2012元/㎡

  最高楼面限价:2303元/㎡

  容积率:1.0<Far≤2.8

  成交楼面价:2012元/㎡

  拿地总价:3.465亿

  溢价率:0

  拿地房企:南京润科置业有限公司

  

  溧水此次的这幅住宅用地,用地面积约为6.15公顷,为拆迁安置房项目。

  二、两幅商办用地成交情况:开拍1分钟,待公证,全部底价成交!

  1、河西南G22商办混合用地(底价)

  成交总价:5.25亿

  

  2、牛首山G23 B14旅馆用地(底价成交)

  成交总价:0.95亿

  

  总结:

  本场土拍揭示了南京土地市场一个新方向,强一线龙头板块土地供应收缩,新一线齐头并进不断分流。

  以雨核为例,这个板块紧邻河西、软件谷,西边是奥体和新城科技园,东边与软件谷=南部新城相接,目前新房价格在4字头,100-140㎡产品占比较多,可以说是城市首改聚集的不二之选,市场热度会进一步升温。

  当然无论是一次性摘得大宗土地,还是区域深耕,对于房地产企业来说,在一定程度上都在有意规避未知风险,降低成本,提高市场竞争力。

  对于购房者而言,多家优质开发商同时卷之时,可选产品会更加丰富,选择余地也会增多,所以在某种程度上,市场优胜劣汰对买房人并不是一件坏事。

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