从西藏拉萨到江西鹰潭，地图上显示距离4000千公里。
每一个到鹰潭龙虎山的游客，下山后都必经一个商业街区，名叫“古越水街”。如果不是公开年报的披露，没有多少人会知道，这个商业小镇背后的运营方，是一家4000公里之外的上市公司——西藏旅游。
古越水街门头图片来源：每经记者于垚峰摄
4月10日，西藏旅游（600749.SH，股价10.14元，市值23.01亿元）发布的2023年年报显示，报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润为1450.26万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为827.58万元。截至2023年末，母公司可供股东分配的利润为-5585.50万元。
在所有板块中，只有江西鹰潭的“古越水街”项目毛利率为负。西藏旅游对此表示，报告期内，江西新绎（鹰潭片区）运营的“古越水街”旅游商业项目恢复不及预期，主要原因在于旅游市场快速回暖的同时，游客叠加消费能力尚未完全同步。
《每日经济新闻》记者注意到，西藏旅游自2019年运营“古越水街”项目以来，该项目一直处于亏损状态，已连续亏损五年。
商业小镇几无商业
“太失望了，绝大部分的商业都是关闭的，就只有我们几个游客。”
4月12日，阴雨天气，《每日经济新闻》记者在鹰潭“古越水街”上遇到了一个从九江来的游客。面对空荡荡的商业街道，他发出了上述感慨。
空空的商业街区图片来源：每经记者于垚峰摄
在“古越水街”入口处，有关于该项目的介绍，全名为“道养小镇?古越水街”，是一个民族风情商业街，位于龙虎山景区游客中心旁，占地172亩，总建筑面积5.8万平方米。该项目根据古越族历史文化背景而打造，是集民族特色、民俗文化、民间小吃等为一体的旅游文化新型综合体，也是中国首个古越民族风情文化小镇。
从入口处向小镇内的街道上行进，记者注意到，入口处左侧的一个“龙虎山景区生态农产品展销中心”是开门营业的，顺着街道前行，右手边一整排商铺全都关闭。有的是冰淇淋店，有的是土菜馆店，有的是羊肉粉店，无一例外，都处于关门状态。
记者随机拨打了一家羊肉粉店招牌上的电话，老板表示，在这个地方经营了两年，这个月刚刚关店。老板还表示，街头的一家牛骨粉店，是她的亲弟弟开的，目前开业。记者按图索骥找到了这家牛骨粉店，但店门关闭，只是不像彻底停业。
从整个街区的人流量来看，大部分商业关店似乎是必然选择。偌大的街上，鲜见有行人和游客。
那羊肉粉店为何可以在这里开两年？原来，这里的商铺租金并不固定，而是和营业额挂钩。如果没有营业额，是不需要交租金的。有营业额的时候，按照营业额的15%交纳租金。
街区内，商铺的另一侧有一条人工打造的小河，沿河摆放着一排临时摊位，但都空无一人。
环绕着整个街区的小河也是商业的一部分，河上有乌篷船，一共有2个码头。码头设置有进出口的栅栏。栅栏旁边有一个作为售票处的小桌台，票价成人30元、儿童15元，上面还有购票电话和联系电话。
记者打通了上面的一个联系电话，接电话的是船工老刘。他介绍，这里一共有5艘乌篷船，现在已停止营业，但到了五一假期会重新营业。“只有节假日的时候，这里才会有一些人气。”
而节假日，老刘的工资也是按天计算的，200元一天。节假日之后，如果要开业，按月计算，3000元一个月。
老刘还介绍，这个乌篷船项目是一位山东投资人投资的，但老板长期都不在这里。需要开业的时候，老板就会打电话给老刘，让他重新启动营业。乌篷船交租金的方式也是与营业额挂钩，停业期间不需要交租金，营业的时候，按照营业额的20%交纳租金。
记者环绕整个商业小镇一圈，看到关闭的业态有餐饮，有养生，还有高空漂流的娱乐项目等，5万多平方米的建筑面积，开业的仅有寥寥数家。
背靠5A景区却连亏五年
“古越水街”地理位置算得上优越，紧邻鹰潭5A级景区龙虎山风景区，且是龙虎山游客下山之后的必经之路。
街区内的一个店主告诉《每日经济新闻》记者，一般龙虎山的游客下午下山的多，到下午的时候，这里的人流可能会多一点。
到了下午，记者注意到，“古越水街”街区内的确多了上百个从龙虎山上下来的游客。不过，或是由于这里的大部分商业都是关闭的，游客匆匆路过，并未过多停留。甚至到了晚上，灯光打开，也没有几个游客留下来。
如此惨淡的人流量，让西藏旅游在该项目的运营上，业绩同样暗淡无光。
2023年，全国文旅项目在防疫政策调整之后，呈现快速反弹和复苏的景象，“古越水街”却难有起色。
西藏旅游2023年度报告显示，鹰潭“古越水街”项目实现营收812.92万元，营业成本888.65万元，毛利率为-9.32%，尚未实现扭亏。
西藏旅游表示，报告期内，江西新绎（鹰潭片区）运营的“古越水街”旅游商业项目恢复不及预期，主要原因在于旅游市场快速回暖的同时，游客叠加消费能力尚未完全同步。公司将进一步丰富产品内涵，结合古越文化提升旅游消费附加值，探索“产品-市场实效性”的一体化运营，从而把握市场机遇，改善经营业绩。
记者梳理西藏旅游近年来的年报注意到，2019年至2023年，“古越水街”营收逐年下降，业绩连续亏损五年，尚未实现盈利。2019年，实现营业收入2014.32万元，净利润为-387.25万元；2020年，实现营业收入1811.38万元，亏损58.96万元；2021年，实现营业收入1158万元，净利润-332万元；2022年，实现营业收入1151万元，净利润-167万元。
轻资产运营难言“轻松”
“古越水街”项目原名“逍遥城”，地处江西省鹰潭市龙虎山景区游客服务中心旁，由龙虎山城投公司与江西省新绎旅游投资发展有限公司（以下简称“江西新绎”）联合对原逍遥城项目进行提升改造，用古越文化和道文化主题重新包装，更名为“道养小镇?古越水街”，自2019年2月1日起，以全新的面貌正式开街。
“古越水街”的建设方为鹰潭龙虎山城投公司，运营方为江西新绎。江西新绎股权结构为西藏旅游持有80%的股份，鹰潭文化旅游投资发展集团有限公司（以下简称“鹰潭文投”）持有20%的股份，鹰潭龙虎山城投为鹰潭文投的全资子公司。
从建设和运营模式来看，西藏旅游对该项目的投资为轻资产运营。年报显示，2023年，江西新绎总资产只有4269万元，较2019年接手运营时的总资产7056.86万元，呈下降趋势。
江西新绎的公司地址就在“古越水街”内。4月12上午，《每日经济新闻》记者来到公司办公室，一位负责人表示：“我们的投资方把我们装入西藏旅游里面，但并不代表我们就归西藏旅游管，我们也是个项目公司。”
上述负责人表示，他们是2019年来的，受委托运营“古越水街”，他们在这里也有投资，比如装修、设备改造等。
图片来源：每经记者于垚峰摄
对于当下商业街区的商铺关门情况，上述负责人表示，目前冷清是因为下雨，下雨没有人，很多商铺就关了。五一之后才进入旺季，街区和景区在一块，游客都会穿过街区。
当日下午，记者致电西藏旅游证券部，工作人员表示，“古越水街”在整个公司财务中，只是千万级的营收体量，占比比较低。这个项目运营好几年了，公司是参与运营，并不是主导。“我们是控股股东，项目属于政府托管项目，我们是运营主体。”而对于未来的计划，该工作人员表示，电话中不方便透露，主要还是配合政府的运营。