业内曾流传着“南万科、北华远”的说法。
作为最老牌的房企之一，华远地产将退出房地产开发业务。
4月26日，华远地产股份有限公司（简称“华远地产”）发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告。公告显示，华远地产拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团有限公司（简称“华远集团”）。
根据公告，华远地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
作为曾经的地产开发佼佼者，华远地产早已走下规模神坛，如今剥离房地产开发业务，深耕运营与管理赛道，能否实现彻底转型？
曾有“南万科、北华远”，如今华远地产退出牌桌
业内曾流传着“南万科、北华远”的说法。
华远地产是老牌的地产房企，公司控股股东华远集团为北京市西城区国有独资企业，自1983年创建“华远”品牌，距今已有四十余年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一。
在本世纪初，华远地产曾风光无两，销售额达到48亿元，彼时的万科销售额在30亿元左右。但是随着时代的发展，地产格局发生翻天覆地变化，虽然历经二次创业、A股上市，但是华远地产日渐落寞。2021年，万科销售超过6000亿元时，华远地产的销售签约额仅为百亿元规模。2022年、2023年，华远地产的销售额进一步下滑至67.52亿元、63.22亿元。
如今，华远地产拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东，这意味着其将退出房地产开发业务。
对此，华远地产公告称，本次交易符合华远集团“十四五”期间围绕“智慧美好生活综合服务商”愿景加快进行战略布局的整体方向，有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
对于华远地产的业务转型，中指研究院企业研究总监刘水指出，房地产行业环境及发展阶段特征要求房企要向服务商转型。房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，存量资产管理业务有更大发展空间。房企要构建新发展模式，需发力转向轻资产业务，如代建、物业管理服务、商业管理服务、交易服务等。
剥离开发业务背后：连续三年亏损、偿债能力下降
华远地产拟剥离房地产开发业务背后，除了自身转型发展需要外，也跟其业绩不振有很大关系。
中国管理科学学会城镇化管理专委会秘书长、优铺网董事长陈云峰表示，华远地产是北京市西城区的老牌国企，在房地产开发方面做了很多项目，但是2023年亏损超过15亿元。像华远地产这样规模的区属国企，在经历了一轮严格的房地产调控之后，将开发业务转给控股公司，自己专门致力于以资产运营为主的业务是明智之举。
财务指标上，2023年，华远地产实现营业收入159.9亿元，同比增长46.34%，但是归属于上市公司股东的净利润为-15.37亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-15.55亿元，虽然亏损幅度减少，但是连续三年亏损。
在股东收益上，2023年，华远地产基本每股收益-0.778元，连续三年为负值。
负债指标方面，2023年，华远地产的流动比率为0.99，速动比率为0.25，均远低于正常水平；资产负债率为88.55%，高于2022年的85.89%。
在现金流方面，2023年，华远地产经营活动产生的现金流量净额同比下降95.84%，投资活动产生的现金流量净额同比下降197.87%，筹资活动产生的现金流量净额为-28.3亿元。
在规模上，早在2018年上半年，华远地产提出了“规模与效益并举”的发展战略，并重新明确了未来几年的销售目标：2018年华远地产目标销售额为120亿元，而未来3-5年，力争实现500亿元销售规模。
但是2023年，华远地产操盘和并表项目完成销售签约额为63.22亿元，同比下降6.4%；完成销售签约面积56.72万平方米，同比增长14.4%；完成销售回款71.17亿元，同比下降16.7%。
总体来看，华远地产传统的开发优势已经不再，且亏损、偿债能力下降、现金流承压等，也为其带来更多发展风险。
优淘城总裁薛建雄表示，地产开发不赚钱了，影响上市公司财务表现，但划归到集团，却是优质资产；把其他运营类毛利高的业务装进上市公司，有利于股价表现。
刘水认为，对华远地产来说，这次业务战略转型，构建新发展模式，将是涅槃重生，对华远地产的发展将产生重大影响。其一，业务方面“去重取轻”，重资产开发业务转让剥离给华远集团，甩掉重资产包袱，保留及发力轻资产业务，如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，转型为服务型公司。其二，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低华远地产的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，缓解流动性压力。
算小账过小日子，华远地产转型之路是难是易？
聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，意味着未来的华远地产将以资产管理与运营为主。
华远地产2023年年报中称，报告期内，公司在城市更新、项目代建、商业经营运营、提供增值服务等领域大力开拓，积极打造公司新的核心竞争力，逐步形成了“代建、代运营、代销、城市更新、咨询服务”五类发展模式。
值得关注的是，2023年，华远地产的159.9亿元营业收入中，房地产开发仍贡献了大头，为155.6亿元，酒店产品、租赁产品的收入仅有2.6亿元、1.4亿元。
如果剥离开发业务，华远地产的规模势必将大大萎缩，其转型之路是否好走？
陈云峰称，“华远地产在过去几十年的开发中有很多资产，不再做开发，而是做运营，当起房东来，那以后的‘小日子’反倒会很滋润。”
当然，转型就会存在挑战。陈云峰进一步表示，相比原来的大开发，运营是算小账过小日子。“但是华远地产积累的资产并不少，比如长沙海信广场、京西大悦城（均为合作项目）等，都已经熬过了养商期，现在如果集中精力做运营，正是到了成熟的时候，可以‘摘果子’了。”
“这种转型还包括团队的重新组建，以及业务模型的对标，我觉得这种转型更适合现在的华远地产。”陈云峰如是说。