2月19日晚，华远地产公告了其对上交所工作函的回复。
此前，华远地产预告其2022年全年亏损最高达39亿元，随后便收到了上交所的工作函。
在回复中，华远地产详细列举了减值的项目、金额以及减值理由，其针对8个项目共计提了38.2亿元的存货跌价准备。而这8个项目中，有7个都是华远地产在2017至2019年的市场高点高价取得。
在彼时火热的市场中，华远地产转变打法激进扩张，而其却将重点落在了二、三线城市，此后这些城市在市场下行中火速遇冷，楼市受到了尤为沉重的打击。
在市场高点以高成本进入日后迅速遇冷下滑的二、三线楼市，华远地产不少项目的价值出现缩水，受此影响，华远地产已连续两年录得净利润亏损。
四季度计提最高40亿减值准备，经营利润亏损3.8亿
2月19日晚，华远地产公告了其对上交所工作函的回复。
1月31日，华远地产发布了预亏业绩预告，2022年，公司预计实现归属净利润亏损35亿至39亿元。
而截至2022年三季度末，华远地产仅亏损4.2亿元，也即公司四季度单季亏损超31亿元。
当日，华远地产收到了上交所下发的、针对业绩预告相关事项的监管工作函。
2月19日晚的回函中，华远地产就上交所询问的亏损大增、资产减值以及利润率下滑等情况做出了相对详细的回答。
从回复函的相关内容来看，华远地产之所以在2022年四季度出现集中式的大幅亏损，主要是因为其补提的36-40亿元的资产减值。
如果刨去这部分因素的影响，粗略计算下，华远地产于2022年四季度实现了1.2亿元至9.2亿元的归属净利润。
不过华远地产表示，在结转相应的成本费用以及计提对联营企业的其他应收款信用减值损失后，公司四季度预计实现经营净利润亏损3.8亿元。
具体来看，华远地产就共计8个项目计提了合计38.2亿元的存货跌价，其中石家庄昆仑赋减值金额最高，达13.9亿元；涿州海蓝城则以9.5亿元、累计10.37亿元的减值排在第二。
佛山海蓝城连续三年计提减值，累计为6.35亿元；北京石景山项目则连续两年合计计提共8.84亿元的减值。
而前述两个连续计提减值的项目是2021年时，华远地产存货减值的主要来源，彼时，这两个项目合计减值达9亿元，而去年华远地产合计存货跌价为15.6亿元。
此外，华远地产2022年的整体毛利率为6.6%，较去年同期下滑了约10个百分点，对此华远地产也给出了相应的解释。
华远地产表示，公司本期主要结转项目多集中在2017年至2019年市场高点时期获取，成本较高，导致毛利率呈现较大的下滑。
重仓二、三线城市，存货累计减值最高53亿元
华远地产连续两年因计提资产减值而陷入亏损的背后，是前期激进扩张在市场遇冷后迅速暴露的弊病。
此次集中大额的减值计提中，华远地产共针对8个房地产项目，累计计提了38.2亿元的资产减值。
计提减值的8个项目中，共有4个项目是于2018年拿地，同时还有2个项目是于2019年拿地。
而2018年，正是华远地产一改过往“小而美”的发展策略，转向积极扩张的“元年”。
相关数据显示，截至2018年年末，华远地产的资产总值为497亿元，较上一年年底增长了近153亿元，增长幅度达45%。
而华远地产2018年153亿元的资产增长中，约107亿元为存货、即一些房地产开发项目；27亿为现金。
与之相对应的，2018年，华远地产以201.1亿元的新增货值，排在克而瑞新增货值排行榜的第86位。2017年，该榜单的上榜门槛为150.4亿元，而该年华远地产并未上榜。
同时，2018年，为了迎合快速发展的步伐，华远地产一年内融资116亿元，同比增长41%。
此后数年，华远地产的资产规模增速放缓，但依旧保持了一定的增长速度。2020年底，华远地产的资产规模达到了最高点的616亿元。
随后，伴随着市场的下行，华远地产资产规模开始回落，并开始为早期的激进扩张买单。
截至2022年三季度末，华远地产的资产规模已经缩水至约522.5亿元，尚不足其2019年时的水平，而华远地产的资产减值余额也连续三年呈现增长趋势。
2020至2022年末，华远地产的存货跌价准备余额分别为6.7亿元、20.5亿元以及48至53 亿元。
存货跌价主要来自于2018年后华远地产取得的高地价项目。
佛山海蓝城这一住宅项目尤其典型，华远地产2020年对其计提减值2.4亿元，2021年计提2.75亿元，2022年又补提了1.2亿元，即连续三年计提、累计达到6.35亿元。
而项目地块就是2018年时，华远地产以最高限价15.53亿元拿下，对应楼面价约7689元/平米，房天下数据显示目前该楼盘的在售均价为11000元/平米（该数据长期未更新）、安居客上该项目二手房的参考均价则为9033元/平。
涿州海蓝城、长沙海蓝城则连续两年计提减值，涿州海蓝城此次计提9.5亿元、合计达10.37亿元；长沙海蓝城合计计提5.78亿元。
石家庄昆仑赋虽为首次计提，但其一次性计提金额就达到13.9亿元。
该项目地块2019年时由华远地产从10余家参拍企业中竞得，成交楼面价为9010.4元/平，房天下最新数据显示，目前该楼盘均价为12000元/平，较此前最高售价已降低了4000元/平。
2018年以来，华远地产在二、三线城市的大举高价拿地的“后遗症”正在逐渐释放，华远地产在给上交所工作函的回复中表示，公司项目大多布局在二、三线城市，受市场下行影响最大、回暖却较慢，累计计提存货跌价准备达48至53亿元，计提比例高达14%。
而受此影响，华远地产已经连续两年亏损，2021年华远地产归母净利润却损6.69亿元，同比降幅高达261.68%，而其资产减值造成的亏损就达到约12亿元；2022年则再度因资产减值大幅亏损最高39亿元。华远地产积极扩张的“后遗症”仍在拖累公司的利润。