来源 :澎湃2023-02-20
2月19日，华远地产股份有限公司（600743.SH）发布关于对上海证券交易所监管工作函回复的公告。
据了解，华远地产2022年三季报显示，前三季度归母净利润亏损4.21亿元，而按照华远地产于今年1月30日披露的2022年全年归母净利润亏损金额预计35亿元至39亿元相比，亏损金额差异较大。上交所要求华远地产结合房地产业务的项目结转等经营情况，说明2022年四季度出现大幅亏损的具体原因及合理性，是否存在前三季度成本费用应结转而未结转等利润调节情形。
对此，华远地产回复称，2022年国内新冠疫情影响延续，房地产市场情况持续低迷、市场底层需求受到冲击、居民购房意愿下滑，受此影响2022年行业整体毛利空间持续压缩，同时第四季度公司计提减值，导致2022年度经营亏损。
华远地产表示，公司于去年四季度计提减值的主要原因为：自年初伊始，国家多部门分别从需求端、供给端及信贷环境等各方面陆续出台多项房地产利好政策，市场信心逐步重建，公司前三季度对市场的复苏持谨慎乐观态度，但部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格情况存在差异，重点布局的二三线城市整体销售未见好转，公司项目销售情况亦不及预期。第四季度叠加国内疫情不断反复，市场信心进一步走弱，房价下跌幅度加大。为了保障公司现金流安全，深入落实“保交楼、保民生、保稳定”的政策，四季度公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，进一步加大去化力度，部分项目存货可变现净值低于成本。因此，公司从谨慎原则出发，对具有减值迹象的项目根据最新数据测算后，对可变现净值低于账面成本的项目计提资产减值，预计需补提约36亿-40亿元，其中石家庄、涿州、重庆等重点布局城市的项目计提减值约28亿元，占总体减值规模的75%。公司2022年四季度出现了较大幅度亏损，不存在前三季度成本费用应结转而未结转等利润调节情形。
其中，石家庄项目预计计提金额最高。公告显示，该项目位于河北省石家庄市高新区，项目用地面积17.3万平方米，总建筑面积56.8万平方米，以住宅为主，于2019年开盘。2022年石家庄市商品住宅逐步呈现去化周期延长、成交价格下降的趋势，周边竞品项目销售价格均出现不同程度的下降，其中竞品A项目2021年销售价格为1.42万元/平方米，2022年末降至1.19万元/平方米，竞品B项目2022年新开盘销售价格为2万元/平方米。公司参考竞品楼盘销售价格及历史成交价格，本项目中存在减值迹象的主力业态综合平均价格预估为1.43万元/平方米；根据项目动态成本、税费等测算，单方成本预估为1.76万元/平方米，预计2022年度计提存货跌价准备约13.9亿元。
华远地产指出，公司对存在减值迹象的存货参照在建在售项目价格以及参考周边竞品的市场售价，并结合项目定位以及销售计划进行存货减值测试。
对于公司的现金流情况，公告显示，受市场影响，华远地产2022年度预计经营净现金流约20亿元，较2021年下降72%。但公司切实履行国企责任，积极偿还到期债务，防止出现信用风险，同时确保项目按时交付，并如期支付农民工工资等维稳支出。为此，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略进行去化，严格保障公司现金流的安全稳定。2022年公司筹资活动净现金流出约30亿元，截至2022年末公司货币资金约55亿元。
此外，公告显示，2022年公司整体毛利率为7%左右，较上年度下降近10个百分点。对于毛利率下滑的原因，华远地产称，受房地产调控政策、宏观经济环境影响，房地产市场不断下行，公司产品销售价格呈下降趋势，导致毛利率下滑；同时，2022年结利的房地产项目主要集中在2017年至2019年市场高点时期获取，土地成本较高。
公告显示，华远地产毛利率持续下降的风险主要基于房地产政策的整体基调、市场环境的不确定性以及公司为合理保证流动性安全的客观需要。随着救市政策的陆续推出，市场呈现企稳趋势，但修复效果仍需时间检验，尤其是消费者信心和购买力的恢复尚需时日，公司毛利率的稳定还存在一定程度的不确定性。
华远地产表示，面对上述行业环境及未来发展趋势，公司积极实施“强回款、降成本、提品质”的经营方针，有效把握市场需求释放节奏，根据市场情况动态调整经营及销售策略，同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，保障公司现金流安全，积极稳健推进公司各项经营管理工作。