“动批”，是老北京对北京西城动物园批发市场的称呼，从上世纪八十年代起这里一直是北方地区最大、最活跃的服装批发集散地。自2017年底完成疏解闭市，送走了南来北往的万千商贾，腾笼换鸟加上了“金融科技”的光环，这里一下子高大上了。
昔日服装批发市场所在的楼宇有了新的名字。譬如，世纪天乐市场更名为“北京金融科技中心”，东南3公里接西城区金融街，以北5公里连海淀区中关村——左手金融、右手科技，开启了城市更新的划时代篇章。
在其背后，华远地产整体参与了其中的代建改造和操盘运营。代建改造是大开大合，而操盘运营又是一项抠细节的活儿。从宏观到微观，从改造到运营，城市更新的门道在其中显现。
近日，华远地产副总经理、京津冀区域总经理、城市发展事业部分管高层侯正华在接受凤凰网风财讯专访时，讲述了华远地产在参与首都城市更新过程中的幕后故事。
华远地产副总经理侯正华接受凤凰网风财讯专访现场
“旧改”到“城更”，为何一直是华远？
2019年，中央经济工作会议首次强调“城市更新”这一概念，“城更”就此成为行业的政策新风口。
在此之前，针对于城市老旧街区、建筑等改造，更为人所知的是“旧改”这一词汇。
在侯正华看来，从过去轰轰烈烈的旧改，到如今主张修复的城市更新，“最大的一个变化就是从增量到存量的变化”。过去，“大拆大建”旧改开发模式的显著特征即容积率的提升，是靠增量去平衡整个项目的财务模型，是一个增量发展的模型。而城市更新，则是利用市场化的手段去对之前积累的城市发展问题做一次调整，让城市的整体运行效率得到大大提升，生活也更便捷。
作为一项需要“自上而下”的政策指导和“自下而上”的市场运营相结合的全新业务模式，城市更新可谓“百年大计”，因此也对开发者的综合实力与运营能力提出更高要求。华远地产近40年开发经验积累的四大核心优势，使其当仁不让地成为这一黄金赛道上的排头兵。
事实上，从旧改到城市更新，两个不同的阶段华远均未缺席。早在上世纪90年代初华远就承接了改造首都西单商业街的重任，成为华远向祖国五十周年生日的献礼之作。此后华远又参与了北京大批旧城改造工作。
也正是从那个时候起，30年之后北京城镇化率提高了近30个百分点，截至2021年，北京的城镇化率已达到87.5%，位列全国第二。北京的城镇化率已基本见顶，未来城镇化的重点不再是追求城镇化率，而是以城市更新提升品质与内涵的城镇化。
开展城市更新，可以说是北京追求高质量城镇化的必然选择。作为千年古都，同时又是首善之区，北京的城市更新有其特殊性，强调空间形态、城市功能更新，强调减量发展、不大拆大建。
今年以来，北京加快推进城市更新工作，5月份发布《北京市城市更新专项规划》，6月份发布《北京市城市更新条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。按照规划，未来北京城市更新推进的力度、速度、深度和热度将更大，将有力、有效地推动北京的城市高质量发展。
侯正华表示，“从旧改到城市更新，从增量到存量，它的核心是运营，是把人跟空间重新连接起来的运营。作为国企，华远从来不是一个以纯商业利益去定义企业使命的公司，而是对城市应该承担新的责任，对人民应该承担新的责任。”在城市发展过程中，华远地产足以成为新一轮城市化建设的中坚力量。
“运营其实是挣慢钱的，跟以往的开发销售相比，资产肯定会重一些，需要更多的耐心，同时也需要更强的融资能力，华远作为国企，在这方面具备一定的优势。”
躬身入局，轻重并举
当前，房地产已从白银时代到“黑铁时代”，通过开发、建设、销售等高利润的发展模式已经渐渐不合时宜。“轻资产、重运营”成为房企转型，寻求突破的重要路径。
然而，在“避重就轻”的行业趋势下，孰轻孰重？何时轻何时重？却并非一概而论。
侯正华表示，作为拥有近40年开发和运营经验的房企，华远既具备轻重并举的模式，也有解决具体问题的能力。在其口中，作为华远地产近两年城市更新优秀案例之一的“世纪天乐”项目就是典型案例。
该项目前身为北京世纪天乐国际服装市场，这是一家开业比较早、却相对高端的服装市场，经营了十多年。世纪天乐大厦本身是一座比较高端的大厦，从外观来看，就是一座写字楼为主的建筑。而在动物园商圈这个大环境中，它的定位更加模糊，虽然有高端的愿望，但更多的只是区域批发市场的角色。
2019年，华远集团正式收购该资产，“也是到目前为止动批改造、金融新区改造片区里面，唯一一个采用重资产收购方式的项目。”
据介绍，这是与长租模式等轻资产模式完全不同的创新模式，也是难啃的“硬骨头”。不过，华远地产承接后，便受集团委托，以代建、运营管理的方式改造运营这一资产。
世纪天乐大厦改造前实景图和改造后效果图对比
“按照现在城市更新的重资产操作的投融管退模式，从运营去倒推产品，去看我们的产品跟将来对标市场所能实现的经营坪效有没有做到最优。”
从两方面考虑，一是金融街外溢，“我们跟金融街的金服局、金服公司做更好的对接，去跟金融街企业的外溢需求打通，去了解他们的真实需求是什么，也包括跟金融街的一些企业会员服务体系去做会员打通。”
二是科技企业延伸，“科技企业有它固有的运行模式，比方说标准的5A级写字楼其实并不适合科技企业，科技企业的上班时间较为机动，而标准5A写字楼一到6点空调就会停，这对他们很头疼。另外，科技企业都需要有自己的数据机房，必须有24小时制冷。华远今年重新设计方案时，就把这些机电设备又做了一轮新的梳理。”
据了解，总建面约8.4万平米的“世纪天乐”项目，将规划为两栋办公单体，其中B座塔楼为核心区最高点，可俯瞰整体“金融科技示范区”。全楼改造按照国际一线高端品质办公标准建造，拥有双服务大堂，高品质室内装修，绿色智慧运维系统，三大运营商全面5G覆盖，楼内配备了“100米高空”金融科技新区城市规划展厅、1500㎡室内+900㎡空中花园商务文化交流中心、金科论坛报告厅、容纳300人的专业级行政会议中心、7000㎡高端商业配套等功能服务设施，堪称“金融科技示范区”最璀璨的明珠。
北京金融科技中心“双服务”大堂效果图
项目规划方案能够得到西城区委区政府的肯定，得益于华远地产高水平的规划定位能力。
事实上，拥有39年深耕经验的华远地产，目前已在全国形成京津冀、西部、华南、华中四大区域布局，开发业态涵盖住宅、办公、商业、公寓、酒店、小镇6大产品线，具有雄厚的综合开发实力，并且在操盘过程中，善于运用轻资产模式、多元化合作拿地等方式有效规避开发风险，这些综合运作能力，都是华远未来更多涉足“城更”领域的坚实基础。
主动转型，静待花开
对外城市更新项目四处开花，对内相应的架构革新正在支撑着这种变化向更广阔的空间去生长。2022年，华远地产的一个显著变化，是正式成立了城市发展事业部。
侯正华介绍，这是华远决心转型、积极涉足“房地产+”业务所释放的一个重要信号。未来，“城更”将成为华远在传统开发业务之外的重要板块；华远在促进业绩稳步增长的同时，发挥国企的表率作用，助力国家城市化建设高质量发展。
目前，华远城市更新的首个试验田在北京，同时在华远地产品牌深耕的长沙、西安及其他核心城市，也积极介入。
在团队建设上，“依托过去几十年积累起来的能力去迅速实现转型，首先抽调比较年轻的、学习能力强的、有探索意愿的年轻人为主，组建内部先锋队+矩阵。”
侯正华告诉凤凰网风财讯，“背后有集团全力支持，地产公司从总部层面集结优势资源，组建强人才队伍，来全力做好这件事。”
据了解，除了“世纪天乐”这样的重资产运营项目，同时还有不少轻资产运营的项目在北京同步开展。
侯正华认为，现在中国的城市发展从增量阶段转向存量阶段，房企必须得主动转型，必须得把自己的能力从量的能力往质的能力去转。“城市更新相当于一场长期价值的投资。”
未来，华远地产城市发展事业部将聚集“城更”业务专业能力和品牌输出，以差异化经营思维和盈利模式，长效助力公司在现金流和利润方面的良性发展，同时用“改造+运营”的方式盘活存量土地和物业资产，协助政府实现“高质量”、“新产业”发展目标。