来源 :西安商网2022-02-21
图/官网
行业寒冬下，即便是老牌房企也难"安全"渡过。
近日，华远地产披露了2021年度业绩预亏公告，公告显示华远地产预计去年全年归母净利润同比下降215.9%至266.6%，归母扣非净利润同比下降297.2%至373.4%，并且实现了扭赢为亏，去年全年归母净利润及归母扣非净利润均为亏损的状态。
而在利润全线下滑的背后是华远地产难言乐观的销售层面，克而瑞数据显示2021年华远地产销售额120.2亿元，而2020年同期时为231.1亿元，同比下降48%，近乎腰斩。
不但没有达到此前"三到五年实现500亿销售规模"的目标，反而与此目标愈加背道而驰，就连2021年180亿元的销售目标都未达成。
扭盈为亏
据华远地产公告显示，预计华远地产2021年度实现归属于上市公司股东的净利润约为-4.8亿元至-6.9亿元，与2020年同期的4.14亿元相比下降了215.9%至266.6%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为-5.7亿元至-7.9亿元，与2020年同期的2.89亿元相比下降了297.2%至373.4%，亏损金额如此之高，让人不禁质疑华远地产怎么了。
而对于此番业绩华远地产认为，受新冠疫情不断延续、地产宏观调控政策及融资环境不断收紧、市场情况持续走低等因素的叠加影响，华远地产开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期，为顺应市场变化，加快销售及现金回笼，华远地产根据各项目所处区域的市场环境、产品结构、推售节点及销售周期，预计对部分项目售价进行调整，使得可变现净值低于成本，为此拟计提减值准备约13.5亿元至16.2亿元，对归属于上市公司股东净利润的影响约为-10.4亿元至-12.6亿元;及近年来房地产调控长效机制已逐渐形成，房地产市场呈现持续走低态势，行业整体毛利率下降，华远地产本年结算收入虽有大幅增加，但结算项目中低毛利项目占比提高，导致毛利率较去年同期下降。
"可变现净值低于成本"，也就是说在市场环境及多重作用的影响下，华远地产项目售价难以覆盖成本，从而导致了毛利率的下行，并且随着减值准备的计提，华远地产净利润受到了进一步的影响。
激进扩张后遗症
上文也提到了由于可变现净值低于成本，华远地产计提的13.5亿元至16.2亿元的减值准备对当期归属于上市公司股东净利润的影响约为-10.4亿元至-12.6亿元，要知道华远地产2020年、2019年两年归母净利润也仅为11.713亿元，可以说华远地产近两年都在"陪跑"。
虽然华远地产认为主要系市场环境的影响，但事实上，这与华远地产从"小而美"到"大而强"的战略有着较为直接的关系，2018年华远地产改变策略为坚持区域深耕和快周转运营逻辑，在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地不断加大土储，深化以北京为核心并且辐射京津冀、中部、西部及珠三角四大区域，并定下了"三到五年实现500亿销售规模"的目标。
在策略的影响下，2018年、2019年华远地产不断加大土储力度，数据显示，2018年至2019年华远地产存货分别为318.9亿元、428.7亿元，分别同比增长50.3%及34.43%，在总资产中的比重也逐年攀升分别为64.21%、73.31%，但在市场环境的影响下，华远地产销售层面并不乐观，克而瑞数据显示，华远地产2021年销售额为120.2亿元，与2020年同期的231.1亿元相比下降了48%，近乎腰斩。
而截至去年9月末，华远地产存货仍高达459.2亿元，在总资产中的比重高达72.4%，由此看来，在扩张之路上华远地产仅土储在"狂奔"，销售仍在"散步"，并且在市场环境及区域的影响下，华远地产未来业绩或将受到持续影响。
毛利率、利润下行
除了业绩受到影响以外，华远地产盈利能力也受到一定影响，数据显示截至去年9月30日，华远地产毛利率为12.34%，同比减少15.6个百分点，导致毛利率下降的原因正是此前拿地价高，如今售价较低的原因，据华远地产经营情况简报了解，去年前三季度华远地产各业态销售均价为10244.25元/平方米，较2020年同期的11014.15元/平方米下降了7%。
并且从大幅增长的营业总成本也可看出其不断被压缩的毛利率，截至去年9月末，华远地产营业总成本54.96亿元，同比增长121.87%，其中营业成本47.94亿元，同比增长141.46%;销售费用2.883亿元，同比增长28.57%;管理费用1.82亿元，同比增长26.33%，在多重作用影响下，导致华远地产盈利能力受到影响。
截至去年9月末，包含毛利率在内的衡量华远地产盈利能力的指标均有所下降，净利率由上年同期的10.1%减少9.72个百分点至去年三季度末的0.38%，资产收益率由上年同期的3.5%减少3.31个百分点至去年三季度末的0.19%，总资产收益率由上年同期的0.45%减少0.42个百分点至0.03%，投入资本回报率由上年同期的0.72%减少0.64个百分点至0.08%。
可以说华远地产盈利能力"全线"下滑，而在市场环境及上述影响下，未来华远地产盈利能力或将也难言乐观。