房地产业近期可谓是动荡不断，从恒大被爆出资金链断裂，到如今佳兆业也因无法偿还短期债务公开道歉，曾经的暴利行业如今也因为政策调控等因素陷入了困境。政府在加大房地产行业监管力度的同时，也在进一步调整自身收入结构，不再以土地交易来支撑当地GDP 。重重压力之下，也难怪地产商们也开始举步维艰了。
不过就像人也分三六九等一样，地产商与政府之间的关系也分远近亲疏。如果说华润置地是妥妥的亲儿子，那么华远地产就是半个亲闺女。一手打造出西单文化广场的华远地产，资本实力与实力背景方面是毋庸置疑的，但在最近房地产行业风波不断之际，华远地产又如何能独善其身呢?
高端楼盘迎开发困局，华远地产痛点初现
和大多数房地产公司的起步方式不一样，华远地产从成立之初就含着“金钥匙”。华远地产1983年创立之后，就在北京西单核心地区成功开发“华威大厦”，这份殊荣放在当年可以说是独一份的，更别提在成立16年之后，就远赴港交所上市。虽说当时华远地产是搭上了房地产行业发展的顺风车，但机会是留给有准备的人的，华远地产背后强大的资金运作能力，也着实让人折服。
放眼全国，华远地产的项目从商业广场到别墅住宅、从京津冀到华南，遍布全国各地的脚印，无不彰显出华远地产的实力与底蕴。而且从现有开发的楼盘来看，华远地产主打的就是高端住宅及商用楼。
考虑到高端住宅的成本以及资金压力，华远地产也非常识时务的与其他地产龙头合作，推出双品牌系产品，进一步提升吸引力，比如说长沙市的华远碧桂园海蓝城，就是华远与碧桂园的联名楼盘，这个楼盘在公开发售的时候，就引起了购房者的疯抢。华远地产也因此在中部地区拥有了标杆产品。
在政府没下场调控楼价前，高端楼盘的确是所有房地产商都愿意“赌”一把的，因为高端系楼盘资金回笼速度快，并且能迅速积累口碑，打开后续市场。但因为售价高昂，又极其容易引起市场反弹。近几年对于豪宅系产品政府的管控可谓是紧之又紧，生怕出了点问题又上个热搜。就拿深圳湾一号以及恒裕滨城来说，在发售、过户甚至是打广告的时候，稍微有个风吹草动，立刻就会吸引全网目光，犯点小失误就会引来阵阵热议。
豪宅盘固然是对企业的营收大有帮助，可随之而来的就是更大的舆论风险以及政府管控政策，并且现在核心城市中心地区的可使用土地已经少之又少，位于城市边缘地带的豪宅，必定不会受到追捧。
加快债务清偿，华远却迎股票四连跌
恒大和佳兆业因为无法偿还债务，资金链断链才造成如今的局面。华远在有了前车之鉴后，必然会做好万全之策。所以在近期披露的第三季度财报中，华远地产已经在着手优化自己的资产配置，负债率也有所下降，这无疑给予了投资者和消费者一种信号：华远地产不会成为第二个恒大。但市场对此似乎并不买单。
华远地产调整负债率的方式也是非常的简单粗暴：预收款+债务置换。预收款就是通过售卖期房的方式，尽快回笼资金，而债务置换则是对投资者的又一次诱惑。通过把短期债务置换成长期债务的模式，的确能在一段时间内缓解集团资金流紧张的问题，但其更高昂的利息也势必会让华远地产在之后面临更大的营收压力。在房价受到调控、土地政策收紧的情况下，要如何提高营收，这就要看华远要如何优化资产配置了。
目前来看，华远地产做的第一步，就是梳理目前集团名下所拥有的土地储备。得益于国资委的支持，华远地产在北京几乎不会有什么阻力，不过出了区政府的势力范围，一切都得靠自己了。所以深谙此道的华远，近期也开始勒紧裤腰带，甚少出手竞拍土地，放缓了自己开疆拓土的脚步，先专心把手头上的楼盘给完工交付。
华远这一系列举措对于消费者而言，自然是极大的利好，但对于投资者来说就不太能接受了。华远地产的前三季度财报显示，净利润同比下降了94.19%之多。对此华远方面给出的解释是项目的毛利率下降的同时，受到了美元汇率波动，这才导致了利润下降。这个说法虽然很合理，但接受起来却很勉强，所以在公布财报后，华远地产也不出意外地迎来了股票四连跌。
利润空间被压缩，华远营收压力加剧
受疫情影响，美国方面一直在加大印钞量，这势必会对汇率造成冲击，这是不可控因素。但项目的毛利率下降，这是华远在过往发展中甚少会出现的问题，原因前面也提到过，专卖中高端楼盘的华远，利润率一直都很不错，但近几年政府出手调控房价过高的问题，这就让华远过得非常难受。再加上疫情反复，建造时间被拉长，原料、用人成本都进一步提升的情况下，华远地产的净利润自然也就不会好看。
今年“金九银十”的冲刺营收，在这次财报里并没有体现出来。不过从Q1-Q3的战绩来看，不难推测Q4的财报也是不太好看的了。而且在财报中虽然有说负债率即将从红线退回到橙线水平，可面对豪宅盘不再给力，商业盘的空置率以及出售率也有待考量的前提下，华远地产要如何保持自己的营收足够偿还债务，并且还有富裕的资金流用以应对突发情况，这就对华远提出了更高的资金运作要求。
都说城门失火殃及池鱼，华远目前除了要承受自身的债务压力之外，还得承受来自同行所带来的信任危机。华远对外公布自己有不少的土地储备，能够用于清偿债务。但现在的新楼盘基本以期房为主，也就是说要购房者至少等3年左右，才能交付。
有恒大、佳兆业在前，购房者必定会加倍谨慎，不会轻易投入到需要长时间等待的楼盘中，这又对华远的资金回笼速度提出了不小的挑战。短时间来看，华远地产依旧有着雄厚的资金来维持自己的项目运作，但因为负债率依旧高达110%左右，就是利用债务置换的方式，也仅仅是治标不治本，如果继续维持现在的豪宅路线，那么接下来华远就要面对高昂的房产税、豪宅税等等一系列问题，这会直接磨灭了大多数的购房热情。
转战城市更新项目，旧改红利仅杯水车薪
华远地产既然与西城区政府有着千丝万缕的关系，那必然会抓住一切机会深耕地标项目，所以近期华远地产就承建了北京城市更新重点项目——“动批市场”世纪天乐项目改造工程，这个建筑将成为西城区的新地标，这次华远地产转战城市更新项目，是机会也是挑战。
华远地产以往的开发经验都是从无到有，原地盖楼，整个流程只要资金到位，基本不会有太大问题，可旧改项目涉及到动迁配套、居民安置以及后续的整体规划，相较于新建住宅楼盘，复杂度更高。但也因为流程更多、涉及到的层面更广，华远可以趁此良机，弥补之前在这方面经验不足的问题，进一步拓展自己的商业版图。
旧改与新开发楼盘之间，还有一点最根本的不同：地理位置。扎根京津冀的华远地产，现在已经面临着没有好地可选的尴尬，一个豪宅盘，最关键的就是地理位置以及周边配套，动中取静才是王道，没有好地如何建豪宅。所以华远地产目前需要尽快确认集团下一步的开发规划，还走高端住宅开发的话，就得想办法往其他一线城市或者是新一线城市开疆拓土了。
结语
华远地产近期公开回应关于财报的问题时，还提及到目前资金链较为宽松，不会有违约风险，这虽然给了投资者与购房者一定的信心，但随着项目开发毛利润进一步压缩，集团的营收压力也越来越大，是否转型到商业项目或者是旧改项目，是华远地产目前亟待确认的。如何在房地产行业受到严格管控的情况下，加快企业的步伐，守住自己的营收红线，这才是华远地产接下来的艰巨任务。
但事实上，由于疫情影响，旅游业遭受重创，连带着酒店业也一并陷入谷底。之前华远地产也试水过君悦酒店、海信广场等商业项目，但都未有太大的反响。而现在正在进行的旧改项目，也许是华远地产的一个机遇，看它能否抓住这次机会，在旧改领域树立自己的标杆。在中国走向城镇化发展的道路上，旧改是一个巨大的市场，能在这块大蛋糕里拿到多少，就全凭华远地产的硬实力了。