来源 :新浪证券2023-12-19
就在上周，光明地产宣布全资子公司农房集团与当代节能就重庆市渝北区空港新城98亩项目终止合作。也在同一天，公司还公告了两件与土地储备相关的事项：全资子公司申宏公司的2个地块将由上海市杨浦区土地储备中心收储，补偿金额分别约为4.14亿元和0.90亿元；以及全资子公司农房集团以5.25亿元新增一处上海浦东新区地块，土地用途为征收安置房。
关于本次终止合作，公司表示主要是考虑到房地产市场和当代节能经营情况的变化。当代节能为当代置业子公司，通过相关公告和财务数据，当代置业正在进行债务重组，并通过出售资产补流，仍存在流动性风险。而所终止合作的重庆市渝北区空港新城98亩项目后续如何开展有待进一步观察。
前三季度投资收益撑利润存量房去化仍承压
公司前三季度实现营业收入66.45亿元，同比下滑47.60%；实现净利润和归母净利润分别为1.50亿元和0.13亿元，同比下降5.07%和36.91%。通过利润表可以看出，今年前三季度的利润中有一大部分为投资收益，1-9月份对合联营企业的投资收益为3.85亿元，较去年同期的0.15亿元，大幅增长了2512.52%。
而就2023年全年来说，在文章开头提到的终止项目合作开发和全资子公司的地块被收储，预计将分别给公司2023年度增加约0.99亿元和约4.10-4.99亿元的税前利润，合计将提高公司税前利润约5-6亿元。
从存货的角度来看，公司去存量的压力也仍然存在。虽然通过中期报告和三季度报告，存货的规模较去年同期确实有所下降，分别同比下降10.40%和5.41%；但是如果具体来看中期报告中披露的存货明细，可以发现存货的下降主要是由于开发成本由去年上半年大的279亿元下降为了216亿元，而今年上半年开发产品的账面余额为168亿元，较去年同期的155亿元，同比增长约8.39%，持有待售的产品余额增长也一定程度体现出存货去化的压力。
从现金流来看，前三季度公司的经营活动产生的现金流量净额由去年同期的净流入16.27亿元到今年的净流出19.87亿元，而整体现金及现金等价物净增加额为-22.17亿元，同样为净流出。后续流动性压力值得关注。
前三季度少数股东权益仅占10%左右却分走超90%的净利润是否合理？
从资产负债表中可以看到，2019年-2023年截至9月30日公司的少数股东权益占比分别为5.91%、5.77%、5.84%、10.57%和9.17%。除了2021年至2022年有一次小幅度增长，整体上来看变化不是很大，少数股东权益占比仍处于较低水平。而与之相对的是前三季度少数股东损益占比的逐年攀升，近5年1-9月份占比分别为21.68%、47.24%、40.28%、87.13%和91.45%。参考下图，两者占比出现了较不匹配的情况。少数股东损益占比近5年前三季度均高于少数股东权益占比，且在2022年和2023年，两者之间差距悬殊。
如果从中期报告中披露的重要的非全资子公司情况来找原因，归属于两家子公司的少数股东损益分别为61.09万元和-26.15万元，而上半年的少数股东损益为9195.17万元，所列两家公司所占总少数股东损益均较小。那么，是少数股东较为分散，亦或是有其他占少数股东损益更高的非全资子公司未在该项体现，需要在年报披露中进一步验证。
资料来源：公司公告
再让我们通过母公司和少数股东的权益净利率（ROE）更直观地来看，今年前三季度母公司ROE为0.12%，少数股东ROE约为12.59%，少数股东的权益净利率是母公司的100倍以上。究竟是什么原因导致少数股东分走绝大部分利润存疑。