地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。
文/乐居财经
陈鑫
3月15日，光明地产（600708.SH）成功发行2022年度第一期超短期融资券，募集资金共6亿元，发行利率3.50%。起息日至兑付日共计180天。
据光明地产此前发布的募集说明书表示，将全部用于置换已偿还“19光明房产MTN001”赎回本金的自有资金。而此次发行的成功或在短期内弥补公司对于流动资金不足的困境，增强资金的灵活性。
事实上，受多方原因的共同作用下，不少房企2022年的资金压力依然较为严峻。而对于这把“达摩克利斯之剑”，光明地产则正在采取一系列战略改革。
战线收缩
时间跳回到2020年，光明地产重新做出战略调整，表明将“回归上海、回归产业，深耕长三角、深耕中心城市”。同时为了回笼资金，公司开始逐步剥离非长三角项目。
2021年上半年，公司对外宣布转让子公司柳州同鑫33%股权及债权，挂牌转让价格不低于1.5亿元。值得注意的是，该公司旗下地块为光明地产首度进军广西柳州时竞得，此举也意味着公司将从柳州“退场”。
8月，光明地产旗下子公司上海志胜置业100%股权及债权也被公开转让，公司旗下核心产业为山东光明御河丹城，该项目曾在2018年被计提约1.1亿元的存货跌价准备。除此，公司在川渝、昆明的项目资产也分别被传将拟出售。
公司在长三角之外城市的“退场”，与其此前2年时间的高频扩张战略大相径庭。
据悉，2018-2019年，光明地产不仅频繁在以上海及长三角地区为核心扩充土地储备，同时在长三角之外的城市也动作频频，先后在广西、河南、湖北、华中、川渝区域成立区域公司，并最终将开发足迹遍布十二省二市。
例如单在2018年11月，光明地产就先后竞得上海奉贤南桥新城住宅用地、湖州六宗土地及武汉住宅用地，单月就竞得8宗地块。
而据光明地产业绩公告显示，公司2018年全年新增房地产储备面积高达144.52万平方米，上年同期仅为94.25万平方米，同比增长超50%。公司2019年全年新增土地储备面积192.09万平方米，同比增长超30%。
大肆拓局的背后，或与公司曾立下的500亿目标有关。
目标回正
身兼光明集团旗下重要上市房企及背靠上海国资委的标签，光明地产一直被寄予厚望。在2018年正式立下雄心壮志，要在未来三年冲击500亿元销售目标。这也导致了公司在之后2年开启对外扩张的高频模式。
事实上，公司频繁扩张的确带来了销售业绩的提升。克而瑞数据显示，自2018至2020年，光明地产的销售额分别达到244.59亿、266.4亿、326.68亿。而截至2021年6月末，公司销售额再次创造新高，为329.52亿。
但在增收和增利上却收效见缓，甚至有下滑趋势。据悉，2018年至2020年间，光明地产归母净利润同比增幅分别为－27.17%、-59.77%、-79.38%，对应的营收同比增幅则为－1.53%、-33.59%、6.49%。
（光明地产三季报
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数据来源：雪球）
除此之外，高频的拓举也让公司面临债务围城。据悉，公司2018至2020全年的负债总额从613.08亿元跃升至736亿元。根据公司最新半年报数据，截至2021年6月末，公司总负债基本维持不变，为733.84亿元。值得一提的是，公司短期借款为146.01亿元，但公司账面货币资金仅有108.43亿元。
（光明地产年报
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数据来源：雪球）
有业内人士指出，作为上海本土的国有房地产企业，光明地产的频繁扩张一定程度上加剧了现金流及债务方面的负担。同时，在上海“房住不炒”的主基调下，过高的土地存货同样也面临着更高的去化压力。
而对曾许下的500亿的地产梦，公司也并没有“一根筋”，而是将2021年的营收目标修正为更为实际200亿。
（光明地产三季报
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数据来源：雪球）
据最新数据显示，截至2021年三季度，光明地产的营业收入和净利润尽管仍有差距，却开始回升，分别为127.19亿、5653.1万，同比增加150.19%、379.05%。
聚焦华东长三角
华东，一直是光明地产的重点发展区域。而自公司确定“回归上海，深耕长三角”的战略后，公司在华东的营收占比更是大幅提升。
据雪球APP显示，光明地产2019年至2021年中报中华东地区的营收占比自62.46%提升至86.09%。
（光明地产中报
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数据来源：雪球）
同时在公司在2021年半年报中也重点指出，将继续围绕“深耕上海，辐射长三角”的定位，进一步聚焦战略性投资拓展重点区域，这在土地市场也有所体现。
（上半年公开拿地
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数据来源：光明地产2021中报）
据悉，光明地产上半年通过市场招拍挂等方式获得了4幅地块，且全部位于上海。分别涉及上海市浦东新区“十二五”保障
房三林基地地块、上海市浦东新区大团镇中部社区地块及上海市首批集中供地中的2幅临港自贸新片区重装备产业区地块。
除此，公司对外投资的41家企业中，也有超过七成位于长三角，涉及内容包括房产开发、交通运输、房屋建筑、园区开发、酒店地产、物业管理等。
值得一提的是，光明地产在近期面临着八则未决诉讼或仲裁，分别涉及昆山市张浦镇英伦尊邸项目、江苏长顺借款合同、丰县金都装饰城三期A区（原告江苏金都）、丰县金都装饰城三期A区（原告农工商建设）、孵化器大楼、木兰溪国际广场项目、金地家园居住小区三期和吴江明丰湖滨花园项目。其中前七则均与光明地产的下属公司农工商建设相关。
自光明地产重划版图至今已有2年时间，“回归上海，回归产业”的战略正在如火如荼的进行，同时短期融资券、中期票券也成为“补血”手段，一如前文提及的2022年度第一期超短期融资券。或许债务依旧有很长路要走，但就现阶段而言却是个良好的征兆。