来源 :新浪网2021-07-30
近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。
根据克而瑞数据统计，2021年上半年，光明地产上半年拿地金额403.0亿元，全口径销售金额179.2亿元，拿地-销售比高达224.89%，远远超过40%的标准。
光明房地产集团股份有限公司（下称“光明地产”）控股股东为光明食品有限公司（下称“光明食品”），光明食品持有光明地产35.22%的股份，实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
业绩滑坡
根据年报显示，2020年光明地产营业总收入为149.8亿元，同比增长6.49%，但营业成本为143.5亿元，同比增长24.28。年度归属净利润为1.068亿元，同比减少79.38%。光明地产解释净利润下降主要是受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响。
光明地产最近三年营业收入分别为204.94亿元、136.1亿元、149.85亿元；净利润分别为14.18亿元、5.7亿元、1.07亿元，营业收入和净利润都在逐年下滑。
债务压力大
2020年末，光明地产账上货币资金为93.57亿元，受限货币资金为16.32亿元。实际可支配的灵活资金为77.25亿元，短期债务为191.59亿元，短期偿债压力较大。2020年公司剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49，“三道红线”全踩，负债情况不容乐观。
存货比例高
2020年光明地产的库存去化周期为11.4个月。近三年总资产周转率分别为0.32、0.17、0.17，资产周转率较低。2020年末，光明地产流动比率为1.52，速动比率0.35。
光明不断扩张土地储备，但存货占比却居高不下，2018-2020年，光明地产存货值分别为468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元，占总资产比重分别为62.91%、70.68%、68.49%。
光明地产上半年发行了两期中期票据，分别为21光明房产MTN001和21光明房产MTN002，发行总额分别为6.5亿元、6.7亿元。上半年发行中期票据共计13.2亿元，以缓解资金压力。
回收华东地区之外的项目继续深耕长三角
从光明地产的主营构成来看，华东地区的主营收入占比波动较大，2018~2020年华东地区收入占比分别为86.04%、61.79%、74.63%，曾在2019年6月末期跌至47.85%，后逐渐回升至2020年末的74.6%。
2021年2月4日，光明房地产以5526.23万元的总交易金额收购光明食品旗下的上海东平小镇农场有限公司30%的股权，新增项目用地面积17.32万平方米。
2021年6月1日，光明房产全资子公司农工商房地产有限公司挂牌转让柳州同鑫房地产开发有限公司33%的股权及债权，按1.56亿元为低价进行挂牌转让。
2021年上半年，光明房产新增5个房地产项目，土地成交总价合计42.13亿元，新增项目用地面积共46.70万平方米，这5个房地产项目都位于上海。2021年7月29日，光明地产又以11.93亿元拿下合肥西县一宗宅地，楼面价约9655.21元/平方米，溢价率达29.83%。
光明地产于2020年作出“回归上海、回归产业、深耕长三角、深耕中心城市”的战略调整，出售长三角之外的项目，既是为了回笼资金，也是为了在长三角地区扩张土地。
2021年上半年拿地-销售比显示，光明地产扩张的热情不减，但存货去化或许才是光明地产的当务之急。