来源 :新浪证券2023-10-16
10月13日，京投发展股份有限公司（下文简称“京投发展”）公告了其前三季度的主要经营数据，业绩数据有所回暖。今年中期房地产板块也迎来一波上涨行情，京投发展的第二大股东分别在6月和8月两次减持股票。
半年来多次出现股价异常波动大股东减持、董事离职接连发生
公司在今年6月发布了两次股价异常波动公告：第一次发布于6月7日，原因为6月2日、6月5日、6月6日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%；第二次发布于6月9日，是因为2023年6月7日、6月8日连续两个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。
紧接着公司在6月13日公告表示，持股5%以上的股东程少良于6月9日累计减持了2%，合计1481万股的公司股份，减持后该股东的持股比例为16.78%。在此期间，公司股价由6月2日开盘的4.75元涨到6月8日收盘的7.28元，涨幅为2.53元。
类似的情况也发生在今年8月份。8月5日，公司也因为自8月2日开始连续3三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过 20%而发布股价异常波动公告。短短4天后，持股5%以上的股东程少良告知公司将采用集中竞价的形式减持不超过2%的股份。
除此情况外，根据公告显示，公司的董事兼副总裁沈曙辉也在7月31日离职，原因为工作调动。
前三季度销售回暖
10月13日，京投发展公告了其今年前三季度的经营情况，其中累计实现签约销售金额为59.78亿元，同比增长109.98%。这也说明公司销售情况较去年同期开始回暖。同时，竣工面积和新开工面积同比增长199.29%和45.35%，说明公司在销售大幅回暖的同时也在努力保证房屋的基本存量。
根据公告，京投发展的全资子公司北京京投置地房地产有限公司分别与北京市基础设施投资有限公司（下文简称“京投公司”）联合竞得一处位于北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段的一个地块的土地使用权，与保利（北京）房地产开发有限公司联合竞得北京市朝阳区东坝北西区域棚户区的B006、C009、C012的土地使用权。以上多个地块使用权的取得增加了公司的土地储备和发展TOD模式的基础。
所谓TOD模式，即以公共交通为导向的开发（Transit - Oriented Development），是在规划居住或商业等用地时，最大化的使用公共交通而非汽车的规划方式。京投发展深耕TOD领域多年，也离不开其控股股东京投公司的支持。从业务角度来看，轨道交通作为京投公司的主营业务之一正是TOD模式中的核心组成部分。
根据爱企查的股权架构图不难发现，公司下属多家控股企业均有京投公司参股，着力房地产开发的京投发展配合上京投公司在公共交通领域的强大专业能力，使得公司在攻克具有较高门槛的TOD模式项目时有较大的优势。
从资金角度，根据2022年年报披露，京投发展长期借款中的信用借款及质押借款均来源于控股股东京投公司委托借款。该两部分期末余额合计190.89亿元，达到长期借款总额约89.31%，同时占负债总额的43.45%，占有息负债的75.46%。相较于其他形式的负债，通过控股股东的借款一定程度的降低了公司的偿付压力，降低了公司的流动性风险。
根据2022年年报披露，公司房地产行业的毛利率较2021年下滑1.62%，说明公司盈利能力出现下滑。从现金流来看，2020年、2021年和2022年的经营活动产生的现金流量净额为98.69亿、75.39亿和-83.54亿，该指标为负值说明公司的营运情况在2022年较前两年有所下降。
就2023年中期报告来看，公司上半年的经营活动产生的现金流量净额为-16.31亿元，较上年同期-58.49亿元有所回升但仍为负值。在公司销售端开始回暖，同时增加土地储备以支持TOD模式开发的情况下，公司的后续发展还有待市场验证。