来源 :亿翰智库2022-09-09
核心观点
京投发展依托母公司的资源和资金优势，专注于北京轨道物业开发，土地储备较为充足，但由于项目相对集中，受城市政策和市场波动影响较大，2022年上半年实现销售额21.1亿元，同比下降73.3%。但企业拿地成本相对合理，上半年实现毛利率25.8%。财务上，尽管在手资金有所减少，但由于短期债务规模小，偿债能力仍强，加之有母公司的支持，偿债风险较低。
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依托母公司资源优势
土地储备相对充足
京投发展是以北京轨道物业开发为主业的特色房地产开发企业，2022年上半年，京投发展实现合约销售额21.1亿元，销售面积6.8万㎡，同比分别下降77.3%和71.3%。截至2022年中，企业主要项目（包括在建、竣工以及待开发项目）总占地面积253.1万㎡，计容总建面446.2万㎡，土地储备相对充足，从区域分布来看，主要分布在北京和环京地区，少部分在无锡。项目区域集中度高，易受政策和市场变动的影响，但在另一方面，也能形成一定的深耕优势。
从具体项目来看，企业大体量地块较多，单个项目总投资高，或对企业资金形成一定的压力。但由于母公司京投公司是北京市内轨道类基建的唯一投资主体，资金实力强，企业不仅能获得母公司的资金支持，也可依托母公司获取项目，在资源获取和资金支持上具有先天优势。
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利润率回升
费用管控加强
2022年上半年，京投发展实现营业收入12.1亿元，同比下降40.8%，主要系上半年结转规模较2021年同期减少。截止2022年中，企业预收账款126.7亿元，较2021年末有所增加，可满足企业未来1-2年的结转需求。
盈利方面，上半年京投发展实现毛利润率25.8%，较2021年同期有所下降，但仍保持较高水平，主要系企业在拿地方面拥有一定的优势，土地价格较为合理。实现净利润率13.7%，较2021年同期上升3.9个百分点，除了因为毛利率回升外，企业加强费用管控也是一个主要原因，上半年企业三费费用总支出2.7亿元，同比减少34.9%。
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在手现金减少
但短期偿债能力仍强
现金流方面，由于销售回款的减少和拿地的支出，上半年京投发展净经营性现金净流出28.5亿元，尽管筹资性现金净流入33.0亿元，但总体现金仍净流出。截至2022年中，企业拥有在手现金29.2亿元，较2021年末减少40.8%。
偿债方面，尽管在手现金减少，但企业短期偿债能力仍较强，截至2022年中，企业有息负债总额206.9亿元，较2021年末增长24.8%，其中短期有息负债11.0亿元，占比5.3%，短期债务较少，债务结构相对健康，货币现金对短期有息负债的覆盖倍数2.6倍，短期偿债能力较强。从整体债务负担来看，由于有息负债规模的上升和货币资金的减少，企业净负债率上升至161.7%，扣预资产负债率上升至72.2%，债务负担有所加重，但企业作为地方国企，股东背景和支持较强，企业在TOD项目开发也有一定的优势，企业融资和项目资金回流具有一定保障，整体偿债能力仍较强。
