在京投发展（600683.SH）股份有限公司总裁高一轩看来，人们对于建筑的关注点正逐渐从地标建筑转向人文街区，具有人文气息和市井生活气息的建筑产品更受欢迎。生活在全国第一个减量发展的超大城市北京，人们开始思考，如何能够“慢下来”。
具有浓厚人文气息的街区式住宅产品固然在房地产市场上有较高的稀缺性，但对于房企而言，能够寻找到同时兼具产业发展、自然资源、交通配套的地块难度很大。京投发展则将目光瞄准了北京东坝，并借助东坝自身的优势，展开了“北熙区”人文社会实验。
东坝板块崛起
近两年，北京朝阳东坝板块绝对是土地市场上的“明星”，其供应体量同样也较大。2021年年底，京投发展斥资175.3亿元竞得了东坝三宗地块，备受市场关注。在业内看来，东坝区域目前正处于价值洼地，未来则是潜力无限。
过去5年来，北京严格落实“双控”及“两线三区”要求，实现城六区常住人口比2014年下降15%的目标，城乡建设用地减量110平方公里，北京成为全国第一个减量发展的超大城市。
而在减量发展的背景之下，包括房地产在内的多个行业均需要调整脚步，以更加适应城市的变迁。在中国人民大学经济系教授于泽看来，城市未来的发展动力是通过制造服务业的融合，创造更多的价值。对于北京而言，减量发展意味着在单位土地面积上生产效率的进一步提升和成本的下降，而东坝是未来体现北京新发展格局最好的一个缩影。此外，中国城市发展研究院院长助理兼科技处处长束文琦认为，减量不代表不能有新的增量，而是要实现高质量发展。
那么，东坝将如何借助“减量发展”的背景实现一次腾飞呢？北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司副总经理何俊乔认为，在新总体规划下，北京整个首都的城市定位已经非常明确，即建设政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
“至于东坝，其一直在强调国际交往中心的定位，明确提出加强国家交往重要设施和能力的建设。因此，东坝第四使馆区及其周边将拥有未来城市国际交往中心这一新亮点，逐渐成长为国际交往非常重要的承载地区，充分展示国家首都形象。”何俊乔如此认为。
除了“文化软件”是顶配之外，东坝区域的交通优势、自然优势也十分明显。具体来看其北边是首都国际机场，是北京东北部面向未来国际交往的重要城市门户。另外，东坝区域未来规划中的轨道密度较高，可以紧密连接CBD、中关村、望京等北京其他重要经济板块，具有较大的活力和潜力。
自然资源方面，何俊乔表示，东坝位于北京市第一道绿化隔离带和第二道绿化隔离带中间位置，有非常好的生态本体资源，是典型的水、绿、城交汇的区域。
新格局下，住宅市场悄然生变
上文提到，减量发展意味着成本的下降以及生产效率的提升。而具体到城市来看，居民则需要匹配居住、工作与休闲娱乐三者之间的关系，尽可能减少通勤等居住成本，但要增加生活的舒适度。
于泽认为，在房住不炒的前提下以及新发展格局驱使下，房地产市场将进一步呈现出多元化的态势，房地产的功能定位将从原来的简单开发为主走向城市服务化，市场会在产品方面有所转型。
“未来，房地产市场的发展会更加集中在一二线城市的核心区域，产品则会更加体现城市的核心功能。因此，房地产市场的发展态势可以用两个词来概括，一是位置，二是品质。”于泽如此概括未来大型城市房地产的发展趋势。
实际上，随着购房主力越来越年轻化，市场上受购房者青睐的住宅产品正在发生变化。对于购房者而言，除了传统意义上的户型设计要优质之外，项目内还应配备休闲娱乐设施，满足业主的生活娱乐需求，让其能够在住宅项目这一丛建筑之中解决生活方面的全部需求。
实际上，国外有城市已经在实验类似居住模式。国务院发展研究中心研究员牛雄表示，国外城市会在规划管理中通过引入“综合发展用地”等概念，提升城市功能的多样性，保留大面积自然生态空间，实现城市与自然的和谐共生。
而具体到东坝区域，牛雄表示，东坝应当抓住当前机遇，借助第四使馆区和自贸片区的“春风”，在住宅设计等方面进一步实现高质量发展，并落实生态文明思想，实现人与自然的和谐相处。
不可否认，对于越来越年轻化的购房群体而言，居住在城市花园之内，吸收来自天然氧吧的空气，足不出小区便能实现高效社交和娱乐，大幅降低通勤成本，这才是当前购房群体心仪的住宅产品。
但是，类似高质量住宅产品对区域配置有较高要求，选址更是格外重要，否则也容易出现“水土不服”的情况。何俊乔表示，东坝未来的区域发展是要把握其国际资源、贸易政策、交通区位以及空间潜力，形成集军事外交、国际组织办公、国际贸易、文化交流、高品质公共消费、宜住宜居综合服务配套的功能块。
“整体来看，东坝有三大特点，一是城轨高度融合，二是适宜打造低碳智慧城市地区，三是适宜建设生态宜居示范区。”何俊乔如此认为。
人文城市样本“北熙区”将入市
有着无限潜力的东坝区成为了房企的“必争之地”，而拿下其中3宗地块的京投发展则决定给这片区域的住宅产品注入一些新鲜血液，让这一年轻的片区更加具备活力。
高一轩表示，提升城市美丽是近年来备受关注的话题，而这其中最重要的一点就是增加城市人文气息，让城市建设从打造地标建筑向打造具有魅力的人文街区转变。“北熙区”之所以选址东坝，也正是希望能够借助东坝的自然优势等打造稀有的街区式住宅项目，在北京这一超大城市中给业主带来“采菊东篱下，悠然见南山”的自然生活。
作为TOD项目开发的行家，京投发展在北熙区上又加入了新的看点。高一轩表示，由于北熙区是在地铁车辆段上开发，因此整个北熙区会形成一个空中森林般的超大住宅社区。而在这种大型社区中，还增加了园林、商业和城市的连接，这是一种丰富生活的主张。
那么，北熙区是如何实现与园林、城市以及商业的有效连接？北熙区有两大地铁站，北岗子站和东风站。借助轨道交通的优势，北熙区形成了地下铁轨、地下商业、地下连廊与地上慢行系统的多种连接形式。通过这些连接形式，社区居民可以直接从地铁通道回到自家的楼下。也可以经过微中心的商业，来到上盖的绿谷街区，进入小区商业组成部分，甚至可以通过地上慢行系统，让孩子不经过市政行车行道路，能够安全的步行到学校。
在这个“步履匆匆”的城市，北熙区展开了一次大胆的实验，在项目内设计了慢行系统，让业主真正能够体会“慢生活”，留出更多时间给予家人等陪伴。更值得一提的是，北熙区不仅仅只有居住功能，还在项目内配套了大量“湿件”，设计了多个可以承载感情价值的空间，让人文气息更加浓厚。
高一轩表示，在北熙区，其特意打开了一条被称为“绿谷”的街区。绿谷从北岗子站微中心一直延伸到三号线东风站的微中心。是一条可以停下来、慢下来的人文街区。而在北熙区内，植物与人的关系也变得格外和谐，业主更是可以在北京这一超大城市内与植物展开亲密接触。
实际上，从“北熙区”的命名上就可以看出，其不单纯仅仅是多套钢筋水泥建筑的组成，京投发展希望借助东坝特有的区域及自然优势，打造出一个“乌托邦式”的住宅项目，让城市生活回归烟火气。