12月27日，北京和郑州迎来第三批次集中供地的“收官之战”。至此，今年22个城市均已实施第三批次集中供地。
与22个城市中的深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的热度并不高，大多数以底价成交。京投发展(600683.SH)成为本轮集中拍地的“黑马”，以175.3亿元的价格包揽了朝阳东坝三宗地块。
外界对“京派房企”京投发展并不陌生，今年9月时，京投发展曾因“10天7涨停股价翻倍”成为股民口中的“妖股”，被市场解读为是借了北交所成立的东风。
但事实上，从账面上来看京投发展却是“三道红线”全踩、偿债压力凸显。截止今年6月末，该公司账面上的货币资金余额34.33亿元，对应同期短期借款及一年内到期的非流动负债64.61亿元，近乎有超30亿元的资金缺口。
如今斥资逾175亿大手笔拿地，则是京投发展对自身优势TOD项目的又一重大投入，根据其披露，未来朝阳东坝三宗地块被打造成其在京第五个TOD项目。
175亿落子东坝，再谋TOD项目
东坝地理位置优越，地处第四使馆区、国际贸易区及百强总部聚集区，是北京中心城区最后可以进行整体开发的用地区域。
具体来看，京投发展以56.1亿元竞得第一宗朝阳东坝1101-A002-1、1101-A003-1地块，建设用地面积约5.7公顷，规划建筑规模约13.2万平米，成交楼面地价为42500元/平米。
第二宗地块，以起拍价格48.5亿元竞得1101-A002-2、1101-A003-2地块，建设用地面积约6.4公顷，规划建筑规模约9.4万平米，成交楼面地价为51596元/平米。
第三宗地块，以以70.7亿元竞得1101-A002-3地块，建设用地面积约7.7公顷，规划建筑规模约13.7万平米，成交楼面地价为51606元/平方米。
最终，3宗地合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。需要注意的是，其中，A002-1、A003-1地块需配建2万平米保障房，并由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米，地块销售指导价为8.1万元/平米，另外2宗地销售指导价则为8.6万元/平米。
换言之，三宗地块的成交楼面地价，相比起销售指导价均有较大的利润空间。
事实上，今年此前的两次集中供地，京投发展也曾参与围观，但并未争抢热门地块，而在本轮集中供地，当大部分同行受困于资金压力之时，京投发展却一次大手笔拿地，且金额超过大部分房企一年在北京的投资额度。
而东坝地块实则是北京土拍首次出现“期地”，即需要根据地铁建设时序分期交地。这便导致项目的开发周期将明显长于普通项目。对于绝大部分追求高周转的开发商，都不敢轻易尝试如此漫长的开发周期。
并且，东坝地块还是典型的地铁上盖项目，将成为区域未来重要的交通枢纽。从这一点来看，这与作为TOD专家的京投发展，也十分切合。
京投发展是北京市基础设施投资有限公司(以下简称“京投公司”)旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，典型的“京圈房企”。据其官网，其已经是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业。
根据披露，京投发展将独立操盘东坝地块，将三块地作为一个整体，打造成“TOD智慧生态圈”5.0时代的代表作，也是其继西华府、琨御府、公园悦府、岚山之后在北京的第五个TOD项目。
虽然具体的项目细节信息还未披露，但京投发展方面已官宣，这个TOD5.0版本的东坝项目，将会是目前其同类项目中水准最高的一个，在规划、设计、硬件配套方面会有比较大的提升，未来在生活方式营造上也会有所突破。
提前布局为子公司增资150亿元
这次总价合为175.3亿元的东坝三地块，被称为北京第三轮集中供地中的“金蛋”。按照土地出让文件，虽然三地块可以根据交地步骤分期支付，但首期仍需支付超过60亿元的资金。这对任何一家处于年关的房企而言，都有一定难度。
而仅从账面上来看，京投发展实则也有不小的资金压力。贝壳研究院数据显示，截止2021年末，京投发展仍“三线”全踩，剔除预收账款的资产负债率77.9%、净负债率224.1%、现金短债比0.53，均未达标监管要求，成为85家典型上市房企中“三线”全踩的8家房企之一。
同期，京投发展账面上的货币资金余额34.33亿元，对应同期短期借款及一年内到期的非流动负债64.61亿元，近乎有超30亿元的资金缺口。
但京投发展在2021年中报中表态称，公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还到期各项款项。
但在今年9月的时候，京投发展却通过一则与母公司京投公司旗下子公司的关联交易，将西华府大厦等资产出售给后者，交易资产总交易价款(含税)为16.71亿元，并在今年9月收到前期意向款5亿元（点击查看往期报道：京投发展16亿向关联方出售资产“回血”）。
根据彼时公告，综合考虑各项税金因素后，该交易预计为京投发展增加年度利润总额约160万元，归母净利润约60万元。京投发展彼时也承认，该交易可实现公司资金快速回流。而市场方面也解读为京投发展处置部分资产，一定程度上缓解自身现金流压力。
在此背景下，京投发展为了买下这颗“金蛋”，不得不提前铺排。一方面，京投发展与大股东京投公司联动摘地，双方成立负责上述地块开发建设的项目公司，其中，京投发展全资子公司京投置地持股 60%、京投公司持股40%，注册资本拟为1亿元。
而公开资料显示，早在2013年时，“京投系”也曾耗资近百亿接连夺下海淀区玉渊潭地块与昌平区东小口地块。在两宗地块的股权安排上，京投公司持有该项目49%股权，京投置地则持有余下股权。双方如今的模式，与过往也十分相似。
并且在11月24日，京投发展还公告，为满足京投置地业务发展需要，进一步优化资本结构、增强其资金实力，其拟向京投置地增资150亿元。
按照公告，本次增资完成后，京投置地注册资本将由50亿元增加至200亿元，同时，京投发展持有京投置地100%股权的比例不变。
据披露的财务数据，今年1-9月，京投置地实现营业收入约139.05万元，净利润约1700.86万元；截至今年9月末，京投置地资产总额约87.64亿元，净资产约40.92亿元。
工商注册信息显示，前述京投置地的增资事项已在12月15日完成。