中华企业2023年年度董事会经营评述

（原标题：中华企业2023年年度董事会经营评述） 中华企业（600675）2023年年度董事会经营评述内容如下： 一、经营情况讨论与分析　　2023年，面对错综复杂的外部环境，公司坚决强化党建引领，以强烈的责任感和紧迫感，迎难而上，主动作为，攻坚克难，奋力拼搏，聚焦裉节难题，优化管控流程，加快新赛道培育与布局的落地落实，继续在推进项目开发、拓展土地资源获取、强化产品力提升、妥善处置历史遗留问题、加大“修枝剪叶”等工作上下功夫、促实效，奋力推动企业持续发展，不断实现新突破，较好完成了全年目标任务。　　1、推进党建教育，厚植企业文化　　报告期内，公司把深入学习贯彻党的二十大报告精神、积极开展主题教育作为首要政治任务和头等大事来抓，坚持党的领导体系与公司治理深度融合，为公司高质量发展提供坚强政治保障。同时公司上下聚焦三年行动计划，凝心聚力、共谋发展，不断深化文明创建，持续做好结对帮扶，厚植企业文化，彰显国企担当。　　2、深化主业经营，多赛道齐头并进　　报告期内，公司进一步优化房地产开发及资产经营，在加快落实推进新赛道上持续发力，深化现代农业和物业服务生活板块，完善战略落地举措。房地产开发板块对标拿地、开工、销售和交付等关键时间点，完成了住宅项目标准建设工期指引的修订；资产经营围绕“持有、培育、去化”三方面，完成包含经营性资产及存货土地在内的企业资产库建立；物业服务完成设立6个中心、8个事业部，统一职能部门办公和审批系统，对各物业公司及其下属企业全面实施统一提级管理；公司所属新弘农业增资完成，现代农业已初步搭建“农业生产、鲜食工厂、食材供应链、团餐服务、生鲜零售”五大业务板块。　　3、充实土地储备，落实可持续发展　　报告期内，公司对土地市场进行全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力拓展土地资源。一方面积极对接城市更新资源，另一方面加大攻坚突破市场化拿地力度，于当年4月以20.105亿元成功竞得热点地块——闵行区莘庄16A-07A住宅地块（中企云启春申项目），随着该幅地块的成功竞得，为公司新增土地储备打下扎实基础，也为企业可持续发展做出贡献。　　4、推进项目建设，加速资金回笼　　报告期内，公司各项目建设持续推进。完成中企云萃江湾、光华雅境及海睿滨江项目竣工和交付，推进中企云启春申项目开工及首批次主体结构出正负零，实现中企云萃森林、中企誉品银湖湾及中企云启春申项目开盘，推动中企国际金融中心（E06-2）及中企未来世纪大厦（E17-4）两商办项目竣工备案及招商。全年主要项目的顺利推进结转为公司2023年利润实现奠定了基础。资金是企业持续经营的生命，公司始终秉持现金为王可持续发展的理念，加速各类项目回款，截至报告期末，公司累计完成回款104.41亿元，同时对存量尾盘项目的历史遗留问题及存货情况进行新一轮梳理、摸排，进一步盘实各项目及产品业态的实际情况，抓紧去化。　　5、产业布局升级，服务城市生活　　报告期内，定位中企城市生活餐食服务、都市现代农业的新弘农业公司于2023年2月完成增资，注册资本金增至2亿元人民币；2023年6月1日成立的中企食当家（上海）城市生活服务有限公司，作为轻资产业务运作主体及闵行工厂生产销售法人主体，承接内外部团餐及供应链业务；2023年6月27日完成原市教委下属上海高校餐饮管理有限公司100%股权收购，实现新弘农业进军上海高校团餐市场重要布局；闵行净菜鲜食工厂一期项目建成投产运营，布局和升级转型团餐供应链运营系统，已成功申报农业产业化上海市重点龙头企业。同时，公司于崇明基地新申请了设施用地20余亩预留发展潜能。2023年新弘农业已初步构建完成都市农业产－加－销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。　　6、多元融资渠道，护航稳健经营　　报告期内，公司在资本市场积极开展股权融资和债权融资。股权融资方面，关于向特定对象发行股票申请于2024年1月5日获得上海证券交易所受理。债权融资方面，2023年1月成功发行7.5亿元公司债债券，发行利率3.57%，创下中华企业各期限、各品种融资产品最低利率、创近三年以来同评级、2+2年期公司债最低利率。同年11月，上海证券交易所正式受理85.07亿元公司债注册申请。此外，公司还通过探索经营性物业贷款、资产证券化CMBS、REITs等各类创新融资模式，盘活资产流动性，减轻持有型资产资金沉淀问题，护航企业稳健经营。　　7、重视人才培养，提升专业技能　　报告期内，公司开展以“中企学堂”为主的培训赋能平台建设，助力青年员工多元发展。全年共举办18期，近60名青年骨干走上讲台，进行专业理论、通用知识、专业技能和实操案例等的讲授，在此基础上，公司积极打造“学用相长、训战一体”的多元发展平台，选派员工参与集团专项工作并赴一线交流轮岗，促进人才内外良性循环，提升员工队伍整体技能。凝心聚力、共谋发展，彰显国企社会责任。 二、报告期内公司所处行业情况　　1、房地产宏观经济市场分析　　2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但房价下跌预期仍在的因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改。2023年全年，我国GDP同比增长5.2%，顺利实现全年5%左右的增长目标，但“三驾马车”中，2024年初出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。　　2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7月24日中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。　　此外，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多地级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。同时，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力和防控风险，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，待“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。　　2、土地市场分析　　土地方面，2023年300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧。据中国指数研究院初步统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%，绝对规模均处近十年同期最低水平，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。在全国土拍市场供应量下行状态下，地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少，央国企资金优势凸显，地方国资托底乏力。 三、报告期内公司从事的业务情况　　中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过六十九年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化现代农业和物业服务生活板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。 四、报告期内核心竞争力分析　　1、发展战略明确　　公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。　　2、产业协同发展　　公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。　　3、股东回报稳定　　在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红41.71亿元。 五、报告期内主要经营情况　　报告期内，公司实现营业收入131.87亿元，较去年同期增加415.37%，实现归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较去年同期增加6.12亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.27亿元，较去年同期增加11.48亿元。 六、公司关于公司未来发展的讨论与分析　　(一)行业格局和趋势　　1、行业政策趋势　　展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。　　2、行业发展趋势　　2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。根据中国指数研究院发布《中国房地产市场2023总结&2024展望》，在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。二线城市2024年市场有望底部企稳。三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。　　(二)公司发展战略　　2024年，公司将根据地产集团要求和公司经营发展现状，持续研究公司发展战略路径，聚焦公司中长期战略目标，进一步深化细化主业、聚焦赛道、明确路径，推动改革转型落地，在巩固房地产开发业务固有优势的基础上，再接再厉走深走实城市生活服务领域新赛道培育与布局，着力构建市场化拓展机制，积极融入城市更新建设，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业。　　(三)经营计划　　2024年，公司根据十四五规划，结合业务实际，将进一步提升房地产开发能级、优化资产经营能效、围绕推动改革转型落地，提高物业服务水平、完善布局现代农业赛道，再接再厉走深走实新赛道培育与布局，积极融入城市更新建设，持续推进上市公司经营健康度。　　1、聚焦主业发展，推进项目竣工　　2024年，公司将继续提升自身开发能力建设、提升产品力、加快销售去化、优化组织能级，深化市场资源拓展、充分对接地产集团资源，进一步采取针对性措施，促进房地产开发效率提升、管理精益、产品优化。一是加强产品力提升，推进“优化产品设计、加强现场管控、优化项目营销、提升客户满意”相关措施的实施落地，进一步深化产品力支撑体系，力求通过高品质的项目开发，持续提升客户满意度，优化口碑。二是通过积极参与城市更新及寻求外部企业参股等方式，聚焦拓展市场化土地资源，维护好土地储备厚度，为健康长远发展提供支撑。在项目建设上，将着力推进中企誉品银湖湾06-02地块的施工建设。　　2、优化资产结构，加强产业联动　　2024年，公司持续加强经营资产提效、结构优化，积极调整资产结构，根据“三库”评价标准，做好存量资产“持有库、培育库、去化库”三库建设；针对回报率低、老破小、后期维护维修费用高的低效资产，维持去化力度，确保资产结构良好状态。联手物业公司与食当家优势，提高基础服务标准，提供多种形式配套服务，提升运营及招商附加值。在存量续租、新增物业招商拓展等方面，将充分依据地产集团招商平台，紧密联系投促办、街道等政府部门，建立良好的信息沟通渠道，充分参与政府招商活动。　　3、调整基础管理，提升物业服务　　2024年，公司将在物业板块完成“六个统一”的基础上，进一步深化降本增效、增值业务拓展、强化基础管理。一是通过去化低效存量项目控制经营成本；通过做强基础管理，完善管理标准，提升客户体验感和忠诚度；通过整合智慧物业管理平台，进一步完善提升古北智慧物业服务管理平台的建设。二是在居住、商办等物业服务基础上，深耕交通枢纽等公共设施物业板块；同时，积极争取集团系统内项目资源，探索同业收购与股权合作，做强基础业务规模，做大物业品牌价值。　　4、持续升级布局，强化现代农业　　2024年，新弘农业公司将紧密围绕地产集团及中华企业发展战略，继续重点布局食材供应链和团餐服务两大主营业务。一是加快闵行加工中心二期建设，为公司预制菜产能全面释放打下良好基础，缩短产能爬坡时间；同时持续加强研发投入，形成可稳定供应且具备一定市场竞争力的产品库并持续优化产品配方，进一步提升产品竞争力。二是贯彻标准化菜品研发烹饪，提升食当家净菜工厂的前端产能，满足菜品多样化的客户需求，提供健康、美味、多样化的智慧团餐，打造食当家拳头菜品。三是强化农业用地资产管理职责，确保基地土地及资产安全，继续维护基地农产品良好品牌形象，做好宣传推广，扩大品牌影响力。　　5、完善ESG管理，推动可持续发展　　2024年，公司将积极践行可持续发展理念，努力与社会和环境和谐相融，创造长期稳定的社会、环境以及企业价值。将ESG管理纳入企业的各个环节以提升整体的管控和风险管理水平，在规范治理、绿色建筑、节能减碳、员工发展、乡村振兴等方面积极探索，强化企业ESG能力建设，逐步提高ESG管理水平，不断完善ESG方面的信息披露，并努力提升ESG竞争力，推动企业可持续发展。　　(四)可能面对的风险　　1、政策风险　　现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系，使房地产市场产生波动。此外，为了促进房地产行业良性循环和健康发展，有关部门出台了一系列政策支持房地产企业合理融资需求，行业政策环境逐步改善。公司将密切关注后续调控政策走向，同时进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以更好应对调控政策可能变化带来的影响。　　2、市场风险　　近年来，房地产行业总体增速放缓，从增量市场向存量市场转变。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场深度调整态势未改，未来房地产行业的调控政策仍存在不确定性。此外，项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管理范围广等因素，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制也提出更高要求。　　3、经营风险　　中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营。房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。面对一系列困难和挑战，公司将进一步完善防范措施，增加土地储备，加快资金回笼，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。