西安唯一的一家上市房企天地源，在上周五（2023年3月10日）收盘后，发布了2022年年度报告。
从这份报告来看，在过去一年整个地产行业困难的这一年，天地源跑赢了行业大势。而2019年之后天地源销售额的增长，陆续进入结转，开始体现在了其营收、利润层面。
2023年的计划方面，拿地计划、销售计划数据来看，天地源对市场保持谨慎的乐观。
01.
营收增长52.01%
根据天地源2022年年报，2022年天地源实现营业收入105.52亿元，较上年同期增长52.01%；实现归属于上市公司股东的净利润3.43亿元，较上年同期下降9.06%。
2022年天地源营收大幅增长，在意料之中，这主要是由于2019年之后天地源销售额大幅增长，2022年度陆续进入到结算收获阶段。
2018年时，天地源的销售额为52.08亿元，2019年、2020年这项数据增长到了78亿元、109.41亿元，分别增长49.77%、40.27%，2020年也是天地源收获的第一个销售额百亿之年。
按照商品房建设周期一般为3年时间，2019年、2020年销售额的商品房在2022年陆续进入到交付阶段，从而实现结转，由此体现在了天地源的营收大幅增长方面。
房地产开发作为天地源的主营业务，2022年营收103.1亿元，占到总体营收的97.71%。西安地区2022年房地产开发营收为69.46亿元，在天地源主营业务中占比为67.37%；咸阳地区2022年房地产开发营收6.37亿元，占比6.18%。
西安+咸阳，占到整个天地源主营业务营收的73.55%。
其中，西安地区的曲江香都、春江天境、蘭樾坊、丹轩坊在2022年的结转收入分别达到14.08亿元、16.42亿元、25.86亿元、9.95亿元，这四个项目的结转收入占到2022年天地源营收的62.84%。另外万熙天地2022年结转1.96亿元、悦熙广场结转0.89亿元。
其它城市，2022年结转在5亿元以上的项目主要是珠海的上唐府、太仓的云澜天境花园、咸阳的珺樾坊、榆林的丹轩坊。
从2020年营收53.04亿元，到2022年营收105.52亿元，三年时间天地源营收接近翻倍。在接下来几年，大家还将看到天地源营收的增长。
不过，营收大幅增长的同时，并没有带来天地源净利润的大幅增长，这几年始终徘徊在4亿元以下。
天地源2022年净利润下降9.06%，主要是上一年度有1.59亿元的补偿款，扣非后净利润实际上增长了35.41%。
另外还有一个层面的原因，那就是天地源2022年结转的部分项目是股权合作类项目，例如西安的春江天境（权益比例50%）、咸阳的珺樾坊（权益比例51%）。
在保交付方面，2022年天地源完成9个项目95万㎡共计6400套房屋的交付。
营收、利润实际上更多体现出的是天地源前几年的发展情况，而未来几年的营收、利润，则要看最新的销售数据。
数据显示，2022年天地源实现新签合同销售额108.04亿元、实现权益合同销售金额 91.23 亿元。新签合同销售额较上年下降11.36%。
虽然说2022年新签合同销售额在下降，但实际上天地源已经跑赢了行业大势。
众所周知，2022年是这几年整个房地产行业最困难的一年，百强房企的销售额普遍下降。
中指研究院的数据显示，2022年中国百强房企总销售额下降41.3%，其中TOP10房企销售额均值较上年下降33.1%，TOP11-30房企销售额均值较上年下降45.5%，TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别下降50.2%、42.6%。
天地源的降幅则为11.36%，这一点还是比较厉害的。
我们之前在文章中提到过，天地源之所以能够在2022年跑赢行业大势，与其大本营西安在业绩中占比比较高有关，2022年西安楼市的稳定运行确保了天地源2022年的销售额稳定。
还有一个数据值得关注，那就是员工数量。
2022年，地产行业比较难，大部分房企都在裁员，员工数量有所减少，天地源2022年员工数量不降反增。
2021年的年报显示，天地源总公司及主要子公司员工数量合计2699人，2022年年报中这个数字是2809人，也就是说2022年天地源员工数量增加了110人。
从前十大股东的变化来看，光大证券、UBS AG、中信证券、中金公司，新进入天地源十大股东，持股比例分别为0.64%、0.48%、0.47%、0.41%，除UBS AG是2022年增持363万股跻身十大股东之外，其余几个的股份都是2022年买入的。
天地源的股价在2022年也经历了上涨，2021年12月31日收盘价是2.97元/股，2022年12月30日收盘价是3.69元/股，全年上涨24.24%。2022年4月底的时候，天地源的股价最高达到5.15元/股。
02.
2023年计划花65亿元拿地
说完了2022年，我们再来关注一下天地源2023年的计划。
根据年报中披露的信息，在2022年年度股东大会召开之后12个月内，天地源计划通过以竞拍方式储备土地计容建面约45万平方米，预计金额约65亿元。同时，公司计划向金融机构申请融资额度总计不超过175亿元。
2023年，天地源计划实现销售合同新签额105.02亿元。
从拿地计划、销售目标来看，对于2023年天地源保持谨慎乐观态度，这也与天地源一直以来的稳健发展风格相符。
西安作为天地源的大本营，西安+咸阳去年占到天地源销售额的八成左右。因此，2023年西安、咸阳的销售情况，将直接关系到天地源全年销售目标的完成。
西安2023年的主力供货项目主要集中在高新区，包括棠樾坊、棠颂坊、永安华府、高新宸樾，其中永安华府、高新宸樾的体量都在百亩以上。这几个项目今年供货跟上的话，基本可以支撑起天地源的业绩。
棠樾坊目前在售，推售的是户型面积约113㎡、127㎡的毛坯高层，备案均价约2.6万元/㎡；永安华府营销中心刚刚开放，户型面积为121-172㎡，目前价格尚未公示；棠颂坊、高新宸樾这两个项目目前则还没有亮相。
咸阳高新区的和樾溪谷，也是今年天地源的主力供货项目之一。
从这几年天地源新开发项目来看，探索股权收并购、合作拿地、引入战略投资等多元化拿地方式，这种趋势也非常明显。
例如：春江天境是天地源与龙湖合作的，咸阳的和樾溪谷是天地源与咸阳金控合作的，丝路软件城待亮相的项目高新宸樾，天地源是跟西安君正房地产合作的，并且最新拉上了厦门信托共同开发。
这种合作开发的好处是，既可以提高资金的使用率，也可以通过合作方在产品、融资、资源等方面的优势实现共赢。
天地源2023 年重点工作和举措中还明确提到：扎实推进发展方式的转型，逐步实现由依靠规模增长向注重效益和质量增长的转变。
从追求规模到追求质量、效益，这是大部分房企从去年开始的变化所在。毕竟，企业是要盈利的，是要给股东回报的。
在之前楼市火爆时期，各大房企追求的是更大的规模，用利润换规模，但现在不一样了。房企走到这个阶段，实际上接下来要竞争的就是产品力、品牌所带来的溢价能力，以及融资成本、资金使用率。
当然，2023年对于天地源来讲，还有一件非常重要的事情，那就是定增，这也是天地源上市20年来首次定增。
按照计划，天地源将向不超过35名特定投资者进行定向增发，募集资金总额不超过12.5亿元，本次非公开发行股票数量不超过发行前公司总股本的3。本次募集资金将用于投资建设公司在苏州和西安地区在建房地产项目，以及偿还金融机构借款。
房企定增开闸是在2022年四季度，天地源第一时间就发布了定增计划，属于房企定增重启后的第一批定增房企，反应非常迅速。
本次非公开发行完成后，公司净资产大幅提高，资本实力显著增强，有利于公司推进优质地产项目，巩固和扩大公司的竞争优势；有助于改善公司资本结构，增强公司的抗风险能力和持续经营能力。