房地产上市公司重启融资和并购，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(简称“陆家嘴”)成为上海证券交易所房企重组首单。这是继房地产新政“三箭齐发”后的又一举措。值得关注的是，从4月17日获上交所受理，到6月29日收到证监会注册批文，整个过程仅用时74天，可谓反应迅速，推进有力。
房地产业仍处于调整期，陆家嘴的并购重组+再融资计划的初衷是什么，又是如何规划的，将怎样推进？对这些问题，陆家嘴集团董事长徐而进与记者作了分享。
前滩国际商务区
重组交易总对价达133.19亿元，为近年来上市房企重组规模之最
据介绍，本次重组工作分为两个阶段，第一阶段是发行股份及支付现金购买资产；第二阶段是募集配套资金。截至8月8日，发行股份及支付现金购买资产涉及的标的资产已交割完毕，涉及的778,734,017股新股已完成登记。陆家嘴集团对上市公司的持股比例由56.42%进一步上升至63.47%。
在此背景下，为进一步优化股权分布结构，陆家嘴将引入战略投资人和财务投资人，助力上市公司更好、更快发展。为给上市公司中小股东提供合理比例的流通盘，陆家嘴集团选择不参与认购本次配募发行。
谈起本次重组的初衷，徐而进说，这次重大资产重组，将帮助公司取得陆家嘴和前滩优质的土地、住宅、办公和商业物业储备，帮助上市公司更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营，更有力地服务实施浦东社会主义现代化建设引领区国家战略，实现国资国企改革新作为。
本次重组交易总对价高达133.19亿元，是近年来上市房企重组规模之最。公告显示，陆家嘴以发行股份方式购买上海陆家嘴(集团)有限公司持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权。
其中，以每股8.66元向陆家嘴集团发行7.79亿股，同时拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金，金额不超过66亿元。
曾经的筒仓将成为新的地标
四家注入上市公司的标的公司均为优质资产，助推公司整体资产质量和核心竞争力同步提升
四家注入上市公司的标的公司均为优质资产。昌邑、东袤公司项目位于陆家嘴金融贸易区。其中昌邑公司项目地块区位紧邻小陆家嘴，东袤公司项目更有着“陆家嘴北滨江”之称，作为小陆家嘴“东扩”的第一步，将直接承载小陆家嘴的溢出效应。两个项目当前都在开发建设中。
耀龙公司、企荣公司项目则位于前滩国际商务区。已竣工的企荣公司项目，2022年下半年起租，目前办公部分“前滩国际广场”出租率已超过90%。处于建设期的耀龙公司，一期“世纪前滩·天御”今年5月开盘销售，去化率近97%。
据了解，四个标的公司所在的陆家嘴、前滩区域，都被纳入“上海2035”总体规划中的“中央活动区(CAZ)”，属于上海城市发展能级最高的板块。
经过30余年发展，陆家嘴逐步形成了“商业地产、商业运营与金融服务”三轮驱动的战略发展格局，2022年实现营业收入117.62亿元。四家标的公司注入后，预计三年内合计产生预收款项(含租金收入)近400亿元，在提升上市公司资产质量的同时，增强其持续经营能力。
定向增发完成后，陆家嘴持有昌邑公司100%股权、东袤公司60%股权、耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，昌邑公司、企荣公司成为其全资子公司，东袤公司、耀龙公司成为其控股子公司。
根据公告，东袤、耀龙公司剩余40%的股权，分别掌握在控股股东陆家嘴集团和集团子公司前滩投资手中。今年8月1日，陆家嘴集团和前滩投资分别将其持有的东袤公司40%股权和耀龙公司40%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让。截至8月29日，上述股权项目分别征集到意向方锦洋有限公司和联峰有限公司，两家公司为太古地产全资子公司。陆家嘴拟放弃行使上述股权转让的优先购买权，这项关联交易拟提交上市公司股东大会审议。
如果这次挂牌转让成功，意味着上市公司陆家嘴将与世界领先的地产商太古集团合作，引入一流优质战略投资者，充分借鉴国际先进经验、导入优势产业资源，更好地推进项目的开发建设及后续运营，有利于提升上市公司整体经营能力。
前滩地标太古里
重组体现了做强做大国资企业主责主业、激发经营活力的正向作用
引进太古集团，可充分借鉴国际先进经验、导入优势产业资源。太古集团之所以被看中，在于其与陆家嘴集团及上市公司在区域开发方面的价值观高度一致，如高品质开发运营、长期持有核心物业等；同时，太古集团有丰富的国资合作经验、丰富的城市更新改造经验和大量成功案例，有国际领先的行业地位，具有雄厚的经济实力、先进的经营理念、良好的商业信用和成熟的经营团队。最突出的是前滩太古里，该项目建成时间很短，但已取得良好的经营业绩。
前滩太古里由陆家嘴与太古里集团合作，项目于2021年9月开业，汇集了24家全国首店、21家上海首店、49家浦东首店，同时云集众多国际一线奢侈品牌；涵盖高端零售及潮流时装、餐饮及娱乐、生活品味、健康及艺术文化等多元化业态。截至目前，前滩太古里开业率已超95%，成为前滩乃至浦东新区的标志性项目。
有业内人士称，国资房企能率先迈出重组的步伐，体现了做强做大国资企业主责主业、激发经营活力的正向作用。
目前，陆家嘴集团正在顺应新一轮国资国企改革浪潮，与上市公司根据不同职能和优势进行重新定位，实现“功能的更功能，市场的更市场”，目标是使集团公司成为“立足引领区建设、引领城市生长的区域投资发展商”，上市公司成为“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”。
按规划，陆家嘴正在转型升级中。在前滩等地块的整体开发中，陆家嘴形成了集总部商务、高端商业、国际教育、文化传媒、体育休闲于一体的开发模式，为入驻办公人群提供包括购物、租房、教育在内的各类服务，极大地提升用户体验和客户黏性。
此外，陆家嘴集团旗下已开业的浦东美术馆已成为网红，即将开业的前滩31文化演艺中心、计划明年开业的临港耀雪冰雪世界，也都有成为网红地标的潜质，显示了陆家嘴集团的资产品质。
徐而进表示，陆家嘴不只是建楼、租楼的企业，还将是现代服务业综合运营商。集团系统的文体旅等现代服务业项目一旦通过数字化等手段和上市公司的商业地产连接起来，为商务办公人群提供全方位、多层次的衍生服务，并产生新的黏性，将产生巨大的综合运营价值。
(本文图片由陆家嘴集团提供)
(来源：人民日报中央厨房-大江东工作室)
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